SAP Cádiz 359/2009, 12 de Diciembre de 2009
| Ponente | ANTONIO MARIN FERNANDEZ |
| ECLI | ES:APCA:2009:1600 |
| Número de Recurso | 459/2008 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 359/2009 |
| Fecha de Resolución | 12 de Diciembre de 2009 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Cádiz, Sección 2ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ
SECCION SEGUNDA
S E N T E N C I A Nº 359
Ilustrísimos Señores:
PRESIDENTE
Manuel de la Hera Oca
MAGISTRADOS
Margarita Alvarez Ossorio Benítez
Antonio Marín Fernández
JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 1 DE SANLÚCAR DE BARRAMEDA
JUICIO ORDINARIO Nº 182/2004
ROLLO DE SALA Nº 459/2008
En Cádiz a 12 de diciembre de 2009.
La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Ordinario que se ha dicho. En concepto de apelantes han comparecido las entidades GARCIA MIER S.L. y CHANCA PATRIMONIO S.L. y Melchor, representados por la Pdora. Sra. Goenechea de la Rosa, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Bernal Caputto.
Como apelados han comparecido Amelia, representada por la Pdora. Sra. González Domínguez, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Rivas García, y la entidad BODEGAS SOLERA DEL VINAGRE S.L., representada por el Pdor. Sr. Gómez Armario, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. García Rueda. También ha sido parte Jose Luis .
Ha sido Ponente el Magistrado Sr. Antonio Marín Fernández, conforme al turno establecido.
Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de los de Sanlúcar de Barrameda por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 25/junio/2008 por el meritado Juzgado en el procedimiento civil nº 182/2004, se sustanció el mismo ante el referido Juzgado. Las partes apelantes formalizaron su recurso en los términos previsto en Ley de Enjuiciamiento Civil y las apeladas, por su parte, se opusieron instando la confirmación de la resolución recurrida, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.
Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. El día 15/diciembre/2008 se celebró la vista del recurso con la asistencia de las partes personadas en esta alzada, quienes informaron lo pertinente en defensa de sus respectivas posiciones de parte. Reunida la Sala al efecto quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará. Habiendo resultado que causó baja por enfermedad el Sr. Presidente y que posteriormente se produjo su fallecimiento, se actúa en consonancia con lo establecido en los arts. 261 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 204 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Planteamiento y toma de posición. El problema esencial que se presenta en la litis es el de determinar la validez y eficacia del contrato de arrendamiento suscrito por el Sr. Arcadio, en su nombre y en de su esposa, la codemandada Sra. Amelia, con la entidad Bodegas Solera del Vinagre S.L. como arrendataria en fecha 27/julio/1995, luego elevado a público mediante escritura otorgada el día 4/agosto/1995, sobre el local de negocio litigioso. De estimarse la ineficacia del mismo, la demanda deducida por los actores en los autos nº 182/2004 debería ser estimada y, consiguientemente, desestimada la acción de retracto articulada por la referida entidad arrendataria en los autos nº 300/2004.
La Juez a quo ha optado por estimar que el citado contrato es válido y que debe desplegar sus normales efectos y en particular servir de presupuesto de hecho para el ejercicio de la acción de retracto acumulada. Nuestra posición ha de ser diametralmente opuesta: consideramos que el referido contrato de arrendamiento fue simulado y que por ello ha de ser declarada su ineficacia, provocando la de los que de él traen causa, sin que tampoco sea hábil para habilitar el ejercicio del derecho de acción preferente cuestionado en el procedimiento.
Una única aclaración inicial. Aunque hablemos de un local litigioso sobre el que recayó el discutido contrato de arrendamiento, en puridad hoy estamos ante dos locales diferentes. Uno de ellos, propiedad del Sr. Melchor y otro transmitido constante procedimiento a la entidad Aire Sanlúcar S.L. por las codemandantes García Mier S.L. y Chanca Patrimonio S.L. a la que, en decisión quizás poco afortunada, no se le dio intervención en la litis al amparo del art. 17 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Con todo, lo que ahora importa es destacar que la situación cara a la resolución del litigio es la misma de cada uno de los citados locales.
La ineficacia de los sucesivos contratos de arrendamiento y subarrendamiento como consecuencia de la simulación del contrato inicial. Como queda dicho es este el tema capital. Llama la atención que manteniéndose en la sentencia recurrida por la Juez a quo un correcto planteamiento teórico de la cuestión (Fundamento de Derecho 2º), llegue a conclusiones erróneas, desde nuestro punto de vista, al analizar la prueba, señaladamente en el Fundamento 4º.
No obstante ello, deberemos precisar que el criterio jurisprudencial que asume la Juez a quo según el cual deber ser "confirmados los arrendamientos concertados con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta, a no ser que se trate de contratos simulados o realizados en confabulación o mala fe para intentar impedir la eficacia del procedimiento judicial sumario" dista de ser cierto.
En el ámbito de arrendamientos de viviendas, disponemos de una norma expresa que relativiza en el tiempo la anterior afirmación (art. 13 Ley de Arrendamientos Urbanos ), y en el de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, que es el que ahora nos afecta, las cosas no están en absoluto claras. Hay quien propugna una inexplicable aplicación analógica de las normas del citado art. 13 (cuando ni existe vacío normativo, ni identidad de razón que permita proceder así), quien sin ninguna otra precisión acude al art. 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y defiende el mantenimiento a todo trance del arrendamiento (lo que supone dotar, de forma también inexplicable, de mayor protección a estos arrendamientos que a los de vivienda, salvo que el adquirente reúna la condición de tercero hipotecario) y, finalmente, quien entiende que la solución ha de buscarse en el art. 1571 del Código Civil . Y ésta parece ser la opción más acorde para componer los intereses en conflicto. En lo que aquí y ahora interesa, el arrendamiento debió resolverse por el ejercicio de la acción ejecutiva, que no hipotecaria, por el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A. por cuanto la inscripción registral del arrendamiento fue posterior al del embargo y el arrendatario quedaba sujeto y vinculado a las resultas de la carga preferente.
Desde este punto de vista, lo que debió ocurrir a partir del dictado del auto de adjudicación de 13/diciembre/1996 -recordemos que el embrago databa del año 1992- y la consiguiente toma de posesión del local mediante Diligencia de fecha 1/diciembre/1997, es que el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A. se convertía en titular dominical indiscutible del local litigioso y en su poseedor inmediato (nadie ni nada había en el local al tiempo de ejecutarse la posesión judicial del inmueble, según se desprende la referida Diligencia, aunque luego el Sr. Jose Luis manifestara lo contrario). En otras palabras quedaban ipso iure resuelto el contrato de arrendamiento litigioso.
No ha sido ésta, sin embargo, la perspectiva de análisis seguida en la litis por las partes y razones de congruencia nos obligan a estar a los planteamientos introducidos por ellas. La hipótesis mantenida en autos ha sido que en general los arrendamientos de inmuebles llevados a cabo con posterioridad a la constitución de hipoteca, son válidos (sentencias del Tribunal Supremo 23/febrero/1991 ó 6/mayo/1991 y la conocida sentencia del Tribunal Constitucional de 16/enero/1992), salvo que se acredite su inexistencia por simulación de la relación arrendaticia (sentencia del Tribunal Supremo 17/noviembre/1989 y 9/mayo/1996).
Como es bien sabido, la simulación implica una contradicción entre la voluntad interna y la voluntad declarada, siendo absoluta cuando se crea la apariencia de un negocio y en realidad no se quiso dar vida a ese negocio, ni a ningún otro, en tanto que la simulación es relativa cuando aparentemente se realiza un negocio jurídico queriendo y llevando a cabo en realidad otro distinto. La más moderna doctrina, no sin vaivenes, sitúa el problema de la simulación en el ámbito de la causa de los contratos. Se afirma que en estos casos lo que ocurre es que se desvirtúa la causa típica del modelo contractual que se utiliza, en razón de una determinada causa simulationis -que es al explica ese tortuoso modo de proceder y que no siempre tiene que tener un fin ilícito-, cuando lo que se pretende es perfeccionar un negocio jurídico distinto o no dar nacimiento a relación negocial real alguna. Usualmente se residencia su admisibilidad en lo dispuesto en el art. 1276 del Código Civil, a cuyo tenor, "La expresión de una causa falsa en los contratos dará lugar a la nulidad, si no se probase que estaban fundados en otra verdadera y lícita".
En este sentido, la apreciación de la simulación requiere: (a) Una divergencia querida y deliberadamente producida entre la voluntad y su manifestación; (b) Un acuerdo simulatorio entre las partes o entre el declarante y el destinatario de la declaración en los negocios unilaterales receptivos; (c) Un fin de engaño a los terceros al acto. Por su parte, como declara reiterada jurisprudencia y teniendo en cuenta las dificultades que entraña la prueba plena de simulación de los contratos por el natural empeño que ponen los contratantes en hacer desaparecer todos los vestigios de la misma y por...
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AAP Valencia 229/2019, 19 de Septiembre de 2019
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