SAP Barcelona, 17 de Abril de 2001
| Ponente | MARIA ISABEL MARTINEZ JIMENEZ |
| ECLI | ES:APB:2001:4210 |
| Número de Recurso | 227/2000 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Fecha de Resolución | 17 de Abril de 2001 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 4ª |
SENTENCIA Núm.
Ilmos. Sres.
D. VICENTE CONCA PEREZ
Dª MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE
Dª ISABEL MARTÍNEZ JIMÉNEZ
En la ciudad de Barcelona, a diecisiete de abril de dos mil uno.
VISTOS, en grado de apelación, ante la sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Declarativo menor cuantía, número 343/1999 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 54 Barcelona, a instancia de INMOBILIARIA VALENA; SA representado/a por el/la Procurador/a D./Dª. MANUEL RODES DURALL y dirigido por el/la Letrado/a D./Dª. Teresa Farrera Sabaté, contra RIEMONT; SL, representada/a por el/la Procurador/a D./Dª. JOSEP CASTELLS I VALL, y dirigido por el/la Letrado/a
D./Dª Rafael Roca Garcia, las cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por INMOBILIARIA VALENA; SA contra la Sentencia dictada en los mismos el día, por el Sr. Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando totalmente la demanda interpuesta por el Procurador D. Manuel Rodes Garriga, en nombre y representación de Inmobiliaria VALENA S.A., contra RIEMONT S.L., deba absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones formuladas en su contra, con expresa imposición de las costas procesales a la actora.".
Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por INMOBILIARIA VALENA; SA y admitido el mismo en ambos efectos, se elevaron los autos a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, y comparecidas las partes, se siguieron los trámites legales y tuvo lugar la celebración de la vista pública el día 14 de febrero del corriente año, con el resultado que obra en la precedente diligencia.
En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.VISTO, siendo Ponente el Ilmo./a. Sr/a. Magistrado/a D./Dª ISABEL MARTÍNEZ JIMÉNEZ.
La actora, INMOBILIARIA VALENA S.A. se alza contra la sentencia dictada en primera instancia que desestima íntegramente la demanda interpuesta contra RIEMONT S.L., en la que solicitaba el cumplimiento del contrato suscrito con la demandada en fecha de 1 de agosto de 1997, exigiendo el otorgamiento de la escritura publica de compraventa del inmueble al que aquél hace referencia, de conformidad a la cláusula cuarta de dicho contrato, o, subsidiariamente, para el caso de no poderse llevar a cabo, la condena de la demandada a devolver las cantidades entregadas par la demandante (8.975.000, más 628.250 pts en concepto de IVA), más otra cantidad igual por daños y perjuicios, en base a lo dispuesto en la cláusula sexta del mismo. La actora fundamenta su recurso de apelación básicamente en la existencia de una valoración errónea de la prueba por el juez de instancia y en el tratamiento desigual dado por éste a las pruebas aportadas por las partes, que según la recurrente acreditan un incumplimiento de contrato por la demandada. En el acto de la vista, la parte demandada impugna el recurso de apelación solicitando la confirmación integra de la sentencia dictada en primera instancia.
Entiende la recurrente que la demandada ha incurrido en una serie de incumplimientos, acreditados por las pruebas aportadas, que no han sido tenidos en cuenta por el juzgador de instancia. Así, considera que:
1) La demandada retuvo y se negó expresamente a entregar a la actora la copia de la escritura de Declaración de Obra Nueva (folios 86-87), que había sido solicitada a los efectos de poder preparar la obtención de una hipoteca, obstaculizando de ese modo el otorgamiento de la escritura de compraventa.
2) No consta en autos, contrariamente a lo que entiende el juez de instancia, que la demandada comunicase a la actora y ésta tuviese conocimiento de la renuncia del INCASOL, obligatoria para el otorgamiento posterior de la escritura de compraventa. A este r respecto, alega que sí bien existen dos burofaxes enviados por la demandada, de fechas 19 de enero de 1998 y 9 de febrero de 1998 (folios 92,97), los mismos no llegaron a conocimiento de la actora. De otro lado, en relación a esos dos burofaxes, en la sentencia recurrido, el juzgador de instancia deduce que la parte demandada cumplió lo estipulado en el contrato (F.D. 4º), no valorando en idénticos términos, según la recurrente, el burofax remitido por la actora, de fecha 20 de marzo de 1998 (Fallos 33-34), en que ésta solicitaba el cumplimiento del contrato y el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.
3) La parte apelante alega, además, que, contrariamente a lo sustentado por el juzgador de instancia al considerar que, al no constar en el contrato suscrito fecha alguna de entrega, no existe incumplimiento de la demandada por no estar concluidas las obras en la fecha estipulada para el pago (31 enero 1998, en la que debía satisfacerse una parte del precio y el resto en el momento de otorgarse la escritura pública de compraventa, según cl. 4ª)), debe entenderse, sin embarga, conforme a lo establecido en la cláusula 4ª del contrato (en la que expresamente se dice que "una vez obtenida la renuncia al derecho de tanteo y retracto por parte de INCASOL, se realizará la entrega de la cosa vendida y el pago del precio restante"), que en dicho contrato el pago del precio y la entrega de la vivienda integran una unidad de acto. En tal sentido, hay que considerar que las obras no estaban efectivamente concluidas en la fecha estipulada para el pago, quedando el contrato frustrado para el comprador, porque, según acredita la certificación del Colegio de Arquitectos, las obras no fueron finalizadas hasta el 27 de junio de 1998 (talio 338), ni se concedió la licencia de ocupación por el Ayuntamiento de Montmeló hasta el 30 de junio de 1998 (folio 307).
4) Asimismo, entiende la recurrente que la demandada no puede, salvo que actúe de mala fe, declarar resuelto el contrato, par escrito de fecha 31 de marzo de 1998 (folio 35) y remitido por burofax enviado el 3 de abril de 1998, es decir, diez dios más tarde de serle enviado par la actora el burofax de fecha 20 marzo de 1998, en el que ésta solicitaba el cumplimiento del contrato y la formalización de la escritura de compraventa, siendo necesario que dicha comunicación se hubiese producido por acta notarial, no siendo suficiente la notificación par caneo, resolución del contrato que, por otro lado, el juez de instancia considera, sin embargo, válida por entender que ha existido un incumplimiento de contrato por parte de la demandante.
La cuestión principal que se debe dilucidar para la resolución del presente recurso consiste en determinar si, en base a las hechos acreditados en autos, es posible considerar que la parte actora incumplió algún pacto del contrato suscrito con la demandada, como entiende el juez de instancia, o si el incumplimiento de lo acordado debe imputarse a la demandada. A este respecto, conviene destacar los siguientes antecedentes fácticos:1) la actora y la demandada suscribieron en fecha 1 de agosto de 1997 un contrato denominado como "Contrato de Arras" (folios, 182-189), calificado por el juez de instancia como compraventa de una vivienda unifamiliar, que la demandada debía construir, junto a otras cuatro viviendas, en una parcela adjudicada por el Institut Catalá del Sol (contrato otorgado en fecha 9 de junio de 1995);
2) según se establece en la cláusula 3ª del contrato de 1 de agosto de 1997, se estipuló un precio de
19.000.000, más IVA (ascendiendo a 1.337.000 pts., del cual la actora había abonado en el momento de la firma del contrato 8.975.000,- ptas., más 628.250,- en concepto de IVA, quedando pendiente de paga
10.125.000 pts., más 708.750 de IVA (folio 27), que debían ser satisfechas, conforme a la cláusula 4ª, una parte al otorgarse la escritura pública de compraventa (6.750.000 pts más 472.000 pts de IVA) y el resto
(3.375.000 pts más 236.250 pts de IVA), mediante letra aceptada de vencimiento 31 de enero de 1998, que debía ser entregada en el momento de otorgarse la escritura pública de compraventa.
3) entre las obligaciones asumidas por la demandada en dicha contrato, como previas al otorgamiento de la escritura publica de compraventa, destacan la de otorgar escritura de Obra Nueva antes del 30 de septiembre de 1997 y obtener la renuncia del derecho de tanteo y retracto por parte de INCASOL, debiéndola comunicar a la demandante (cl. 4ª); asimismo, la actora quedaba obligada a designar el notario para la formalización de la escritura de la compraventa y a satisfacer el precio restante en las condiciones antes descritas (cl. 4ª), así como la obligación de asumir otros gastos especificados en el contrato (cls. 5ª y 7ª) .
4) asimismo, en el contrato destaca de manera especial la cláusula 6ª, en la que se establecen los efectos del incumplimiento de "la promesa de compraventa objeto del contrato, distinguiendo entre: 1) causa de incumplimiento no imputable voluntariamente a ninguno de los contratantes, en cuyo caso ambas partes quedarían desvinculados del contrato, con la obligación de la demandada de devolver la cantidad recibida;
2) causa de incumplimiento imputable a alguno de los contratantes: si fuese debida a culpa de la parte compradora, la cantidad entregada a cuenta del precio quedaría en propiedad de la vendedora; sí fuese debida a la vendedora, ésta debería devolver la cantidad recibida y entregar, además, otra cantidad igual a la compradora.
Sobre la base de los compromisos expresamente asumidos, debe valorarse en qué medida las partes cumplieron con lo acordado y, de modo particular, si cabe apreciar los motivos en que la recurrente fundamenta el incumplimiento de la demandada.
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SAP Almería 225/2007, 12 de Noviembre de 2007
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