SAP Málaga 30/2009, 16 de Enero de 2009
| Ponente | ALEJANDRO MARTIN DELGADO |
| ECLI | ES:APMA:2009:1 |
| Número de Recurso | 481/2008 |
| Número de Resolución | 30/2009 |
| Fecha de Resolución | 16 de Enero de 2009 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Málaga, Sección 4ª |
SENTENCIA Nº 30
AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA
SECCION CUARTA
ILUSTRISIMO SR
PRESIDENTE
D.FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
D.JOAQUIN DELGADO BAENA
D.ALEJANDRO MARTIN DELGADO
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº3 DE MARBELLA (ANTIGUO MIXTO Nº6)
ROLLO DE APELACIÓN Nº 481/2008
JUICIO Nº 1123/2006
En la Ciudad de Málaga a dieciséis de enero de dos mil nueve.
Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso Valentín y Clara que en la instancia fuera parte demandante y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. JUAN GARCIA SANCHEZ BIEZMA y defendido por el Letrado D. CARLOS COMITRE COUTO. Es parte recurrida MARBELLA VISTA GOLF SL que está representado por el Procurador D. RAFAEL ROSA CAÑADAS y defendido por el Letrado D. LUIS MIGUEL SANCHEZ PEREZ, que en la instancia ha litigado como parte demandada .
El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 15-10-07 , en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que desestimando totalmente la demanda interpuesta por D. Valentín t Doña Clara , contra la entidad Marbella Vista Golf S.L., absuelvo a esta de todas las pretensiones contra ella dedudcidas por los actores; condenandoa estos al pago de las costas procesales causadas".
Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivostraslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 22-10-08quedando visto para sentencia.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ALEJANDRO MARTIN DELGADO quien expresa el parecer del Tribunal.
Acción ejercitada en el proceso.
En el presente proceso se ejercita por la parte demandante, don Valentín y doña Clara , una acción personal, dirigida a la resolución del contrato de compraventa de vivienda concertado entre aquellas y la demandada, entidad mercantil Marbella Vista Golf, S.L., en sus respectivas posiciones de compradores y vendedora, con solicitud de condena a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con los intereses legales; ello con base en el incumplimiento contractual de la vendedora. La pretensión encuentra fundamento legal en el art. 1.124 del Código Civil , y es referida al contrato de compraventa suscrito por las partes litigantes en fecha 18 de diciembre de 2003, teniendo por objeto la vivienda nº NUM000 , bloque NUM001 , portal NUM002 , y plaza de aparcamiento, en la Promoción Santa María Green Hills, construida sobre la Parcela NUM003 del UA-4.12, Sector URP.VB-2, Elviria Sur, del término municipal de Marbella
El incumplimiento contractual de la demandada es concretado en los siguientes términos:
-
- Incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el tiempo y condiciones pactadas en el contrato. En dicho incumplimiento se contemplan, pues, dos aspectos distintos, íntimamente ligados entre sí: a) falta de entrega de la vivienda en el plazo previsto en el contrato; b) falta de entrega de la vivienda en las condiciones establecidas en el contrato, y en aquellas normalmente exigibles, en atención a la naturaleza de la cosa objeto del contrato. Dentro de este segundo apartado se incluye la falta de la licencia de primera ocupación, la no construcción de los equipamientos incluidos en la publicidad referida a la promoción inmobiliaria (campo de golf y bloques 1 a 5), y la afectación de la vivienda por graves infracciones urbanísticas, ya que la promoción inmobiliaria en la que se encuentra integrada la vivienda comprada no se encuentra ajustada a la legalidad urbanística (el terreno sobre el que se ha construido tiene la consideración de zona verde y destinada a viales).
-
- No entrega del aval previsto en la Ley 57/1968 para garantizar la devolución de la cantidades entregadas a cuenta.
Sentencia apelada.
La primera instancia ha finalizado con el dictado de sentencia por la que se desestima íntegramente la demanda
La ratio decidendi de la sentencia se centra en las siguientes consideraciones:
-
- De las pruebas practicadas se concluye que no se ha acreditado en modo alguno el incumplimiento por parte de la promotora-vendedora de las obligaciones que le incumbían con arreglo al contrato, y mucho menos aún de carácter esencial que pueda ser elevado a la categoría de causa o motivo de resolución del mismo.
-
- En cuanto a la obligación de entrega de la vivienda y plaza de garaje, en la cláusula 4ª del contrato se pactó la fecha de 1 de julio de 2005 , con posibilidad de prórroga, por voluntad de la vendedora, hasta el 31 de octubre del mismo año, y en dicha cláusula 4ª se determinó que las obras se entenderían terminadas cuando por la Dirección Técnica se expidiese el Certificado Final de Obras; constando que este certificado se expidió el día 8 de noviembre de 2005, tan sólo 8 días después de la expiración del plazo pactado, siendo requeridos los compradores para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa el 21 de noviembre de 2005 y el 5 de junio de 2006, encontrándose el inmueble en condiciones de servir para el uso y fin a que se le destina, con suministro de agua y de energía eléctrica. Lo que constituye un mero retraso, que no justifica la resolución contractual.3.- La licencia de primera ocupación ha de entenderse otorgada por silencio administrativo, conforme al criterio interpretativo mantenido por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Andalucía, con sede en Málaga.
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- Aunque se reconoce por la vendedora que, con arreglo al P.G.O.U. vigente en el término municipal de Marbella, los terrenos estaban calificados y destinados a zonas verdes, viales y viviendas unifamiliares adosadas, ello no supone incumplimiento contractual imputable a la vendedora, sobre la que no se pueden hacer recaer los incumplimientos e irregularidades administrativas o urbanísticas en que pudiera haber incurrido el Ayuntamiento de Marbella, siendo así que la promoción cuenta con licencia de obras, aunque la misma se encuentra impugnada en la vía jurisdiccional contencioso administrativa. Ello sin perjuicio de la posible responsabilidad que pudiera derivarse para la promotora como consecuencia de las irregularidades administrativas.
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- La falta de entrega de aval, en los términos previstos en la Ley 57/1968 y en la Disposición Adicional Primera de la Ley 39/1999, de Ordenación de la Edificación , aunque es una obligación pactada en el contrato, tiene carácter accesorio, no principal, por lo que su incumplimiento no puede justificar la resolución contractual, máxime cuando la vivienda se encuentra terminada, con los suministros necesarios y en condiciones de ser habitada.
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- En cuanto a la no adecuación entre lo construido y lo publicitado por la vendedora, los bloques 1 a 5 forman parte de otra fase del conjunto distinta a aquella a la que pertenece la vivienda de autos, y la no construcción del campo de golf afecta a una obligación accesoria, no principal, cuyo incumplimiento no justifica la resolución del contrato; muchos compradores optaron por resolver el contrato ante esta circunstancia, la que además esta prevista en la cláusula 14ª del contrato, en la que se contempla la posibilidad de la no construcción del campo de golf, renunciando la parte compradora a cualquier reclamación que pudiera corresponderle ante dicha eventualidad.
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- Por último, no puede entrarse en el examen de la pretensión de declaración de la nulidad de cláusulas contractuales, por haber sido deducida de forma extemporánea y sorpresiva, con infracción del art. 412 LEC .
Recurso de apelación.
Contra la sentencia se alza la parte demandante mediante el presente recurso de apelación, el cual es resuelto a continuación, separadamente respecto de cada uno de los motivos en que se basa.
Infracción de la Ley 57/1968, de Anticipos recibidos para la construcción.
La parte apelante, contrariamente a lo expresado en la sentencia apelada, mantiene que el incumplimiento por la vendedora de la obligación de prestación de aval para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores tiene carácter esencial y justifica la resolución del contrato de compraventa.
Esta Sala se ha pronunciado ya sobre esta cuestión, en el sentido postulado por la parte apelante, pudiendo citarse, entre otras, la Sentencia de fecha 12 de junio de 2008 (Rollo 70/08 ), cuyos términos son reproducidos en la parte que aquí interesa.
Sobre este punto, han de tenerse en cuenta las prevenciones establecidas en la Ley 57/1968, de 27 de julio , sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. De conformidad con lo dispuesto en el art. 1 de la citada Ley 57/1968 , las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir determinadas condiciones, entre ellas y esencialmente, garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de...
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