SAP Barcelona 76/2010, 9 de Febrero de 2010
| Ponente | FERNANDO UTRILLAS CARBONELL |
| ECLI | ES:APB:2010:1102 |
| Número de Recurso | 213/2009 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 76/2010 |
| Fecha de Resolución | 9 de Febrero de 2010 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN TRECE
ROLLO Nº 213/2009-A
JUICIO ORDINARIO Nº 56/2008
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE MOLLET DEL VALLÉS
S E N T E N C I A Nº 76
Ilmos. Sres.
D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT
Dª. Mª ÁNGELS GOMIS MASQUÉ
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
En la ciudad de Barcelona, a nueve de febrero de dos mil diez.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 56/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Mollet del Vallés, a instancia de Dª. Sandra, contra D. David ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 17 de Noviembre de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.
Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. D. Francisco de la Cruz Gordo en nombre y representación de Sandra, absuelvo de la misma al demandado David . Las costas que el presente procedimiento haya ocasionado a la demandada, deberán ser satisfechas por la actora".
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día 2 de Febrero de 2010.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.
Promovida por la demandante Dña. Sandra, como arrendadora del local en C/Palaudàries nº 67, bajos, de Mollet del Vallès, destinado a la actividad de marmolista, la resolución del contrato de arrendamiento, de fecha 15 de noviembre de 1981 (doc 4 de la demanda), contra el arrendatario demandado D. David, con fundamento en los números 5º y 6º del artículo 114, en relación con el artículo 32, del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964,aplicable en el presente caso de acuerdo con la Disposición Transitoria Tercera , B) de la Ley 29/1994,de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que permite la resolución, a instancia del arrendador por haberse cedido la vivienda, o traspasado el local de negocio, de modo distinto al autorizado por la Ley, o por el incumplimiento por el adquirente en traspaso de la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de un año, y destinarlo durante ese tiempo, por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario, opuso la parte demandada el consentimiento al traspaso por la parte arrendadora, motivo de oposición que fue acogido en la sentencia de primera instancia, contra la que ahora apela la parte demandante.
Centrada así la cuestión discutida, en relación con la causa resolutoria del número 5º del artículo 114 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 es doctrina general, reiterada, y constante (Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 1991,que remite a la Sentencia de 25 de enero de 1988,y a las que en ella se citan), que la Ley, fuera de los casos en que expresamente lo establece, no consiente que el inmueble arrendado por una persona individual o jurídica sea ocupado por otra, llámese cesión, traspaso, o subarriendo a la relación jurídica que diese lugar a tal ocupación, pues toda modificación subjetiva, introduciendo a terceros en la relación arrendaticia, sin el consentimiento de la parte arrendadora o sin el cumplimiento de los requisitos legales, da causa a la resolución contractual, ocurriendo tal supuesto cuando una sociedad capitalista se transforma en otra personalista o viceversa, cuando hay simple cambio, cualquiera que fuere, cuando los arrendatarios crean o introducen una sociedad o cuando ésta es sustituida por sus socios, cuando una utilización compartida se convierte en individual o la pactada como individual se comparte posteriormente, de forma tal que dichos terceros ostentarán una posesión ilegal, en cuanto no autorizada por la ley, ni por el propietario, que puede hacerla valer en su contra para recuperarla, pues lo prohibido es el aprovechamiento, la ventaja o el beneficio obtenido por un tercero, aun con la anuencia del arrendatario, que puede resultar también beneficiado, sin respetar la voluntad del arrendador, a quien pertenecen las facultades dispositivas, dado que el uso y goce corresponden en exclusiva al arrendatario y no a un tercero.
En este sentido, es doctrina reiterada (Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 1994;RJA 6504/1994 ),que lo que determina la resolución del contrato es la sustitución del arrendatario por un tercero en el uso o goce de la cosa arrendada sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez, aunque no sea necesario precisar si tal sustitución constituye una cesión, traspaso, o subarriendo, siempre que opere el de goce de la cosa en cuestión.
Y es indiferente que la ocupación de la finca por el tercero tenga lugar de manera exclusiva y excluyente, o compartida con el arrendatario (Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de octubre de 1972, 22 de junio de 1973, y 16 de noviembre de 1974 ), o que la ocupación sea total o parcial (Sentencias del Tribunal Supremo de 19 y 31 de octubre de 1972 ), siendo lo decisivo el aprovechamiento, ventaja, o beneficio obtenido por ese tercero, sin que sea necesario que el actor pruebe de una manera circunstanciada y precisa las condiciones de esa introducción (Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 1962, 3 de abril de 1965, 21 de febrero de 1966, 2 de julio de 1970, 14 de marzo de 1972, 22 de junio de 1973, 16 de noviembre de 1974, 8 de mayo de 1981, o 25 de enero de 1988 ), y siendo igualmente irrelevante a estos efectos que la cesión haya sido onerosa, o a título gratuito (Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1970, 19 de octubre de 1972, y 12 de junio de 1973 ).
Por lo tanto, la consecuencia de la prueba por el actor del hecho de la introducción de un tercero es la inversión de la carga de la prueba, porque el arrendatario demandado ha de justificar la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada (Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de abril de 1970 ), de una manera plena, ya que la ocupación ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario para destruir la presunción de ilegalidad que se deriva de aquella ocupación (Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 1972 ), de modo que la introducción de un tercero en la relación arrendaticia, para quedar legitimada, necesita fundarse en título legal o contractual que lo autorice, título que debe estar plenamente justificado por la parte que lo invoque (Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de mayo de 1961 y 11 de abril de 1973 ).
En concreto, en relación con el traspaso, el artículo 32, párrafo primero, del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, exige como requisitos necesarios para la existencia legal del traspaso, en el número 4º) que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido; en el número 5º) otorgarse el traspaso por escritura pública, en la cual deberá consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior, y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador; y en el número 6º) que, dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas que menciona el apartado cuarto, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que éste ha contraído la obligación establecida en el apartado segundo.
Y añade el párrafo segundo del mismo artículo que la falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el traspaso.
En este sentido, es doctrina comúnmente reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 y 30 de octubre de 1952, 19 de noviembre de 1953, 28 de junio de 1955, y 18 de diciembre de 1963; RJA 1846 y 1871/1952, 282/1954, 1742/1955, y 5334/1963 ) que la validez del traspaso está supeditada al cumplimiento de todos los requisitos legales, bastando el incumplimiento de uno solo para que el arrendador pueda desconocer su eficacia jurídica, según dispone terminantemente el último párrafo del artículo 32 .
En el presente caso, resulta de lo actuado el incumplimiento del requisito del número 4º) del artículo 32, ya que no consta que el arrendatario notificara fehacientemente a la arrendadora, o a su administrador, su decisión de traspasar y el precio convenido.
Únicamente resulta de la prueba documental la remisión de un fax, de fecha 6 de junio de 2007 (doc 1 de la contestación), de "Grupo Riosa Gestión Inmobiliaria", y no del arrendatario, quien no firma la comunicación, remitido al administrador Sr. Maximiliano, y en el que se indica un precio por el traspaso del local vacío, en lo que parece ser una oferta de traspaso, que no consta que haya sido aceptada por el arrendatario, sin que se manifieste claramente la decisión de traspasar, a instancia del arrendatario, y por el precio convenido.
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