RESOLUCIÓN de 18 de febrero de 2004, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Segorbe, don José María Salgado Vallvey, contra la negativa del Registrador de la Propiedad, número dos, de Nules, don José Ramón Fraguas Solé, a inscribir una escritura de compraventa.
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 18 de Febrero de 2004 |
| Publicado en | BOE, 13 de Junio de 2010 |
RESOLUCIÓN de 18 de febrero de 2004, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Segorbe, don José María Salgado Vallvey, contra la negativa del Registrador de la Propiedad, número dos, de Nules, don José Ramón Fraguas Solé, a inscribir una escritura de compraventa.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Segorbe, Don José María Salado Vallvey, contra la negativa del Registrador de la Propiedad, número dosde Nules, D. José-Ramón Fraguas Solé, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
Por escritura otorgada ante el Notario de Segorbe, Don José-María Salgado Vallvey, el día 18 de Febrero de 2003, con el número 150 de protocolo Doña Rosa M. G. y Doña María S.S., vendieron a Don José-León M. M.
el pleno dominio de una finca urbana, solar sito en Eslida (Castellón), en su calle Príncipe Felipe, 22. En dicha escritura compareció la mujer del comprador al efecto de confesar que la adquisición que realizaba su marido lo era con dinero de exclusiva pertenencia de éste. Doña Rosa M. G Y Doña María S.S. eran las titulares, por mitades indivisas, del pleno dominio del expresado solar, careciendo de título escrito que lo acreditara, ostentando a su favor como único documento el correspondiente certificado descriptivo y gráfico expedido por la Gerencia Territorial del Catastro de Castellón del que resultaba ser Doña Rosa M.G. la titular catastral.
Don José-León M.M., mediante escrituraautorizada por el mismo Notario, el día 25 de febrero de 2003, aportó a la sociedad de gananciales que forma con su esposa, Doña Vicenta M.S., el pleno dominio que pasó a ostentar sobre la expresada finca.
II
Presentadas las anteriores escrituras en el Registro de la Propiedad, número dos, de Nules fueron calificadas con la siguiente nota: 'Calificado el precedente de conformidad con lo dispuesto en el art. 18 de la Ley Hipotecaria en base a los antecedentes obrantes en el Registro y a los siguientes Hechos: Primero.--El documento ha sido presentado en fecha 11 de marzo de 2.003 bajo el asiento 1.721 del Diario 22. Segundo.--En él D. José León M. M. aporta a la sociedad de gananciales formada con su esposa D.a Vicenta M. S., una finca urbana solar sito en Eslida calle Príncipe Felipe 18. Dicha finca no se halla inmatriculada, con la descripción que de la misma se hace en el título. Se aporta el documento fehaciente, escritura pública, que acredita la previa adquisición de dicha finca por el citado D. José León M. M. por título de compra y con carácter privativo por confesión de su esposa. Se incorpora una Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca de la que resulta una descripción coincidente con la que se hace en el título, y que resulta catastrada dicha finca a favor de ROSA M. G.- Tercero.- A continuación los cónyuges D. José León M. M. y D.a Vicenta M. S., titulares de otras dos fincas en Eslida, Rústicas, que hoy son urbanas, solares en la misma calle Príncipe Felipe, por ser colindantes entre sí las agrupan, declaran dos obras nuevas sucesivas, y por fin dividen horizontalmente el edificio formado dos entidades independientes. En base a dichos antecedentes de hecho y vistos los arts.
1, 20, 200 y205 de la Ley Hipotecaria; arts. 298 de su Reglamento, se suspende la inscripción del precedente documento por los siguientes motivos o fundamentos de derecho: Uno.--Falta de previa inscripción de la finca relacionada bajo el número 1 en favor del otorgante, por exigencias del principio registral de tracto sucesivo, consagrado en el art. 20 de la Ley Hipotecaria. Dos.--Porque tratándose de inmatricular dicha finca no se han cumplido todos los requisitos exigidos por los arts. 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento para ello. Y así, independientemente de si la aportación a la sociedad de gananciales constituye un título transmisivo o traslativo del dominio, o más bien comunicativo (es la misma persona la que, con diferente carácter privativo por confesión de su mujer o ganancial de la sociedad con su mujer-, es la titular de la finca), no se ha acompañado la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca 'de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente D. José León M. M.o del adquirente' --el mismo D. José León M. M. y D.a Vicenta M. S.--; por exigencias del art. 298.1. segundo párrafo del Reglamento Hipotecario. Tres.--Las posteriores operaciones de agrupación, declaraciones deobras nuevas y división horizontal, no pueden llevarse a cabo por falta de previa inscripción del solar sobre el que se declaran; por exigencias del mismo principio registral de tracto sucesivo, consagrado en el art. 20 de la Ley Hipotecaria. No se toma Anotación Preventiva de Suspensión por defectos subsanables, que tampoco se ha solicitado. Contra esta Nota de calificación cabe interponer recurso en el plazo de un mes ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, en los términosque resultan de los arts. 18, 19, 66 Y 324 Y siguientes de la Ley Hipotecaria, así como los concordantes y complementarios del Reglamento Hipotecario. En Nules a 25 de marzo de 2.003. El Registrador.
Fdo.: José Ramón Fraguas Solé.'
III
El Notariode Segorbe, Don José-María Salgado Vallvey, interpuso contra la anterior calificación, recurso gubernativo y alegó: Que la interpretación literal es sólo la primera fase del proceso hermenéutico, pero no agota el mismo. Una de las herramientas, básicas, para responder a la finalidad por la que son promulgadas las normas, como establece el artículo 5 del Código Civil, es atender, si resulta posible, a la interpretación teleológica, y en este caso, resulta clara: que no se vean perjudicados los intereses y derechos legítimos del titular catastral, ni los intereses generales. Que es evidente que si el titular catastral realiza un acto dispositivo sobre un bien, y acto seguido, el mismo día, mediante la siguiente escritura, se lleva a cabo unanueva disposición sobre el mismo bien por el sujeto que acaba de ser legitimado para ello por el titular catastral, no se puede temer ningún perjuicio para el primer disponente ni para los intereses generales. Que la institución del Catastro lo es, no sólo de carácter fiscal, sino también jurídico, siendo el principio del tracto sucesivo uno de los de carácter básico para una institución fundamental como es el Registro de la Propiedad, por la seguridad que aporta al tráfico, no debe existir un criterio que niegue la aplicación del citado principio a la institución catastral. Que resulta inaudita, distorsionadora y gravemente perjudicial para cualquier tipo de interés legítimo la interpretación realizada por el señor Registrador, cuya actuación implica un obstáculo injustificado para el tráfico jurídico.
IV
El Registrador de la Propiedad en defensa de su informe alegó lo siguiente: Que mantenía en todos sus extremos la nota de calificación. Que por el mismo Notario se interpuso recurso frente a otra nota de calificación, y que versa sobre el mismo tema y, si tal y como dice el artículo 298.1 párrafo segundo del Reglamento Hipotecario, es exigible para inmatricular una finca en el Registro de la Propiedad que se acompañe Certificación Catastral descriptiva y gráfica de la finca 'de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente'; o si bien este es un requisito prescindible e ignorable. Los argumentos son, pues, prácticamente losmismos, en pro y en contra, que los que se esgrimieron en aquel Recurso e Informe. Que no es cierto que el Registrador realice una interpretación del citado artículo que implique un obstáculo injustificado para el tráfico jurídico, pues se limita a aplicar la norma que no ha sido derogada y que por lo tanto es perfectamente exigible como un requisito más para la inmatriculación de una finca. Que en cuanto a la interpretación de las normas, si no existen dudas acerca de los términos y estos son claros, y este es el caso --'transmitente o del adquirente'--, no hay interpretación que valga, y menos aún para hacer decir a la norma lo que no ha dicho, esto es, para distorsionarla. Que mientras la norma a que se hace referencia no se derogue, ésta, además de estar plenamente justificada en la necesidad de coordinación del Catastro y del Registro, es de aplicación y obliga a todos. Que en cuanto a la dificultad que señalada por el Notario de obtener la actualización del Catastro en favor deltransmitente o del adquirente, ya no existe en este caso, ni tan sólo existe la desmembración del dominio, por lo que ninguna dificultad debe existir en obtener el cambio de titular catastral en favor del adquirente o del transmitente y dar así cumplimiento a todas las exigencias o requisitos establecidos por la legislación hipotecaria para inmatricular una finca en el Registro. Que en cuanto a la naturaleza de la institución del Catastro se remite íntegramente al anterior informe. Que en cuanto al tan repetido argumento de que no se ven perjudicados derechos o intereses de nadie, hay que señalar en primer lugar que sí que resulta perjudicada la coordinación del Catastro y del Registro, ya que con el sistema que preconiza el Notario cada una de las instituciones iría por su lado. Y esa coordinación sí es un interés legítimo a proteger. En segundo lugar porque si el Catastro sigue proclamando unos datos que 'se presumen ciertos' acerca de cual es la titularidad catastral de la finca, en este caso de alguien que no es ni transmitente ni adquirente, igualmente crea o crearía una apariencia en favor de una persona que no es titular que podría llegar a favorecer operaciones fraudulentas, razón de más para exigir esa coordinación y esapuesta al día de la titularidad catastral como un requisito para la inmatriculación de la finca en el Registro. Que es otro interés legítimo a proteger, el evitar posibles fraudes inmobiliarios.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3.1 del Código Civil, 53. 7 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, sobre referencia catastral, 199, 205 y 326 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento.
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Se presenta en el Registro para su inmatriculación escritura por la que una persona casada aporta a su sociedad de gananciales una finca que había adquirido por compra en escritura pública siete días antes de la aportación. En esta última escritura confesó la esposa que el dinero invertido en la compra era privativo de su esposo. Acompañan certificación catastral de la que resulta que la finca está catastrada a nombre de las vendedoras. El Registrador suspende la inscripción porque 'tratándose de inmatricular dicha finca no se han cumplido todos los requisitos exigidos por los artículos205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento para ello. Y así, independientemente de si la aportación a la sociedad de gananciales constituye un título, o más bien comunicativo (es la misma persona la que, con diferente carácter privativo por confesión de su mujer o ganancial de la sociedad con su mujer, es la titular de la finca, no se ha acompañado la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca de las que resulte, además, que la finca está catastrada a favor del transmitenteo del adquirente' (se refiere a que el documento inscribible, que es la escritura de aportación, no coincide en ninguno de sus otorgantes con el titular catastral). El Notario recurre.
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El artículo 326 de la Ley Hipotecaria impide a esta Dirección General entrar en las cuestiones que, expresamente, el Registrador margina.
Y en el presente supuesto deja aparte las cuestiones realmente esenciales, esto es, si, a los efectos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, el título a inmatricular debe ser traslativo (cfr. artículo 199, b) de la misma Ley), y si las dos transmisiones necesarias pueden darse de forma casi simultánea.
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El defecto imputado al documento inscribible no puede mantenerse.
El artículo 53.7 de la Ley 13/1996, que impone en las inmatriculaciones la coincidencia con el Catastro no exige que la finca esté catastrada a nombre de adquirente o transmitente, requisito que sí impone el artículo 298 del Reglamento Hipotecario. Pero las normas han de ser interpretadas atendiendo principalmente a su espíritu y finalidad (cfr. artículo 3. 1 del Código Civil), y es evidente que si la finalidad que se pretende es la coordinación con el Catastro, tal finalidad se cumple, pues, estando la finca catastrada a nombre delas vendedoras del título previo, no habrá dificultad alguna, presentando la misma documentación, en cambiar los titulares catastrales, para que coincida el Catastro con la inscripción que se realice en el Registro.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de febrero de 2004.--La Directora General, Ana López-Monís Gallego.
Sr. Registrador de la Propiedad número 2 de Nules.
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Art. 201 LH. Rectificación de la descripción, superficie (mayor o menor cabida) o linderos de una finca
... ... Propiedad. El procedimiento que a continuación se detalla ... hace tiempo, la discordancia es general. El legislador y la misma DGRN tiene cierta ... 9 de la Ley Hipotecaria. (Resolución de la DGRN de 4 de enero de 2017 [j 1] que ... Procedimientos actuales Hay dos: 1) el procedimiento del art. 199 de la LH y ... , mientras que en el del 199 LH, el registrador, a partir de los medios y bases gráficas a su ... administrativo correspondiente, para inscribir la rectificación de la descripción de una finca ... ón de 4 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) ... un único documento, que va a carecer de número de protocolo hasta el final; pero esto crea ... : a) El Acta de requerimiento al Notario consta ya con el número de protocolo ... ídica y Fe Pública, (DGSJFP) de 25 de febrero de 2020 [j 8] que no puede exigirse para el ... ón de la DGRN de 20 de diciembre de 2016 [j 18] pone de relieve que las dudas de identidad, ... en la Ley para la calificación negativa; quedando siempre a salvo la facultad de los ... para el caso de interposición de recurso frente a la calificación del Registrador. d).- ... Resolución de la DGRN de 27 de enero de 2004 [j 35] no admitió el Acta de notoriedad para ... 37] con la misma argumentación admiten (contra la literalidad del art. 298 del RH) que la ... «A este respecto, cabe señalar que la escritura pública de constatación de exceso de cabida, de ... María Goñí Rodríguez Almeida. Revista Crítica de ... de la Dirección General de los Registros y del Notariado ... Miguel Romero ... José Antonio García Vila.. La Notaría - Boletín ... ídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador ... de ampliación de obra nueva y compraventa ... ↑ Resolución de 22 de ... y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Talavera de la ... gubernativo interpuesto por el Notario de Segorbe, don José María Salgado Vallvey, contra la ... de la Propiedad, número dos, de Nules, don José Ramón Fraguas Solé, a inscribir una ... ...
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Acta per immatricular un finca.Model anterior a la Reforma de la Llei Hipotecària (Llei 13/2015, de 24 de juny)
...jurídicas han de interpretarse de acuerdo con la realidad social». -. I les resolucions de la DGRN de 17 de febrer de 2004 [j 5] i 18 de febrer de 2004 [j 6], amb la mateixa argumentació admeten (contra la literalitat de l'art. 298 del RH que la finca encara figuri cadastrada a nom de qui v......
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Modelo de expediente notarial para rectificar la descripción, superficie (mayor o menor cabida) o linderos de una finca
... ... de Oficio dirigido al Registro de la Propiedad 3.2.2 Diligencia petición al Registro ... ón citada Nota Pueden adoptarse dos sistemas: una sola Acta que no se protocoliza ... , un acta inicial con el requerimiento al Notario, lo que la ley denomina solicitud por escrito del ... ACTA REQUERIMIENTO INICIAL NUMERO * ( fecha de inicio del Acta) ... En *, a *. ANTE ... c) del artículo 23 de la Ley del Notariado, por su expresado Documento Nacional de ... celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la ... ; en efecto, como señala la (Resolución de 16 de julio de 2020, de la Dirección General ... párrafo segundo de la letra c) del apartado 18 del Texto Refundido de la Ley del Catastro; no se ... Y de su contenido, DOY FE. (5. NEGATIVA A RECIBIR LA CÉDULA). DILIGENCIA: El día ... de un mes, procedo a remitir copia al Registrador para que practique, si procede, la rectificación ... administrativo correspondiente, para inscribir la rectificación de la descripción de una finca ... georreferenciada de la finca y hay una escritura aclaratoria (rectificación de la descripción de ... para el caso de interposición de recurso frente a la calificación del Registrador. d).- ... La resolución de la DGRN de 27 de enero de 2004 [j 25] no admitió el Acta de notoriedad para ... Y las resoluciones de la DGRN de 17 de febrero de 2004 [j 27] y de 18 de febrero de 2004 j 28] con la misma argumentación admiten (contra la literalidad del art. 298 del RH) que la ... [j 52] de la Dirección General de los Registros y del Notariado. Por su parte la Resolución de ... ídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la ... y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Igualada, don José ... gubernativo interpuesto por el Notario de Segorbe, don José María Salgado Vallvey, contra la ... de la Propiedad, número dos, de Nules, don José Ramón Fraguas Solé, a inscribir una escritura de compraventa ... ↑ RESOLUCIÓN de 18 de ... ...