STS, 8 de Febrero de 1988
| Ponente | JUAN LATOUR BROTONS |
| ECLI | ES:TS:1988:16993 |
| Procedimiento | RECURSO CASACIÓN |
| Fecha de Resolución | 8 de Febrero de 1988 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 78.-Sentencia de 8 de febrero de 1988
PONENTE: Excmo. Sr. don Juan Latour Brotóns.
PROCEDIMIENTO: Juicio declarativo ordinario de mayor cuantía.
MATERIA: Resolución contrato de compraventa de piso. Retención de cantidad entregada.
NORMAS APLICADAS: Art. 1.124, 1.504 del Código Civil .
JURISPRUDENCIA CITADA: Ss. 14-11, 17 y 25-IX-1985; 26-1 y 1-VI-1987.
DOCTRINA: Es doctrina pacífica la que viene entendiendo la estrecha vinculación entre los
postulados de los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil, prorrogándose un carácter de generalidad
con respecto al primero y obedeciendo el segundo al principio de especialidad, entrando en juego
este precepto cuando de compraventa de inmuebles se trata y en que, tras el requerimiento hecho
por el vendedor, se pone de manifiesto una voluntad rebelde o de simple negativa a pagar el precio o
parte de él adeudado, entrando así en juego el dispositivo resolutorio.
En la villa de Madrid, a ocho de febrero de mil novecientos ochenta y ocho.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Sevilla, como consecuencia de autos de juicio ordinario declarativo de mayor cuantía, seguidos ante el Juzgado de 1.a Instancia n.° 1 de Jerez de la Frontera, sobre Resolución de contrato, cuyo recurso fue interpuesto por don José, representado por el Procurador de los Tribunales don Luciano Rosch Nadal, y asistido del Letrado don Miguel Sánchez Herrero; en el que es parte recurrida «Inmobiliaria Urbis, SA.», representada por el Procurador de los Tribunales don Ángel Deleito Villa y asistida del Letrado don Juan Warleta Carrillo.
El Procurador señor Benítez Espina, en representación de la Entidad Inmobiliaria Urbis, SA., formuló ante el Juzgado de 1.a Instancia de Jerez de la Frontera, n.° 1, demanda de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, contra don José, sobre reclamación de cantidad, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: Con fecha 2 de abril de 1981 compró el piso vivienda tipo J, planta NUM000, bloque NUM001 del conjunto residencial denominado DIRECCION000 sito en la playa de Valdelegrana; que en el ejemplar del contrato mencionado consta que se pactó un precio de tres millones trescientas setenta y cinco mil pesetas a pagar en las condiciones en el mismo estipuladas en su cláusula undécima se estipulaba que el incumplimiento por el adquirente de cualquiera de sus obligaciones contraídas y muy especialmente la falta de pago a sus respectivos vencimientos de las cantidades previstas, como forma de pago producirá de pleno derecho la resolución del contrato previniéndose también como cláusula penal y en concepto de daños y perjuicios la cuantía de los mismos según que el incumplimiento se originase antes o después de la entrega del piso en la forma que consta en la demanda que al producirse el primero de mayo de 1982 el protesto del cambial a pagar en dicha fecha notarialmente se requirió al demandado para que en un plazo de ocho días abonase el principal de la letra impagada, gastos de protesto e intereses de demora; que el demandado lejos de hacerlo por conducto notarial a su vez requirió a Urbis, SA., para que reparase pretendidos defectos de fontanería y haciendo otras imputaciones, cuando lo cierto es que en 15 de mayo de 1982 el personal de dicha entidad no pudo entrar en la vivienda para comprobar los defectos por impedírselo su titular; que posteriormente resultaron impagados los efectos de 1 de julio, 1 de junio, 1 de agosto y 1 de septiembre, de 1982, también hubo de protestar otro cambial, al igual que en 1.° de septiembre de 1982 resultó impagada la cuota de amortización e intereses que gravan a la vivienda; que ante dicha conducta y por conducto del Notario de Cádiz, don Manuel Alvarez Osorio, se notificó al demandado de acuerdo con lo pactado en la cláusula undécima la resolución de pleno derecho del contrato de compraventa aludido y que se hacía suyo en concepto de daños y perjuicios por Urbis, SA., las cantidades pagadas hasta dicha fecha inferiores al cincuenta por ciento del valor de la vivienda y requiriendo para que devuelva la misma. Terminó suplicando sentencia por la que se declarare resuelto de pleno derecho por incumplimiento del comprador demandado el contrato de compraventa suscrito entre las partes litigantes sobre el piso vivienda a que se refiere esta demanda; que se declare el derecho de Inmobiliaria Urbis a retener y a hacer suya la cantidad de 990.465 pesetas, total entregado hasta la fecha por el demandado a cuenta del precio en concepto de indemnización por daños y perjuicios ocasionados y en aplicación de lo pactado en la cláusula undécima del referido contrato, condenándose por último a dicho demandado a estar y pasar por la anterior declaración.
Admitida la demanda y emplazado el demandado don José, compareció en los autos en su representación el Procurador señor Paullada Alcántara, que contestó a la demanda, oponiendo a la misma en síntesis los siguientes hechos: Negando el incumplimiento por el comprador del contrato de compraventa sino que por el contrario ha sido Urbis, SA., quien al entregar una vivienda defectuosa con insoportables ruidos de griferías, humedades y otros defectos la hacen inevitable, que en múltiples ocasiones se ha requerido a la Inmobiliaria para que subsane estos defectos, y ante la actitud negativa de Urbis, SA., ha sido por lo que se ha dejado de pagar los plazos a que se refiere la demanda, ofreciendo consignarlo como prueba de buena fe; terminó suplicando sentencia declarando no haber lugar a la resolución del contrato y se ordene a la actora el arreglo de los defectos de la vivienda rebajando en otro caso del porte adeudado la cantidad de 180.000 pesetas en que se valoran dichos defectos y todo ello con imposición de costas.
Por las partes litigantes en sus trámites de réplica y duplica se refutó los argumentos de la contraria insistiendo en sus puntos de vista originarios, solicitando se dictara sentencia en la forma contenida en la demandada y contestación a la demanda.
Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.
Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en sus respectivos escritos en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos.
El señor Juez de Primera Instancia de Jerez de la Frontera, n.° 1, dictó sentencia de fecha 22 de octubre de 1982, cuyo Fallo es como sigue: Que estimando la demanda formulada por el Procurador señor Benítez Espina, en nombre y representación de Inmobiliaria Urbis, SA., contra don José, representado por el Procurador señor Paullada Alcántara, en autos de Juicio Declarativo de mayor cuantía con el n.° 656/82, debo declarar y declaro resuelto de pleno derecho el contrato de compraventa suscrito por el demandado con Inmobiliaria Urbis, SA., sobre el piso vivienda tipo J, planta NUM000, bloque NUM001 del Conjunto Residencial denominado DIRECCION000, sito en AVENIDA000, Playa de Valdelegrana del Puerto de Santa María, en fecha 2 de abril de 1981; que asimismo debo declarar y declaro el derecho de la actora a retener y a hacer suya la mitad de la cantidad de 990.465 pesetas total entregado por el comprador a cuenta del precio, en concepto de indemnización de daños y perjuicios y en aplicación de la cláusula undécima del contrato, devolviendo Urbis, SA., a dicho comprador la otra mitad; se condena al demandado a estar y pasar por las anteriores declaraciones; debo desestimar y desestimo la demanda reconvencional; y no ha lugar a imposición de costas a ninguna de las partes litigantes.
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de 1.a Instancia por la representación de la Entidad demandante Urbis, SA. y del demandado don José, y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala 2.a de lo Civil de la Audiencia Territorial de Sevilla, dictó sentencia con fecha 4 de marzo de 1986, con la siguiente parte dispositiva: Que estimando en parte la demanda originaría formulada a nombre de Inmobiliaria Urbis, SA., contra don José, debemos declarar y declaramos resuelto de pleno derecho el contrato de compraventa suscrito por el demandado con inmobiliaria actora, sobre el piso vivienda tipo J, planta NUM000, bloque NUM001 del Conjunto Residencia denominado « DIRECCION000 », sito en AVENIDA000, Playa de Valdelagrana del Puerto de Santa María, en fecha 2 de abril de 1981; que asimismo debemos declarar y declaramos el derecho de la actora a retener y a hacer suya la mitad de la cantidad de 990.465 pesetas, total entregado por el comprador a cuenta del precio, en concepto de indemnización de daños y perjuicios y en aplicación de la cláusula undécima del contrato, devolviendo «Urbis, SA.», a dicho comprador la otra mitad y las letras de cambio impagadas de las que se expidieron en virtud del contrato cuestionado; condenando al demandado a estar y pasar por las anteriores declaraciones; asimismo desestimamos a la demanda reconvencional; sin expresa imposición a ninguna de las partes de las costas originadas en ambas instancias; confirmando en el sentido señalado la sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia número Uno de los de Jerez de la Frontera de 21 de octubre de 1983 .
El día 30 de junio de 1986, el Procurador don Luciano Rosch Nadal, en representación de don José, ha interpuesto recurso de casación contra sentencia pronunciada por la Sala 2.a de lo Civil de la Audiencia Territorial de Sevilla, con apoyo en los siguientes motivos: Motivo Único: Al amparo del artículo
1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Infracción, por interpretación errónea, del artículo 1.124, en relación con el 1.504 del Código Civil . En efecto: A) La actora Urbis, SA., acude al Juzgado en ejercicio de la acción resolutoria del contrato que concertara con el demandado, mi representado, en 2 de abril de 1981, por el que éste compra el piso-vivienda tipo J, planta NUM000, bloque NUM001 del Conjunto Residencial « DIRECCION000 ». Fundamenta su demanda. 1. En que el señor José, dejó de pagar los plazos que, a partir del primero de mayo de 1982 fueron vencidos. Y 2. En que requerido el demandado para el pago de la letra que devolvió, impagada, por el señor José y fue protestada, por éste se requirió a su vez a Urbis, SA., para que reparase ciertos desperfectos de fontanería. B) El demandado, opone a la demanda la excepción de contrato no cumplido» y formula reconvención solicitando se «arreglen los desperfectos, valorados en 180.000 pesetas o se rebaje dicha cantidad del importe adeudado para su sub-sanación por el comprador. Fundamenta la excepción de contrato no cumplido, en que: 1) En que el piso comprado no le fue entregado en las condiciones pactadas en el contrato, puesto que prontamente aparecieron en el mismo defectos debidos a una «deficiente terminación de la obra».
2) Que siendo cierto que había dejado de pagar los vencimientos posteriores al 1 de mayo de 1982, era anterior el incumplimiento, por el vendedor, de su obligación de hacer entrega de la vivienda, en estado de servir para tales menesteres. Así se reconoce en el Considerando 1.º, de la sentencia de Primera Instancia, aceptado por la de apelación. La sentencia recurrida, que no hace declaración alguna en que se concreten los hechos probados, desperdigados en sus considerandos, viene a establecer: 1.° Que mi parte tiene reconocido que ha dejado impagados los efectos que tuvieron sus vencimientos el 1 de mayo de 1982 y posteriores. 2.° Que no consta mostrara el comprador, mi mandante, su disconformidad con lo adquirido hasta la contestación al requerimiento notarial que la vendedora accionante le efectuara en 7 de julio de 1982, sin que se afirme que la actora desconociera su existencia anterior que, además, desmiente la afirmación, no declarada probada, de la misma, de que «en todo momento había efectuado las reparaciones demandadas y que, en fecha 15 de mayo de 1982 personal de la misma se desplazó a la vivienda del demandado para comprobar y, en su caso subsanar, los defectos supuestamente existentes», lo que evidencia el conocimiento, por ésta, con independencia de las reclamaciones no probadas, por mi parte de los defectos en la misma existentes. 3.° Que los defectos denunciados, no impiden la estimación de la excepción». Por ello, debió declararse no haber lugar a la demanda, absolviendo de la misma a mi mandante. Y, al no hacerlo así, la sentencia recurrida debe ser casada, dictando otra, en su lugar más ajustada a derecho.
Admitido el recurso y evacuado el trámite de Instrucción, se señaló para la celebración de vista el día 28 de enero de 1988.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Juan Latour Brotóns.
Único:
Es doctrina pacífica la que viene entendiendo la estrecha vinculación entre los postulados de los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil, pregonándose un carácter de generalidad con respecto al primero y obedeciendo el segundo al principio de especialidad, entrando en juego este precepto cuando de compraventa de inmuebles se trata y en que, tras el requerimiento hecho por el vendedor, se pone de manifiesto una voluntad rebelde o de simple negativa a pagar el precio o parte de él adeudado, entrando así en juego el dispositivo resolutorio (sentencias de 14 de febrero y 17 y 25 de septiembre de 1985 y 26 de enero y 1 de junio de 1987 ).
Apareciendo acreditado, según se recoge específicamente en la sentencia impugnada, que el vendedor requirió notarialmente al comprador para que en un plazo de ocho días abonase el principal de la letra, gastos de protesto e intereses de demora, al dejar transcurrir el plazo con largueza sin hacerlo, es visto que entraba en juego la facultad resolutoria de la compraventa y que, en consecuencia, no se han infringido los preceptos sustantivos anteriormente citados, como pretende el recurrente al articular el único de los motivos con que trata de impugnar el fallo de instancia.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don José, contra la sentencia que, con fecha 4 de marzo de 1986, dictó la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Sevilla, se condena a dicho recurrente al pago de las costas causadas en el recurso y pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal. Líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los Autos y Rollo de Sala, en su día remitidos.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Juan Latour Brotóns.- Rafael Casares Córdoba.- Matías Malpica González Elipe.- Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.- Antonio Sánchez Jáuregui.- Rubricados.
Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado, don Juan Latour Brotóns, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que, como Secretario de la misma, certifico. - En Madrid, a ocho de febrero de mil novecientos ochenta y ocho.
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