STS 265/1979, 28 de Junio de 1979
| Ponente | ANTONIO FERNANDEZ RODRIGUEZ |
| ECLI | ES:TS:1979:4789 |
| Número de Resolución | 265/1979 |
| Fecha de Resolución | 28 de Junio de 1979 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 265.-Sentencia de 28 de junio de 1979
PROCEDIMENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: Don Rodrigo .
FALLO
Desestimando recurso contra sentencia de la Audiencia de Las Palmas de 22 de abril de 1978.
DOCTRINA: Arrendamiento de industria.
En el caso existe un arrendamiento de industria o negocio puesto que se da entrega, además del local, del negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que se enumeran sino una unidad patrimonial
con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas y sin que a ello obste la circunstancia de que el local en que se encuentra instalada la industria o negocio de café de que se trata fuese llevado en arrendamiento por el cedente de ésta.
El objeto del arrendamiento de industria es un complejo o universalidad de elementos materiales conectados y adecuados entre sí por su estructura y disposición destinados a un uso industrial y apto para funcionar coordinada e inmediatamente, esto es un todo organizado para la realización de una actividad productiva o de un fin económico, o sea, constituyendo una unidad compleja integrada por los enseres, maquinaria, local en que esté instalada y una organización que integra un todo orgánico para una actividad industrial,
En la villa de Madrid a 28 de junio de 1979.
En los autos de juicio de desahucio de arrendamiento de industria, promovidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Las Palmas de Gran Canaria número 1, por don Clemente , mayor de edad, casado, barbero y con domicilio en Las Palmas de Gran Canaria contra don Rodrigo , mayor de edad, soltero, del comercio y vecino de Las Palmas, sobre desahucio de industria, y seguidos en apelación ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Las Palmas de Gran Canaria, que ante Nos penden en virtud de recurso de casación por infracción de ley interpuesto por la parte demandada, representada por el Procurador don Saturnino Estévez Rodríguez, y con la dirección del Letrado don Gregorio Rodríguez Muñoz, habiéndose personado la parte actora, representada por el Procurador don Ismael Pérez Fontan y Diez de Ure y con la dirección del Letrado don Ángel Matamal Palacio.
RESULTANDO
RESULTANDO que el Procurador don Blas Toledo Marrero, en representación de don Clemente , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Las Palmas de Gran Canaria número 1 demanda de juicio de desahucio de arrendamiento de industria, contra don Rodrigo , sobre desahucio de industria, estableciendo los siguientes hechos: Primero. En fecha 1 de junio de 1967 mi poderdante como propietario de un negocio de bar, sito en la calle de Antonia Jiménez número 2 de la ciudad de Arucas, lo arrendó a donRodrigo por la cantidad de 1.400 pesetas mensuales, y al suscribirse este nuevo contrato de arrendamiento de negocio, se le concedió al arrendatario una prórroga de diez años con modificación de la cuantía de renta en forma escalonada, es decir, durante los primeros cinco años se eleva la renta a la cantidad de
2.400 pesetas mensuales y durante los últimos cinco años la renta a percibir sería con un incremento que se señala en la cantidad de 2.700 pesetas, aunque antes de concluir el primer período de cinco años, ambas partes convienen en elevar la renta a la cantidad de 5.000 pesetas mensuales con lo cual existía una novación de contrató con respecto a la renta.-Segundo. El arrendatario no sólo recibió el local, sino la industria en él establecida y el objeto del contrato fue una unidad patrimonial.-Tercero. Ambas partes podrían dar por terminada la relación arrendaticia en el plazo de diez años. Y en abril de 1967 mi poderdante dirigió requerimiento notarial al señor Rodrigo para que diera por terminado el contrato.-Cuarto. A pesar de haber, sido requerido, el demandando no ha hecho entrega de la industria. Consigna los fundamentos de derecho que estima de aplicación y termina suplicando en definitiva dictar sentencia declarando haber lugar al desahucio, apercibiendo al demandado de lanzamiento y condenándolo al pago de las costas.
RESULTANDO que admitida la demanda y emplazado el demandado se convocó a las partes ajuicio verbal, ratificando la actora su demanda y compareciendo por la demandada en los autos en su representación el Procurador don Ángel Colina Gómez que contestó a la demanda, oponiéndose a la misma. Y se ordenó se siguiera el trámite por los incidentes y contestó a la demanda en legal plazo alegando: Primero. No es cierto cuanto se expresa en el correlativo de la demanda, puesto que mi mandante es titular subarrendatario del local de negocio de autos por contratación con el arrendatario del mismo, el demandante, don Clemente y que se remonta en cuanto al tiempo, al año 1940. El local subarrendado, perteneció entonces a doña Daniela , hoy a sus dos hijos don Millán y doña Estíbaliz por fallecimiento de aquélla. Dicho subarriendo está documentado en sendos contratos privados y seis documentos, que a través del largo tiempo de vigencia del subarriendo se han suscrito entre los litigantes.-Segundo. Es incierto, pues, que haya existido arrendamiento de industria o negocio, con vida propia, ya que el local pertenece en propiedad a terceras personas.-Tercero. El subarriendo del local de negocio del que es titular mi mandante tiene la condición legal de privilegio con efectos especiales, entre ellos el de prórroga- obligatoria.-Cuarto. Tantas cuantas veces fue requerido mi principal para lograr un entendimiento amigable, en orden a la revisión de la subrenta, siempre hubo una buena acogida. A los anteriores hechos son de aplicación los fundamentos que alega en el mismo escrito, y termina suplicando se dicte sentencia desestimando la demanda y con imposición de las costas al actor.
RESULTANDO que recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.
RESULTANDO y unidas a autos las practicadas se celebró a petición de la actora vista pública en la que las partes informaron por su orden en apoyo de sus respectivas pretensiones.
RESULTANDO que el señor Juez de Primera Instancia de Las Palmas de Gran Canaria número 1 dictó sentencia con fecha 6.de febrero de 1978 , por la que se hizo el siguiente pronunciamiento: Estimo la demanda de desahucio promovida por el Procurador don Blas Enrique Toledo Marrero en representación de don Clemente contra don Rodrigo , representado por el Procurador don Ángel Colina Gómez y en consecuencia declaro haber lugar al mismo en cuanto al negocio y local anejo referido en el hecho primero de la demanda, decretando el lanzamiento del demandado, si fuera preciso, en el plazo que se fije en ejecución de sentencia. Sin condena en costas.
RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de la parte demandada y tramitado él recurso con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Las Palmas de Gran Canaria, dictó sentencia con fecha 22 de abril de 1978 , con la siguiente parte dispositiva: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el demandado don Rodrigo , debemos confirmar y confirmamos la sentencia recurrida sin hacer expresa imposición de costas en esta segunda instancia.
RESULTANDO que previo depósito de 9.000 pesetas el Procurador don Saturnino Estévez Rodríguez en representación- de don Rodrigo ha interpuesto recurso de casación por infracción de ley contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Las Palmas de Gran Canaria con apoyo en los siguientes motivos:
Se formula este motivo de casación por infracción de ley y doctrina legal, al amparo de lo establecido en el artículo 1.692, párrafo 1 .º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por interpretación errónea de la Disposición Transitoria 4 .a apartado a) y f) de la Ley de Arrendamientos Urbanos y aplicación indebida del artículo 6Í de dicho texto legal e infracción de doctrina legal aplicable, contenida, entre otras, ensentencias de 8 de marzo de 1952 y 10 de abril de 1954 . Según la sentencia recurrida el contrato ha llegado a su término, aun cuando se trate de un subarriendo porque el artículo 60 de la Ley de Arrendamientos Urbanos excluya expresamente del benefició de la prórroga forzosa el subarriendo. Debe precisarse que existe error de transcripción y pues evidentemente se está refiriendo al artículo 61 que es el que excluye a los subarriendos de la prórroga forzosa. Ahora bien, dicho artículo 61 ha sido aplicado indebidamente ya que la propia sentencia reconoce que las partes han venido celebrando con el mismo contenido desde el 2 de julio de 1940 . Por lo tanto el subarriendo es anterior en seis meses al primero de octubre de 1946 y al respecto establece la Disposición Transitoria 4 .a y la resolutoria del contrato de subarriendo por expiración del plazo pactado para el mismo, que no procederá en los celebrados con anterioridad a la vigencia de los preceptos de la Ley de 31 de diciembre de 1946 , por ser de aplicación, en cuanto a ellos, ya sean totales o parciales, la prórroga obligatoria para el subarrendador y facultativa para el subarrendatario. No ofrece problema la interpretación de esta transitoria que no hace más que aplicar los preceptos del artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos relativos a relaciones arrendador arrendatario, a las relaciones subarrendador-subarrendatario, cuando los contratos sean anteriores al 1 de octubre de 1946. Y en tal sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 1952 y la de 10 de abril de 1954 .
Se formula este motivo de casación por infracción de Ley y doctrina legal, al amparo de lo establecido en el artículo 1.692, párrafo 1 .°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción, por aplicación indebida del articuló 3.°, 1 .°, de la Ley de Arrendamientos Urbanos y doctrina legal concordante contenida, entre otras, en sentencias del Tribunal Supremo de fecha 21 de noviembre de 1958 y 10 de marzo de 1969 . Según dicho precepto "sólo se reputará existente dicho arrendamiento cuando el arrendatario recibiere, además del local, el negocio o industria en él establecido". En el supuesto objeto de la litis no existe esa relación entre arrendatario-arrendador ya que, el local no era propiedad del señor Clemente , sino que lo cedía en subarriendo a mi representado; y con el local cedía también y, por diversos títulos, determinadas existencias; por lo tanto no existía arrendamiento de industria ya que el señor Clemente no podía arrendar el local porque no era propietario del mismo. Y en tal sentido la sentencia del 21 de noviembre de 1958 y la de 10 de marzo de 1969 .
Se formula éste motivo de casación por infracción de ley y doctrina legal, al amparo de lo establecido en el artículo. 1.692, 1 .°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil por violación, por inaplicación de los artículos 1.°, 2.° y 123 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y doctrina legal concordante contenida, entre otras, en sentencia del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 1959 . Dado que para los subarriendos es aplicable la. Ley especial, los procedimientos se ajustarán a lo establecido en el artículo 123, 1 .°; al no hacerlo así se ha seguido procedimiento inadecuado ya que es evidente que la relación jurídica existente, al ser calificada en la propia sentencia recurrida en el segundo Considerando como de subarrendamiento, queda sujeta a los preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Se formula este motivo de casación por infracción de ley y doctrina legal al amparo del artículo 1.692, 1.°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación, por inaplicación de los artículos 1.282, 1.285 y 1.288 del Código Civil y doctrina legal aplicable contenida, entre otras, en sentencias del Tribunal Supremo de 21 de enero de 1929, y 24 de junio de 1952 . La calificación como industria de la relación arrendaticia es incorrecta ya que la propia sentencia reconoce que el señor Clemente no era propietario y como ha puesto de relieve el Tribunal Supremo en sentencia de 24 de junio de 1952 en atención a lo prevenido en los artículos 1.282, 1.285 y 1.288 , en la interpretación de los contratos, ha de estarse tanto a los términos en que se hallen redactados como a la intención de los contratantes al otorgarlos, que se revela por los actos anteriores, coetáneos y posteriores de aquéllos. Basta la lectura de los contratos sucesivos celebrados entre las partes en, 1940 hasta 1971, para comprobar que: a) El fin primordial del contrato era ceder un local de negocio a! señor Rodrigo , por parte del señor Clemente ) y éste era arrendatario, es decir, subrogaba al señor Rodrigo en su posición jurídica, b) Que las partes hablan reiteradamente, de local o locales de negocio en sus diversos contratos, c) Que las # partes otorgan calificaciones jurídicas diversas a la entrega de existencias, llamándole depósito o administración con lo cual se revela que lo que verdaderamente indujo a las partes a la celebración del contrato fue el local, no las existencias, y d) que las partes periódicamente revisan el precio del arrendamiento, lo que refleja su voluntad de ajustarse a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por lo tanto, aún cuando las partes en ciertos momentos hablen de arrendamiento o subarrendamiento de industria, es evidente que la Sala no ha interpretado correctamente la relación contractual entre las partes. Y en tal sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 1929 .
Se formula este motivo de casación, con carácter subsidiario de los anteriores, por infracción de ley y doctrina legal al amparo de lo establecido en el artículo 1.962, 1 .°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción, por aplicación indebida de los artículos 1.565 y 1.566 del Código Civil . Y aun cuando en el supuesto de autos precedió requerimiento, la propia sentencia del Juzgado reconoce que, expirado elcontrato el día 1 de junio , el señor Clemente continuó percibiendo las rentas de los meses de junio, julio y agosto y continuó percibiendo la renta, habiendo percibido la del mes de junio de 1978. Aún cuando la jurisprudencia ha señalado que si ha habido requerimiento, el hecho de que se hayan percibido rentas después de expirado el plazo del contrato no implica prórroga o renovación, no es menos cierto que cuando existe una conducta reiterativa de percepción voluntaria de renta es prueba de que el subarrendador ha consentido la continuidad en el local del subarrendatario.
RESULTANDO que admitido el recurso e instruidas las partes, se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.
Visto siendo Ponente el Magistrado don Antonio Fernández Rodríguez.
CONSIDERANDO
CONSIDERANDO que como cuestión esencial previa a la solución del recurso de casación de que se trata, es de tener en cuenta, que, como certeramente aprecia la sentencia recurrida (Considerandos primero y segundo), entre el demandante don Clemente y el demandado don Rodrigo se han venido celebrando con diferentes denominaciones una serie de pactos sucesivos, siempre con el mismo contenido, por, los cuales dicho actor cedía en arrendamiento al mencionado demandado una industria de café que con los elementos materiales de que disponía y por hallarse en funcionamiento constituía una unidad patrimonial con vida propia, administrativamente autorizada, que el precitado don Clemente instaló en local que le había sido arrendado por tercero no interviniente en la litis.
CONSIDERANDO que los antecedentes fácticos expuestos en el precedente determina la existencia de una situación, jurídica comprendida, contrariando tesis del recurrente, en el artículo 3.°, 1, de la vigente articulada Ley de Arrendamientos Urbanos , y por tanto de la naturaleza de arrendamiento de industria o negocio, pues que se da el supuesto que dicho precepto contempla de entrega, además del local, del negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes-, que se enumeran, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas; y sin que a ello obste la circunstancia de que el local en qué se encuentra instalada la industria o negocio de café de que se trata fuese llevado en arrendamiento por el cedente de ésta, es decir, que siendo el demandante don Clemente titular dominical de la expresada industria o negocio de café transmitido en vínculo arrendaticio al demandado don Rodrigo , no lo sea del local en que esa industria o negocio se encuentre ubicada, al ser arrendatario de él, porque siendo el objeto del arrendamiento de industria o negocio, según tiene reiteradamente declarado este Tribunal, un complejo o universalidad de elementos materiales, conectados y adecuados entre sí por su estructura y disposición, destinados a un uso industrial y apto para funcionar coordinada e inmediatamente, esto es, un todo organizado para la realización de una actividad productiva o de un fin económico (sentencias, entre otras, de 7 de diciembre de 1953, 11 de abril de 1955 y 30 de enero de 1956 ), o sea constituyendo una unidad compleja, integrada por los enseres, maquinaria, local en que esté instalada y una organización qué integra un todo orgánico para una actividad industrial (sentencias, además de otras, de 16 de mayo de 1947, 30 de noviembre de 195ª y 30° de octubre de 1951 ), que como de tal índole viene excluido del ámbito de la mentada. Ley Especial de Arrendamientos Urbanos, quedando confiado al derecho civil, común, ya que en modo alguno puede significar que en el supuesto de que la industria o el negocio se halle asentado en un local de ajena pertenencia, el arrendamiento de la industria o, negocio con todos los elementos que lo integran, carezca de trascendencia entre el titular arrendador de ella y el arrendatario de la misma, al tener vida jurídica entre ambos, aunque pueda tenerla con relación al titular arrendador del local en que se encuentra instalada de no haber prestado consentimiento a la transmisión arrendaticia de aquél, como ha considerado la sentencia de esta Sala de 27 de abril de 1954 , y cuyo supuesto no se plantea en el presente caso.
CONSIDERANDO que lo precedentemente consignado conduce a la desestimación de los motivos
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,'2.° y 3.° en que se soporta, el recurso de casación de que se trata, los tres amparados en el número
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del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y fundamentados, respectivamente, en pretendida interpretación errónea de la disposición transitoria cuarta , apartados a) y f) de; la vigente, articulada Ley de Arrendamientos Urbanos, aplicación indebida del artículo 61 de dicho texto legal e infracción de doctrina legal aplicable, contenida en sentencias/dé 8 de marzo de-1952 y 10 de abril de 1954 , aplicación indebida del artículo 3.°, de la referida Ley y doctrina legal concordante, contenida, entre otras, en sentencias de 21 de noviembre de 1958 y 10 de marzo de 1969 , e inaplicación de los artículos 1.°, 2.° y 123 del tan mencionado cuerpo legal arrendaticio urbano, porque en ellos se hace supuesto de la cuestión, tratando de sustituir con el criterio propia del recurrente el más acertado y objetivo de la Sala sentenciadora, lo que es improcedente en casación, según tiene declarado esta Sala en sentencias, entre otras, de 1 de abril de 1933, 28 de diciembre, de 1942 y 23 de mayo de 1961 , desde el momento que se pretende el amparo denormativa referida exclusivamente a local de negocio o vivienda, a que se contraen los preceptos legales y doctrina en que se apoyan los referidos motivos ahora examinados, cuando la Sala de instancia reconoce, cual se deduce de los aspectos de hecho revelados, y es procedente, la de arrendamiento o industria sometido al derecho civil común y excluido por consiguiente de lo normado en la vigente articulada Ley de Arrendamientos Urbanos.
CONSIDERANDO que en trance de pronunciarse sobre el motivo cuarto, formulado como los anteriores al amparo del número 1.° del artículo 1.692 de la repetida Ley de trámites, que se fundamenta en inaplicación de los artículos 1.282, 1.285 y 1.288 del Código Civil , y doctrina legal aplicable contenida, entre otras, en sentencias del Tribunal Supremo de 21 de enero de 1929 y 24 de junio- de 1952 , su inconsistencia emana tanto de que, como ya viene indicado, la circunstancia- de no ser propietario, sino arrendatario el transmitente de éste del local en que el negocio o industria en cuestión está establecida, no desvirtúa la naturaleza de arrendamiento de tal naturaleza de industria o negocio, cuanto de que, en contra de lo apreciado por el recurrente, la evidente intención de los contratantes, cláusulas contractuales yclaridad del contrato de que se trata, como proclama la resolución impugnada, está claramente pregonando que era ceder el negocio o industria instalado en el local en que viene funcionando, pues que fue su precisa finalidad la explotación en él de dicho negocio o industria, con lo que ni se han violado los preceptos que se fijan como base del motivo cuarto examinado, ni la doctrina jurisprudencial aludida, y mayormente habida cuenta que, como lija tenido, ocasión de declarar esta Sala en sentencia de 25 de abril de 1951 , en presencia de relación jurídica mixta de arrendamiento de industria y de local de negocio alegada por el cedente, es preciso mantener la integridad del contrato tal como lo idearon los interesados en él, aplicando al conjunto indivisible la legislación que corresponda al elemento objetivo predominante, en este caso, la industria o el negocio, aparte que, en casi" de duda, la pugna de normas legales comunes y especiales en un negocio jurídico indivisible llevaría a la aplicación de la legislación civil común, por su calidad normativa genérica y atrayente.
CONSIDERANDO que tampoco es de dar acogida al motivo quinto, que con carácter subsidiario de los que le preceden se fundamenta, apoyado en el tan aludido número 1.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en aplicación indebida de los artículos 1.565 y 1.566 del Código Civil , porque, en discrepancia con lo pretendido por el recurrente, el hecho de que después del requerimiento practicado por el demandante al demandado para dar por terminado en vínculo arrendaticio de que se trata, por conclusión del término prefijado al respecto, hubiese dicho demandado continuando pagando el importe de la renta pactada por persistir, contra la voluntad de dicho demandante, en la ocupación del negocio en cuestión, no genera tácita reconducción, dado que, como tiene declarado esta Sala, y de ello es exponente la sentencia de 23 de octubre de 1957 , esa percepción de renta puede tener su explicación, no en aceptar la preexistencia de la relación jurídica arrendaticia afectada, sino en la simple, mecánica seguida en los años de vigencia de tal relación arrendaticia, y principalmente en una mera contraprestación indemnizatoria por la persistencia en la ocupación y disfrute de la industria o negocio a pesar de no aceptarla el arrendador de la misma.
CONSIDERANDO que por todo lo expuesto, procede declarar no haber lugar al recurso de casación en cuestión, condenando al recurrente al pago de todas las costas y a la pérdida del depósito constituido, al que se dará la aplicación señalada por la Ley; y ello a tenor de lo prevenido en el artículo 1.748 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
FALLAMOS
que debemos declarar y declaramos no haber lugar' al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por don Rodrigo , contra la sentencia pronunciada por la. Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Las Palmas de Gran Canaria, en fecha 22 de abril de 1978 ; condenamos a dicha parte de recurrente al pago de las costas ocasionadas en este recurso y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino prevenido en la Ley; y a su tiempo, comuniqúese esta resolución a la expresada Audiencia, con devolución a la misma de las actuaciones que remitió.
Así por esta nuestra sentencia que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Julio Calvillo.-Antonio Cantos.-Andrés Gallardo.-Antonio Fernández Rodríguez.-Jaime Castro.- Rubricados.
Publicación.-Leída y publicada fue la anterior sentencia el mismo día de su fecha por el excelentísimo señor don Antonio Fernández Rodríguez, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario, certifico.Madrid, 28 de junio de 1979.-Antonio Docavo.-Rubricado.
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