SAP Baleares 366/2006, 24 de Julio de 2006
| Ponente | SANTIAGO OLIVER BARCELO |
| ECLI | ES:APIB:2006:1494 |
| Número de Recurso | 331/2006 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 366/2006 |
| Fecha de Resolución | 24 de Julio de 2006 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Baleares, Sección 5ª |
SENTENCIA Nº 366
Ilmo. Sr. Presidente:
D. MIGUEL CABRER BARBOSA
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. MARIANO ZAFORTEZA FORTUNY
D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ
En PALMA DE MALLORCA, a veinticuatro de Julio de dos mil seis.
VISTOS por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, de Juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número 1 de Inca, bajo el Número 492/04, Rollo de Sala Número 331/06, entre partes, de una como demandantes apelantes Dª Inmaculada y Dª Leticia , representadas por la Procuradora Dº Ana Vicens Pujol y asistidas por el Letrado D. Juan Amengual Gelabert; y otra como demandados apelados D. Jaime y Dª Melisa representados por el Procurador D. Juan Blanes Jaume y asistidos por el Letrado D. Nicolás Pascual Cañellas.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ
Por el Ilmo./a Sr./Sra. Juez, del Juzgado de Primera Instancia Número 1 de Inca en fecha 15 de junio de 2005, se dicto sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda formulada por Dª Inmaculada y Leticia ; contra D. Jaime y Melisa Batanas, debo absolver y absuelvo a los demandados de los pedimentos formulados en la demanda, imponiendo a la parte actora el pago de las costas del procedimiento".
Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 17 de julio del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
Formulada demanda en declaración de que las instalaciones de aire acondicionado, calentador de gas butano y extracción de gases en el patio interior son contrarios a la legalidad y contravienen las normas reguladoras del régimen de propiedad horizontal, y ponen en peligro la seguridad del edificio y de los que residen en el mismo, para que sean desmontadas y dejar la fachada interior comunitaria y el patio interior en su primitivo estado y reparar los desperfectos causados, por parte de Dª Inmaculada y Dª Leticia como propietarios pro-indiviso de la vivienda-piso NUM000 del edificio nº NUM001 de CALLE000 , de Inca, contra D. Jaime y Dª Melisa como propietarios pro-indiviso de la vivienda-planta baja-A del mismo edificio, fue contestada y opuesta por éstos últimos y, tras la práctica de las pruebas propuestas y admitidas, aquélla fue desestimada en la instancia por Sentencia de fecha 15-junio-2005, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda formulada por Dª Inmaculada y Leticia , contra D. Jaime y Melisa , debo absolver y absuelvo a los demandados de los pedimentos formulados en la demanda, imponiendo a la parte actora el pago de las costas del procedimiento"; contra cuya resolución se alza la representación procesal de la parte demandante alegando que las instalaciones referidas han tenido lugar en una terraza posterior de la vivienda de los demandados, que además de patio interior o de luces es cubierta comunitaria, y les causan molestias, contraviniendo las normas estatutarias aprobadas y el propio P.G.O.U de Inca pues debían ser colocados en la azotea, e interesa la revocación de la resolución recurrida por estimación de la demanda.
La representación procesal de la parte demandada se opone al recurso formalizado de adverso, negando la validez y obligatoriedad de los estatutos acompañados con la demanda y su contradicción con la realidad, y alegando que la terraza es privativa y no precisan permiso de la Comunidad de Propietarios para las instalaciones de aire acondicionado y termo de gas butano, las cuales no ocasionan perjuicios ni afectan a la seguridad del edificio, e interesa la confirmación íntegra de la sentencia recaída en la instancia.
Sobre la validez y la obligatoriedad de las normas y estatutos presentados con la demanda, conviene precisar, con carácter previo, que en el caso hay formal título constitutivo otorgado en escritura pública, pero claramente insuficiente en lo que a regulación se refiere pues no hay estatutos que lo integran, en tanto describe el inmueble en su conjunto, y los pisos o viviendas, aparcamientos y trasteros, y el propio régimen de comunidad por la L.P.H con escasas particularidades, que -ya se adelanta- no resuelven las cuestiones suscitadas en el pleito, en cuanto no describe el título de forma detallada las zonas sobre las que se va a ejecutar, si así fuere, el derecho de uso.
Y, mención aparte merecen las formas de relacionar el elemento privativo correspondiente (el piso o local) con los anejos que forman parte de esa misma finca: Las soluciones para vincular de un modo inseparable los anejos y el elemento principal que es el piso o local, varían según el tipo de derecho que se otorgue al propietario del piso o local sobre los anejos, y según la naturaleza (común o privativa) del elemento en que esté físicamente ubicado el anejo. Así, si se concede un derecho con facultades dominicales sobre el anejo que se encuentra encalvado o forma parte de un elemento común, parece que la vinculación nace automáticamente "ex lege", sin necesidad de más requisito que el título constitutivo lo disponga así. Sin embargo, si el anejo vinculado consiste en otra entidad privativa, o una parte de ella, que se adjudica en propiedad al titular del piso o local principal, lo más conveniente es crear una vinculación "ob rem" entre ambas fincas, con el fin de que jurídicamente y frente a terceros, anejo y piso sean realmente inseparables. Si el anejo consiste en un derecho de uso exclusivo sobre otra entidad, o sobre los elementos comunes, habrá que entender que el derecho de uso es parte integrante de la finca principal (como ocurre, por ejemplo, en otros ámbitos con las servidumbres cuando se hacen constar como una parte o un derecho del predio dominante), y de esa propia naturaleza de "parte integrante" nace la vinculación que hace al piso y sus anejos inseparables.
Por otra parte, el tercer párrafo del artº 5 de la L.P.H se refiere a los estatutos como una de las partes de las que puede estar compuesto el título constitutivo, pero que no constituye un contenido imprescindible del mismo, y debe entenderse que pueden reflejarse en documento distinto del propio título y posterior, como reglas de constitución y ejercicio del derecho y las disposiciones no prohibidas por la ley, en orden al uso y destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, sus servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones. En el caso, los estatutos NO han sido otorgados "ab initio" y conjuntamente con el título constitutivo, sino que las actores pretenden la validez de unos "otorgados a posteriori a la constitución de la propiedad horizontal y al otorgamiento del título constitutivo, sin forma de escritura pública por lo que no tendrían acceso al Registro de la Propiedad".En este caso el otorgamiento de los estatutos es un negocio o acto jurídico respecto del cual rige el principio de libertad de forma (art. 1278 del Código Civil ).
En este caso ya está constituida la comunidad de propietarios, por lo que el contenido estatutario deberá revestir la forma de un acuerdo de junta adoptado por unanimidad.
Sobre las cuestiones o temas concretos que se suelen contener en los estatutos, la redacción de los mismos debe adaptarse, individualmente, a la situación concreta de cada inmueble, por lo que se recomienda huir de formularios preestablecidos, y redactar las normas de acuerdo con lo que dicte el sentido común, en orden a evitar, en la medida de lo posible, la litigiosidad que pudiera derivarse de la situación del inmueble. Asimismo cabe recordar que la mejor doctrina (científica y legal) critica (a igual que ocurre con los estatutos de las sociedades mercantiles) que los estatutos de la propiedad horizontal copien las normas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, para crear la apariencia de que se tiene una reglamentación propia, individualizada.
Los puntos a los que más frecuentemente se refieren los estatutos son:
-
Actividades prohibidas.- Los estatutos suelen contener normas que prohíben la realización de determinadas actividades en los elementos privativos. Baste recordar que además de las actividades prohibidas por los estatutos están las que prohíbe la legislación sobre actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, a las que hay que añadir las actividades prohibidas por la cada vez más amplia legislación medioambiental.
Los estatutos pueden establecer reglas relativas a la participación en los gastos (art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal ), y asimismo en cuanto a normas abusivas y otorgadas en fraude de ley, la problemática exoneración total de participar en el pago de determinados gastos, la obligación de contribuir al sostenimiento de gastos comunes aunque no se haga uso de los elementos que los causan, y la distinción entre gastos ordinarios y los ocasionadas por reformas extraordinarios o de sustitución en algún elemento común.
-
Normas relativas al destino de determinados elementos privativos.- a que expresamente se refiere el artículo 5.3 , es lícita la norma estatutaria que establezca un destino determinado para un elemento privativo de la propiedad horizontal (Sentencia del tribunal Supremo de 6 de febrero de 1989 . La Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1989 sienta el principio de que todo destino no prohibido por la ley o los estatutos está permitido, basándose en la máxima de que toda limitación de la propiedad individual debe interpretarse en forma restrictiva.
Respecto de la inscripción de los estatutos...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba
-
SAP La Rioja 315/2014, 9 de Diciembre de 2014
...oportuna noticia de los mismos para posibilitar que dicho conocimiento sea efectivo". En el mismo sentido, sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 24 de julio de 2006 . Y la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 19 de julio de 2011 " PRIMERO.- Recurre la Comunidad d......
-
SAP Madrid 378/2010, 13 de Julio de 2010
...ambas fincas, con el fin de que jurídicamente y frente a terceros, anejo y piso sean realmente inseparables. Como pone de relieve la SAP Baleares 24-7-2006, "Las terrazas, balcones y ventanas en sí mismos no deben entenderse incluidos en el listado legal de elementos comunes, sino sólo su r......