SAP Valencia 728/2011, 15 de Diciembre de 2011
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 15 Diciembre 2011 |
| Número de resolución | 728/2011 |
PODER JUDICIAL
Audiencia Provincial
de Valencia
Sección Sexta
ROLLO nº 693/2011
SENTENCIA nº 728
ILUSTRÍSIMOS
Presidente
Doña María Mestre Ramos
Magistrada
María Eugenia Ferragut Pérez
Magistrado
Don José Francisco Lara Romero
En la ciudad de Valencia, a quince de diciembre de 2011.
La Sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha, recaída en autos de juicio verbal de desahucio nº 408-2010, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº Uno de los de Paterna.
Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandante MONTORO J.M. S.L., representada por Dª. Almudena Llovet Osuna, Procuradora de los Tribunales, y asistida de D. Carlos Aleix Hernández, letrado; y, como apelada, la parte demandada AUTOMOCION ESTELLÉS, S.L ., representada por D. Antonio Vives Cervera, Procurador de los Tribunales, y defendido por D. José Miguel Herrera García Letrado.
Es Ponente Don José Francisco Lara Romero, quien expresa el parecer del Tribunal.
La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:
>
La parte demandante interpuso recurso de apelación, alegando,
ANTECEDENTES Y POSICION DE LAS PARTES EN EL LITIGIO. La demanda rectora de la litis se dedujo por mi mandante, en su condición de propietaria de la nave industrial sita en Paterna (Valencia), calle Ciudad de Lliria, n° 33, solicitando se declarase resuelto el contrato de arrendamiento suscrito con la demandada sobre una parte del inmueble, concretamente la recayente a dicha calle, al concurrir falta de pago de la renta convenida y cantidades asimiladas.
Como antecedentes fácticos es oportuno indicar que las partes otorgaron contrato de arrendamiento en fecha 12-11-2007, en cuya cláusula 13a se incluyó un contrato de opción de compra sobre la totalidad de la nave industrial a favor del arrendatario, a ejercitar, en su caso, en la forma y precio establecida en el contrato, y previa resolución del contrato de arrendamiento existente con un tercero sobre la parte interior de la nave.
La parte demandada notificó a mi mandante el ejercicio de la opción de compra sobre la nave industrial en el mes de septiembre de 2.008 por el precio convenido de 3.726.275 euros, si bien, pasados más de 12 meses desde dicho anuncio sin que se otorgara escritura pública de compraventa y pago del precio, mi mandante hubo de notificar a la demandada mediante acta notarial de fecha 15-10-2009, que el contrato de arrendamiento suscrito con el tercero sobre la parte interior de la nave estaba resuelto y, en consecuencia, no existía impedimento alguno para el otorgamiento, a cuyo efecto se convocó a la demandada para comparecer el día 09-11-2009, a las 11'00 horas en la Notaría de Paterna.
La demandada ni contestó al citado requerimiento ni compareció en la notaría de Paterna el día señalado, por lo que mi mandante levantó acta de la incomparecencia de la arrendataria, continuando ésta en el uso del inmueble en virtud del arriendo, entregando incluso, en enero de 2.010, tres pagarés por rentas que ya adeudaba, que finalmente fueron impagados. En febrero de 2.010, las partes suscribieron un anexo al contrato de arrendamiento para ampliar su objeto a la parte interior de la nave, pactando expresamente dejar sin efecto alguno la cláusula 13 a relativa a la opción de compra.
Se adujo en la demanda, que la arrendataria adeudaba las rentas de los meses de noviembre de 2.009 a abril de 2.010, así como los gastos comunes del polígono industrial Fuente del Jarro, el seguro y el I.B.I. del inmueble del ejercicio 2.009, deuda ascendente a 30.340'42 euros a fecha de la demanda, por lo que en consecuencia procedía el desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas, interesando igualmente la condena al pago de la deuda.
Dicha cantidad fue ampliada en el acto del juicio al importe de las rentas devengadas con posterioridad a la presentación de la demanda, así como las correspondientes a la parte interior de la nave industrial, que se había arrendado a la demandada en febrero de 2.010, ascendiendo el total de lo adeudado por la arrendataria a 82.987'18 euros.
En síntesis, la demandada opuso en el acto del juicio las excepciones procesales de indebida acumulación de acciones y de inadecuación del procedimiento, al concurrir una cuestión compleja derivada del ejercicio de la opción de compra, sosteniendo que el contrato de arrendamiento que la unía a la actora había quedado rescindido por la propia actora y considerándose propietaria de la nave industrial al haber ejercitado la opción, y que por tanto no adeudaba cantidad alguna, circunstancia sobre la que se pronunció el Juzgado "a quo" para desestimar en dicho acto ambas excepciones, si bien enlazando la de inadecuación del procedimiento con el fondo del asunto.
CONTENIDO DE LA SENTENCIA.
La sentencia dictada por el Juzgado "a quo" desestima íntegramente la demanda con imposición de costas a mi representada, "al considerar la existencia de una cuestión compleja que deberá dilucidarse en el procedimiento judicial correspondiente, que no resulta ser el presente juicio de desahucio por falta de pago, que tiene la consideración de juicio sumario y rápido, en el que no pueden resolverse, examinarse o interpretarse estas cuestiones".
Como ya anticipó esta parte en el acto del juicio, la arrendataria demandada intentó y -a la vista de la sentencia- logró confundir al Juzgado "a quo" sobre el objeto del procedimiento, en especial, tergiversando las manifestaciones de esta parte que constan en el acta notarial por la que se convocó a la demandada al otorgamiento de la escritura pública.
A este respecto, la sentencia afirma en sus antecedentes de hecho que en dicha acta notarial de fecha 16-10-2009, consta que se convocaba a la demandada para otorgar la compraventa, "al haber quedado rescindido el contrato de arrendamiento", dando por sentado el Juzgado "a quo" que se trataba del contrato que une a las partes y que es objeto de estos autos, en lugar del arrendamiento a un tercero de la parte interior de la nave, como se deduce de la lectura del acta. En consecuencia, entiende el Juzgado que mi representada dio entonces por resuelto el contrato de arrendamiento que nos ocupa, lo que le lleva a concluir en la existencia de una cuestión compleja al no estar de acuerdo las partes en el título que rige la relación jurídica, con la consecuencia de la desestimación de la pretensión actora.
Como posteriormente se analizará más pormenorizadamente, entendemos que la sentencia yerra -dicho sea con los debidos respetos- al considerar como cuestión compleja las alegaciones vertidas por la parte demandada creando artificiosamente un argumento defensivo, sin que esa complejidad resulte en modo alguno de la naturaleza del contrato de arrendamiento, como pasamos a analizar.
INFRACCIÓN DEL ARTÍCULO 250.1.1° DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL Y DE LA DOCTRINA JURISPRUDENCIAL QUE LO INTERPRETA.
El precepto infringido dispone que "se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas, y las que igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario ... pretendan que el dueño ... recupere la posesión de dicha finca".
En el presente supuesto nos encontramos con dos contratos perfectamente diferenciados: un contrato de arrendamiento sobre una parte de la nave industrial (concretamente la recayente a la calle); y un contrato de opción de compra sobre la total superficie de la nave industrial, contrato que se encuentra incluido en la estipulación 13a de anterior
Ambos contratos tienen las mismas partes, aunque difieren en su objeto: el arrendamiento lo es sólo de la parte exterior del inmueble; la opción de compra incluye la totalidad del mismo.
Partiendo de esta diferenciación contractual, es claro que el contrato de arrendamiento se rige por la legislación especial de arrendamientos urbanos, en aplicación del artículo 1 de la Ley 29/1994, de arrendamientos urbanos -a la que las partes además se han sometido expresamente en virtud de la estipulación 12a del contrato-, quedando perfectamente delimitados todos los elementos del citado contrato: personas, cosa, precio y tiempo.
Por tal motivo, resulta de aplicación el artículo 27.2.a) de la citada Ley, que dispone que el arrendador podrá resolver el contrato por el incumplimiento de la obligación básica y fundamental del arrendamiento, como es la falta de pago de la renta o cantidades cuyo pago haya asumido el arrendatario, debiendo seguir imperativamente el procedimiento regulado por el artículo 250.1.1° de la L.E.C . cuando pretenda la recuperación de la posesión del inmueble.
En consecuencia, la sentencia infringe por inaplicación la citada norma, al fundamentar la desestimación de la pretensión actora en la inadecuación del procedimiento de desahucio.
/.../ Como posteriormente analizaremos, no existe más título que el contrato de arrendamiento en virtud del cual la demandada ocupa el inmueble, lo que hace acreedora a mi mandante de las rentas derivadas del mismo y cuyo impago constituye un incumplimiento fundamental de la obligación del arrendatario, siendo procedente la recuperación de la posesión mediante el procedimiento verbal de desahucio por falta de pago de la renta, por lo que la sentencia impugnada infringe el artículo 250.1.1° de la L.E.C .
ERROR EN LA APRECIACIÓN DE LA PRUEBA.
Entiende esta parte que la sentencia impugnada yerra en cuanto a la valoración de la prueba,...
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