SAP Las Palmas 302/2005, 24 de Mayo de 2005
| Ponente | LUCAS ANDRES PEREZ MARTIN |
| ECLI | ES:APGC:2005:1652 |
| Número de Recurso | 676/2004 |
| Número de Resolución | 302/2005 |
| Fecha de Resolución | 24 de Mayo de 2005 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Las Palmas, Sección 5ª |
SENTENCIA
En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a 24 de mayo de dos mil cinco;
VISTAS por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 3 de mayo de 2004 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de San Bartolomé de Tirajana en los autos de Juicio Ordinario nº 462/03 seguidos a instancia de la sociedad mercantil IBERCAN 2000 S. L., parte demandante, apelada en esta instancia, representada en esta alzada por la Procuradora DOÑA SOLEDAD GRANDA CALDERÍN y asistida por el Letrado DON JOSÉ AFONSO SUÁREZ, contra DOÑA Carla , parte demandada, apelante en esta instancia, representada en ella por la Procuradora DOÑA MINERVA NAVARRO NARANJO y asistida por la Letrada DOÑA PENÉLOPE MEDINA OMAR, siendo ponente el Sr. Magistrado DON Lucas Andrés Pérez Martín.
Por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de San Bartolomé de Tirajana, se dictó en los autos de juicio ordinario nº 462/03 , del que dimana el presente Rollo, Sentencia cuya parte dispositiva literalmente establece:
Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D. José Javier Fernández Manrique de Lara, en nombre y representación de IBERCAN 2000 SL, contra DOÑA Carla , representada por el Procurador D. Pedro Martín Herrera, debo:
1.- Condenar a la demandada a que abone a la entidad actora la cantidad de 4.756,20 euros más los intereses legales desde el 10 de febrero de 2003, fecha del requerimiento extrajudicial.
2.- Condenar en costas a la parte demandada
.
La referida sentencia, de fecha 3 de mayo de 2004 , se recurrió en tiempo y forma en apelación por la demandada, interponiéndose tras su anuncio el citado recurso con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de laLey de Enjuiciamiento Civil la demandante recurrida presentó escrito de oposición al recurso planteado por su contrario, alegando en él cuanto tuvo por conveniente. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. Sin necesidad de celebración de vista en esta alzada, se señaló para discusión, votación y fallo el día 28 de marzo de 2005.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
La relación negocial que provoca en origen esta posterior litis se inicia en el contrato formalizado entre DOÑA Carla como arrendadora y la sociedad mercantil IBERCAN 2000 SL como arrendataria el 27 de marzo de 2002, por el cual se arrienda para uso distinto de vivienda el local sito en la Calle DIRECCION000 , NUM000 fase, local NUM001 - NUM002 , en Bellavista, en San Fernando de Maspalomas, con destino a la actividad comercial de compraventa de productos cárnicos, frutas, verduras y demás productos alimenticios. Consta en el contrato, entre las cláusulas que afectan directamente al presente proceso, que el local se entregaba sin mobiliario ni maquinaria, a excepción de un montacargas que comunica el sótano con el local a nivel de calle, que se entregó por la arrendataria una fianza de SEIS MIL (6.000) EUROS a la arrendadora, y que el contrato se firmaba por un plazo de seis años, teniendo la arrendataria el derecho de rescindir el contrato anticipadamente, obligándole, en tal caso, a preavisar de la finalización con un periodo de dos meses de antelación.
Tras esta formalización y el comienzo de la vigencia del contrato, por diversas causas alegadas por la arrendataria que serán tratadas con posterioridad, la misma le comunica a la arrendadora, el 5 de diciembre de 2002, antes de la finalización del plazo inicialmente estipulado, su intención de darlo por concluido con fecha 31 de diciembre de 2002 (folio 14 de las actuaciones). Las llaves fueron recogidas por la arrendadora el 3 de enero de 2003 según la arrendataria, y el 30 de enero según la arrendadora, sin que se suscribiese documento alguno que diese por finalizada la relación negocial. En la reclamación efectuada por la demandante arrendataria en la presente demanda, centrada en la devolución de los SEIS MIL (6.000) EUROS entregados en concepto de fianza, ésta descuenta la renta del mes de enero.
Solicita la demandada en su contestación y en su escrito de interposición del recurso de apelación su derecho a la retención de la fianza prestada por la arrendataria en el contrato de referencia toda vez que, según cita, el local quedó en mal estado, y nunca se ha negado a devolverla, pero que se deben deducir de la misma los costes de arreglar los desperfectos.
En cuanto a la pacífica naturaleza jurídica de la fianza como prenda regulada en los artículos 1.863 y 1.866 del Código Civil de la jurisprudencia de nuestros tribunales, la sentencia recurrida recoge dicha caracterización, y nada alega la apelante al respecto, por lo que damos dicho fundamento jurídico por reproducido. El deudor debe soportar, acorde a la regulación arrendaticia especial, artículo 36 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre , de arrendamientos urbanos, su retención por parte del acreedor si consta fehacientemente acreditada la falta de cumplimiento de alguna de las obligaciones que garantiza, el pago de la renta o el estado de devolución de la cosa arrendada esencialmente, amén de otras que se puedan contener en el contrato (lo que no ocurre en el presente caso), por lo que son estos dos aspectos los que deben ser analizados en el presente pleito.
Respecto a esta caracterización de la fianza como garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario como prenda irregular, y a la retención de la misma de la parte proporcional que se corresponda al abono de daños en un local, el TS en su Sentencia nº 1229/2003 de 22 de diciembre de 2003 (RJ 2004/421 ) establece, en su perspectiva práctica que;
"SEGUNDO.- (...) En tal contexto, la apreciación de la pruebas practicadas sobre dicho extremo (acta notarial con fotografías que reflejan el estado del local tras su abandono por la arrendataria, facturas correspondientes a trabajos de limpieza y transporte y declaraciones testificales para adveración de las mismas, así como la absolución de posiciones realizada por el representante legal de la entidad demandada) pone de relieve que los trabajos cuyo importe se reclama trajeron causa de actos imputables a Aislux Norte y deben ser abonados por la misma, con deducción de la cantidad por ella entregada en concepto de fianza, conforme había sido resuelto por el Juzgado de Primera Instancia, lo que comporta el acogimiento del presente motivo del recurso.
Que viene reiterada por la STS 1187/2004 de 15 de diciembre de 2004 (RJ 2004/267 ), que, confirmando la sentencia de segunda instancia que condena a la devolución de la fianza, con el argumento previo siguiente;"PRIMERO.- (...) Interpuesta la demanda inicial por la arrendadora para que se condenase a la entidad arrendataria a indemnizarla con base en dicho precepto, en cuanto correlativo del art. 1555-1º CC ( LEG 1889, 27 ) , y formulada reconvención por la arrendataria para que se le devolviera la fianza constituida en su día al haber notificado por escrito y con un mes de antelación su propósito de desalojar el local, la sentencia de primera instancia estimó la demanda, salvo en su petición denegatoria de devolución de la fianza arrendaticia, y estimó la reconvención acordando devolver dicha fianza a la arrendataria, fallo que fue confirmado casi en su totalidad por la sentencia de segunda instancia, que estimando en parte el recurso de apelación de la arrendataria suprimió del importe de la indemnización la cantidad correspondiente al IVA.
Uno de los argumentos que esgrime la recurrente para justificar la falta de devolución de la fianza entregada es el de que la arrendataria preavisó de su intención de abandonar el local de negocio con menos tiempo de antelación del que establecía el propio contrato.
En primer lugar, como se indicó en el fundamento jurídico PRIMERO, la demandante ya solicitó en su escrito de demanda la devolución de la fianza descontándole el valor de un mes de arrendamiento, habiendo pagado en concepto de renta hasta el último día de 2002. Si la notificación del abandono del local se produjo el 5 de diciembre de 2002, y se pagó hasta el 31 de enero de 2003, lo cierto es que la relación del incumplimiento de la obligación de notificar la finalización del arrendamiento con la obligación de pago de la renta no es la de dos meses como afirma la demandada, sino de cinco días, en los que la arrendataria sí que incumplió el deber de preaviso y de pago de la renta de dos meses.
Pero a partir de ahí, esta afirmación de falta de cumplimiento exacto o estricto de preaviso de la finalización del contrato, no puede ser una alegación realizada sin otro fundamento por la demandada con la finalidad de negar la devolución de la fianza. Se ha de acreditar que la falta de cumplimiento del plazo de preaviso se ha provocado un daño, no decir, sin más, que por este hecho no se devuelve la fianza, y sin que a dicha alegación se le acompañe de ninguna otra, lo que la convierte en una afirmación vacía de todo contenido si la finalidad de la misma es dejar de devolver el dinero entregado en concepto de prenda irregular.
Pues bien, a dicha afirmación, la demandada apelante no le ha unido, en todo el transcurso del proceso, otra en la que acredite daño alguno. Siendo esto así, y comprobando que la falta de plazo de preaviso se ha incumplido, únicamente durante cinco días, y no en dos meses, como alega la demandada, y no habiendo acreditado que este extremo le haya causado daño alguno, no corresponde por dicha razón atender...
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SAP Valencia 352/2017, 23 de Octubre de 2017
...abono de daños en un local,se pronunció el TS en su Sentencia núm. 1229/2003 de 22 de diciembre de 2003 . Y como destaca la S AP de las Palmas de 24 de mayo de 2005 la afirmación de falta de cumplimiento de la obligación de la devolución del inmueble arrendado en el estado de conservación q......