Resolución de 26 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Caja España de Inversiones, Caja de Ahorros y Monte de Piedad, contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 6 de Valladolid a la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca.
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 26 de Febrero de 2008 |
| Publicado en | BOE, 17 de Marzo de 2008 |
En el recurso interpuesto por don Néstor Badas Codejón en nombre y representación de Caja España de Inversiones, Caja de Ahorros y Monte de Piedad, contra la negativa del Registrador de la Propiedad n.º 6 de Valladolid don Jorge Requejo Liberal, a la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca.
Hechos
I
Se presenta en el Registro escritura autorizada el 12 de abril de 2006 por el Notario de Valladolid don Jesús Torres Espiga por la que unos cónyuges constituyen hipoteca sobre una vivienda. El Registrador suspende la inscripción calificando con la siguiente nota: Presentado nuevamente el precedente documento, acompañado ahora de una instancia suscrita por don Nestor Badas Codejon, en la que, entre otras consideraciones, se solicita nueva presentación y calificación, y después de examinar el contenido de los Asientos de este Registro de la Propiedad, se suspende la constitución de hipoteca sobre la finca a que se refiere el precedente documento, por figurar inscrita una prohibición de disponer de la misma por un periodo de diez años, y no haberse justificado autorización de la Administración competente, previo reintegro de los subsidios y subvenciones recibidos a la Administración o Administraciones concedentes en cada caso, con los intereses legales desde el momento de su percepción, no se ha limitado la posibilidad de ejecución de esta hipoteca al momento en que desaparezca la prohibición de disponer. En la copia ahora presentada no resulta justificante alguno de haberse pagado el Impuesto si lo devengare el acto que la misma comprende. Hechos.-1. Mediante escritura autorizada el doce de abril de dos mil seis por el Notario de Valladolid don Jesús Torres Espiga, se instrumenta un préstamo con garantía hipotecaria sobre una vivienda que se encuentra sujeta a una prohibición de disponer inscrita en el Registro por plazo de diez años a contar desde el 29 de abril de 2005, por la concesión de una subvención en el préstamo pactado para la adquisición de la misma, y sin que resulte la autorización de la Administración concedente, ni el reintegro de las subvenciones o limitada la posibilidad de ejecución de esta hipoteca al momento en que desaparezca la prohibición de disponer. 2. El mismo documento, que no parece modificado, ya fue objeto de una presentación anterior practicada el 12 de abril de 2006, que motivó la nota negativa de calificación extendida por mí con hechos y fundamentos de derecho el 15 de mayo de 2006, habiendo transcurrido desde entonces, y con exceso, el plazo para recurrirla. 3. Se acompaña instancia suscrita por don Nestor Badas Codejón quien afirma, sin justificarlo, que es apoderado de Caja España de Inversiones (Entidad prestamista), y en la que se contienen una serie de consideraciones que parecen dar a entender que está recurriendo la calificación anterior de forma extemporánea, al mismo tiempo que solicita la presentación del título y nueva calificación del mismo. 4. Se presenta la copia de la escritura sin que en la misma figure nota alguna de haberse presentado, ni justificante alguno, en la correspondiente Oficina Liquidadota. 5. Teniendo en cuenta el carácter constitutito de la inscripción para la hipoteca (artículo 1875 CC), las normas a las que hay que atender para su calificación son aquellas que estuvieran vigentes en el momento de la presentación del título para su calificación e inscripción, y por tanto para este caso el 31 de mayo de 2007. Fundamentos de Derecho. Previo.-Como cuestión previa y a la vista de la actual configuración el procedimiento registral como procedimiento de naturaleza administrativa, si bien especial, se plantea la duda de si debe procederse a una nueva calificación del documento presentado o procede inadmitir tal pretensión toda vez que a propósito del mismo ya se ha producido la oportuna calificación que fue aceptada por el presentante. A favor del rechazo milita el principio que informa el artículo 28 de la Ley de la Jurisdicción contencioso-administrativa en cuya virtud no cabría ulterior recurso contra el acto de finalización del nuevo procedimiento que sea reproducción de otro consentido por no haber sido recurrido, como aquí ocurre. Sin embargo parece preferente la aplicación del artículo 108 del R.H. y proceder a una nueva calificación máxime cuando en la actualidad ha de incidir sobre ella el R.D. 64/2006 de 14 de septiembre que no se encontraba vigente en el momento de emitirse la inicial calificación. Todo ello al margen de la evidente trascendencia que en el estricto ámbito del derecho civil tiene la doctrina de los actos propios. 1. El artículo 18 de la Ley Hipotecaria, con arreglo al cual: « Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro». 2. El artículo 10 del Real Decreto 1/2002 de 11 de enero, con arreglo al cual: 2. Los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio no podrán transmitir intervivos ni ceder el uso por ningún título de las viviendas para las que hubieran obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de diez años desde la formalización de dicho préstamo, sin cancelar el préstamo y recabar autorización de venta de la Administración competente, previo reintegro de los subsidios y subvenciones recibidos a la Administración o Administraciones concedentes en cada caso, con los intereses legales desde el momento de su percepción. 3. El apartado 3 del artículo 15 del Decreto 52/2002 en la redacción que recoge el Decreto 64/2006, de 14 de septiembre, por el que se modifica el Decreto 52/2002, de 27 de marzo, de Desarrollo y Aplicación del Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y León 2002-2009. 3. No obstante, cuando se trate de constituir una segunda o ulterior hipoteca sobre una vivienda que haya sido objeto anteriormente de financiación cualificada, para que pueda ser admitida la inscripción en el Registro de la Propiedad, deberá establecerse en la nueva escritura de préstamo hipotecario, las mismas prohibiciones y limitaciones recogidas en la escritura de compraventa y de préstamo cualificado inicial, limitándose la posibilidad de ejecución de la segunda o ulterior hipoteca al momento en que desaparezca la prohibición de disponer. 4. Tratándose, como se trata, de constituir una hipoteca en garantía de un préstamo, que tiene como principal efecto la enajenación de la finca en el supuesto de ejecución de la garantía, hay que aplicar a su constitución los mismos requisitos que a la venta, y por tanto la prohibición de disponer en los términos señalados. Esta limitación podría obviarse si en el mimo contrato se hubiera previsto esta circunstancia, limitándose la posibilidad de ejecución de la hipoteca al momento en que desaparezca la prohibición de disponer, lo que no se contempla en el contrato objeto de esta calificación. 5. El artículo 1858 del Código Civil, con arreglo al cual: Es también de esencia de estos contratos que, vencida la obligación principal, puedan ser enajenadas las cosas en que consiste la prenda o hipoteca para pagar al acreedor. No puede considerarse como enajenable un inmueble sobre el que pesa una prohibición de disponer. 6. El artículo 254 de la Ley Hipotecaria disponer: «Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir. El artículo 256 de la Ley Hipotecaria, con arreglo al cual: Las cartas de pago de los impuestos satisfechos por actos o contratos sujetos a la inscripción se presentarán y quedarán archivadas en el Registro. El Registrador que no las conservare será responsable directamente de las cantidades que hayan dejado de satisfacer a la Hacienda. Los artículos 122 y 123 del Reglamento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a cuyo tenor: Artículos 122. Cierre registral. 1. Los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de la Propiedad Industrial no admitirán, para su inscripción o anotación, ningún documento que contenga acto o contrato sujeto al impuesto, sin que se justifique el pago de la liquidación correspondiente, su exención o no sujeción. 2. A los efectos previstos en el número anterior, se considerará acreditado el pago del impuesto, siempre que el documento lleve puesta la nota justificativa del mismo y se presente acompañado de la correspondiente autoliquidación, debidamente sellada por la oficina que la haya recibido y constando en ella el pago del tributo o la alegación de no sujeción o de la exención correspondiente. 3. En estos casos, se archivará en el Registro una copia de dicha autoliquidación y el registrador hará constar, mediante nota al margen de la inscripción, que el bien o derecho transmitido queda afecto al pago de la liquidación complementaria que, en su caso, proceda practicar. En dicha nota se expresará necesariamente el importe de lo satisfecho por la autoliquidación, salvo que se haya alegado la exención o no sujeción. 4. La nota se extenderá de oficio, quedando sin efecto y debiendo ser cancelada cuando se presente la carta de pago de la indicada liquidación complementaria y, en todo caso, transcurridos cinco años desde la fecha en que se hubiese extendido. Artículo 123. Admisión de documentos.-Ningún documento que contenga actos o contratos sujetos a este impuesto se admitirá ni surtirá efecto en oficina o registro público sin que se justifique el pago, exención o no sujeción a aquél, salvo lo previsto en la legislación hipotecaria. Los Juzgados y Tribunales remitirán a los órganos competentes para la liquidación del impuesto copia autorizada de los documentos que admitan en los que no conste la nota de haber sido presentados a liquidación. Se considera, sin perjuicio, tercero afectado por la calificación negativa de los actos contenidos en el documento presentado, la Junta de Castilla y León, Administración concedente de la subvención de la que resulta la prohibición de disponer y limitada la posibilidad de ejecución de la posterior hipoteca. No se toma anotación de suspensión por no haber sido solicitada. Contra la presente calificación podrá interponerse recurso en el plazo de dos meses a contar desde la fecha de su notificación, ante los juzgado de esta capital por las normas del juicio verbal. Optativamente podrá interponerse en el plazo de un mes a contar desde la misma, ante este Registro de la Propiedad para la Dirección General de los Registros, o en las oficinas a que se refiere el artículo 38.4 de la Ley 30/1992 de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas (artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria). También podrá solicitarse nueva calificación al Registrador Sustituto, en el plazo de quince días contados a partir de la notificación de esta, con sujeción a las reglas contenidas en el artículo 19 bis) de la Ley Hipotecaria, y Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto. Valladolid a veinticinco de Junio de dos mil siete. El Registrador. Firma ilegible.
II
Se recurre contra la calificación expresada alegando que la Resolución de esta Dirección General de 5 de octubre de 2000, a consulta de la Asociación Hipotecaria Española admitió la inscribibilidad de estas hipotecas partiendo de una interpretación restrictiva de la expresada prohibición de disponer, así como la opinión doctrinal que concluye que no se trata de una verdadera prohibición de disponer pues no provoca el cierre registral ni la nulidad de la disposición efectuada en su contra.
En cuanto a la invocación que hace el Registrador del Decreto 64/2006 de la Junta de Castilla y León, de 14 de septiembre, que señala nuevas condiciones para la inscripción de segundas y posteriores hipotecas sobre viviendas que hayan obtenido préstamo cualificado, y señaladamente que la posibilidad de ejecución de la segunda o posterior hipoteca esté limitada al momento en que desaparezca la prohibición de disponer, alega el recurrente que no es aplicable al préstamo de referencia por ser de fecha posterior a éste.
III
El Registrador emitió el correspondiente informe.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3, 6 y 7 del Código Civil, el artículo 10.2 del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, el artículo 15 del Decreto 52/2002 de la Comunidad de Castilla y León, en su redacción originaria y en la que le dio el Decreto 64/2006, así como las Resoluciones de esta Dirección General de 22 de febrero de 1989, 5 de octubre de 2000 y 12 de diciembre de 2007.
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El único problema que se plantea en el presente recurso es el de dilucidar si la prohibición de disponer inscrita en una vivienda, como consecuencia de haber obtenido un préstamo cualificado impide la inscripción de una ulterior hipoteca, al no haberse devuelto los subsidios y subvenciones recibidos.
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Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo en Resolución de 5 de octubre de 2000, como consecuencia de la consulta planteada por la Asociación Hipotecaria Española sobre este mismo supuesto «el principio de libertad de tráfico, vigente en nuestro sistema jurídico, exige que las restricciones legítimamente impuestas sean interpretadas de forma restrictiva sin menoscabo de los intereses que las justifican. En el caso planteado, la finalidad de la restricción impuesta es impedir un enriquecimiento injustificado de quien, beneficiándose de una financiación favorecida por la ayuda estatal, pretenda obtener plusvalías con la rápida enajenación de la vivienda. Por tal motivo, el propio precepto prevé la posibilidad de obtener la autorización de la Administración para la transmisión siempre que, al propio tiempo, se reintegren las ayudas económicas recibidas, con sus intereses. En tal sentido, parece claro que la constitución de una nueva hipoteca sobre la misma vivienda objeto de financiación cualificada no está comprendida en el ámbito de la prohibición legal: no constituye un acto de transmisión del dominio ni de cesión del uso de la vivienda, ni, por tanto, permite al propietario enriquecerse injustamente a costa de las ayudas recibidas de la Administración. No cabe alegar que, en cuanto el derecho de hipoteca otorga a su titular el derecho de realizar el valor del bien hipotecado en caso de impago de la deuda, supone indirectamente la posibilidad de una futura transmisión, para lo cual bastaría con que el deudor dejara voluntariamente de atender los pagos correspondientes. No cabe ahora plantearse las consecuencias de un hecho futuro e incierto, como la posible ejecución hipotecaria dentro del plazo de la prohibición, ni el posible fraude de ley en que el deudor incurriría si, voluntariamente, dejara de satisfacer la deuda para provocar una transmisión contraria a la prohibición legal de disponer. Como señaló la Resolución de este Centro Directivo de 22 febrero 1989, las normas no deben ser interpretadas desde la exclusiva perspectiva de su eventual incumplimiento (articulo 3 del Código Civil) ni pueden desconocerse los remedios jurídicamente arbitrados a tal efecto (artículos 6 y 7 del Codigo Civil).» Por ello, concluyó la mencionada Resolución que la ulterior hipoteca podía inscribirse a pesar de la prohibición.
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Además de lo anterior, como dice el recurrente, uno de los principios inspiradores de nuestro sistema es el fomento del crédito territorial, por lo que una interpretación extensiva de la prohibición de enajenar impediría que la vivienda protegida sirviera como garantía de ulteriores créditos hipotecarios, restringiendo el acceso a tal crédito de quienes pueden tener más necesidad de él, como son las personas que, por el carácter limitado de sus ingresos, no tienen acceso fácil a la vivienda libre, y más aún en el presente supuesto en que la finalidad del préstamo es la rehabilitación de la misma vivienda.
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Respecto a la condición exigida por el Registrador de que se cumplan los requisitos exigidos por el Decreto 64/2006, también tiene razón el recurrente, pues tal decreto es posterior al otorgamiento de la escritura que se califica.
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Con lo dicho anteriormente, no es preciso entrar en el problema, que también plantea el recurrente, recogiendo algunas opiniones doctrinales, de si un simple reglamento puede establecer una prohibición de disponer como la anteriormente expresada.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocando la calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 26 de febrero de 2008.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
