Resolución de 25 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don José Mercado de Frutos, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Cuéllar, a suspender la inscripción de una escritura de compraventa.

En el recurso interpuesto por don José Mercado de Frutos, contra la nota de calificación de la Registradora de la Propiedad de Cuéllar (Segovia), doña Belén Merino Espinar, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Hechos

I

Mediante escritura autorizada el 18 de mayo de 2007, ante la Notario de Cuéllar doña Blanca Bachiller Garzo, el Ayuntamiento de Samboal procedió a la enajenación de una parcela en subasta pública, y al quedar desierta la misma, se adjudicó por venta directa a don José Mercado de Frutos.

II

Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Cuéllar, fue objeto de la siguiente nota de calificación: «Antecedentes de hecho. Primero: El 24-9-2007 fue presentado en este Registro el documento de referencia autorizado por el Notario Blanca Bachiller Garzo con número de protocolo 901/07. Segundo: En el día de la fecha el documento a que se refiere el apartado anterior ha sido calificado por el Registrador que suscribe en los siguientes términos: Fundamentos jurídicos. Primero: Conforme señala el párrafo primero del artículo 18 de la Ley Hipotecaria de los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. Segundo: En el presente caso, concurren las siguientes circunstancias que impiden la inscripción solicitada: Se trata el presente supuesto calificado de una escritura de venta directa de un bien patrimonial por parte del Ayuntamiento titular del mismo a un particular tras la celebración de una previa subasta, con Decreto de Dación de cuentas a la Diputación Provincial al amparo art. 109 Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, para la venta de dicho inmueble mediante subasta publica, al no exceder su valoración del 25% de los recursos ordinarios del Presupuesto municipal. Se incorpora a la presente escritura: -Certificación del acuerdo de pleno del Ayuntamiento de fecha 30 de septiembre de 2004, de enajenar directamente la finca tras previa subasta que se indica quedó desierta.-Certificado expedido por doña Alicia Martín Pérez como secretario del Ayuntamiento de Samboal con el visto bueno del Alcalde don José Carlos Martín Cuesta de fecha 9 de septiembre de 2006, del que resulta el acuerdo de pleno de 30 de septiembre de 2004 de adjudicar en la forma de venta directa una vez celebrada subasta pública de la que resultó desierta, la parcela ahora transmitida por el precio de 3.860,02 euros a José de Mercado de Frutos.-Informe de de Intervención suscrito por don Andrés Victoria Romo de fecha 2 de diciembre de 2102, -Oficio de inserción en el B.O.P. del anuncio de la Subasta y copia del B.O.E. donde se publicó Decreto de dación de Cuenta a la Diputación Provincial de Segovia, suscrito por el secretario General el 30 de junio de 2003, referido al acuerdo de enajenación por subasta publica de cuatro parcelas municipales, incluida la ahora interesada. A la vista de la documentación presentada, y a la vista de la legislación aplicable al presente supuesto de hecho y a la jurisprudencia y doctrina legal vigente sobre la materia, se deniega la inscripción solicitada en base a los siguientes fundamentos de derechos: 1. De conformidad Art. 80 del Real Decreto legislativo 781/1986, Art. 112 del R. 172/1986, Jurisprudencia del Tribunal Supremo en sentencias de 28 de febrero de 1997 y de 5 de marzo de 1997, y doctrina de la Dirección General de Registros y del Notariado, entre otras en resoluciones de 2 de febrero de 2004 y la más reciente y acorde con el presente supuesto de hecho de 3 de enero de 2005; la enajenación de los bienes patrimoniales de las Entidades locales debe realizarse mediante subasta publica. 2. En el presente supuesto de hecho, no se produce dicha enajenación mediante subasta pública, sino mediante adjudicación directa vulnerando la legislación vigente reseñada. La Resolución de 3 de enero de 2005, es directamente aplicable al presente supuesto de hecho, puesto que también en el caso debatido en ella, había habido una previa subasta desierta tras cual el Ayuntamiento procedió a la adjudicación directa del bien subastado, tal y como resulta del Fundamento de Derecho 1 de la citada resolución. 3. Según resulta de la citada resolución, de los preceptos citados, Art. 80 del Texto Refundido de disposiciones legales vigentes en materia de Régimen Local, y del art. 112 párrafo segundo del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales; se deduce que la subasta pública es la regla general en materia de enajenación de los bienes de las Entidades Locales, y que la circunstancia de haber quedado desierta la subasta no está contemplada en las normas como excepción a esta regla general. Argumenta la propia Dirección General que no sólo la interpretación literal de aquellos preceptos lleva a esta conclusión, también lo hace el sentido teleológico de la norma. La finalidad no es otra, sino salvaguardar la publicidad, competencia y libre concurrencia que debe regir en la contratación de las Entidades Locales, lograr el mejor postor en la adquisición de unos bienes que por su especial carácter de pertenecientes al municipio deben servir al interés general, así como evita la desvalorización de los bienes de los Entes públicos. 4. Se puede plantear en este punto la posibilidad de entender aplicable a las enajenaciones de las Entidades Locales con carácter supletorio el régimen previsto en la ley 33/2003 de patrimonio de las Administraciones públicas, en sus artículos 136 a 145 para el supuesto de subastas desiertas. A éste respecto también se ha pronunciado la Dirección General en la citada resolución al establecer que el legislador ha excluido la posibilidad de aplicar supletoriamente dichos preceptos a la enajenación de bienes de las Entidades Locales al no relacionar estos artículos en la DF-2 que recoge la legislación supletoria de la Administración Local. Pero a mayores indicar, que aún cuando dicha legislación pudiera entenderse aplicable con carácter supletorio a las enajenaciones de bienes de las Entidades Locales, no se cumplen en el presente supuesto los requisitos exigidos para permitir la enajenación directa tras previa subasta desierta, puesto que dicha legislación no estaba vigente al tiempo de la celebración de la subasta; conforme al Art. 137 de la citada ley 33/2003, dicha enajenación directa debe verificarse en el plazo de un año tras la última subasta declarada desierta, y en las mismas condiciones de la subasta (como requisito necesario para garantizar la validez y actualidad al tiempo de la enajenación directa, de las condiciones de valoración aplicadas a la subasta), mientras que en el presente supuesto ya que el acuerdo de enajenación directa es de fecha 30 de septiembre de 2004, esto es más de un año después de la subasta celebrada. 5. En cuanto a la existencia y contenido del Decreto de Dación de cuentas de la enajenación realizada a la Diputación Provincial de 30 de junio de 2003, el mismo es anterior a la enajenación directa aquí documentada, y se refiere a la tramitación de un expediente para la venta de Parcelas municipales en pública subasta por lo que tampoco puede entenderse cumplido el requisito del art. 109 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales. Tercera: Esta calificación será notificada en el plazo reglamentario al presentante del documento y al Notario autorizante conforme con lo previsto en los artículos 322 de la L.H. y artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Parte dispositiva. Vistos los artículos citados y demás disposiciones de permanente aplicación; Doña Belén Merino Espinar, titular del Registro de la Propiedad de Cuellar, Acuerda: Calificar el documento presentado en los términos que resultan de los Antecedentes de Hecho y Fundamentos de Derecho señalados; y suspender en consecuencia el despacho del título hasta la subsanación de los efectos advertidos. No se practica anotación de suspensión al no haber sido solicitada al tiempo de la presentación. Recursos: Contra la presente calificación cabe solicitar calificación sustitutiva en el plazo de 15 días hábiles desde la fecha de recepción, de conformidad artículo 19 bis L.H. y en la forma prevista en el Real Decreto 1.039/2003 de 1 de agosto; recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de 1 mes desde su recepción, de conformidad art. 326 y siguientes Ley Hipotecaria, o bien recurso judicial ante el Juzgado de 1.ª Instancia competente en el plazo de 2 meses desde su recepción de conformidad art. 324 y siguientes Ley Hipotecaria. Nota: Se recuerda que los documentos complementarios a aportar deberán ser siempre originales, y deberán venir acompañados de la presente notificación para la más rápida localización de la documentación interesada. Cuellar, cinco de octubre del año dos mil siete. El Registrador. Firma ilegible».

III

Don José Mercado de Frutos interpone recurso contra la anterior nota de calificación, con fecha 18 de octubre de 2007, en base a los siguientes argumentos: El artículo 80 del Real Decreto Legislativo 78/1986, de 18 de Abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Régimen Local dispone que las enajenaciones de bienes patrimoniales habrán de realizarse por subasta pública de forma general. Posteriormente el artículo 120.6 preceptúa que la contratación directa podrá acordarse en los casos en que no llegaran a adjudicarse los bienes de la Corporación por falta de licitadores en la subasta pública. El asunto objeto de este recurso es el contemplado en los artículos anteriores. En la forma que dicta la ley y cumpliendo todos los requisitos por parte de la Corporación Local se sacó la finca a subasta, quedando ésta desierta y pudiendo por tanto acordarse la contratación directa. En este caso el interés general ha incentivado a la Corporación a continuar con el procedimiento de contratación directa ante la falta de licitadores. En cuanto a la dación de cuentas se hizo en el momento de la subasta, y la Diputación Provincial de Segovia autorizó para la posterior contratación directa, por lo que no fue necesario volver a pedirla, extremo que se deriva del artículo 109 del Reglamento de Bienes de las Corporaciones Locales. Se acompaña también cita de jurisprudencia -sin fecha-de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Supremo, sección Cuarta, que considera que las Corporaciones Locales pueden acudir a la utilización excepcional de la contratación directa en los supuestos contemplados en el artículo 120 del citado Texto Refundido, que autoriza la contratación directa cuando habiendo sido adjudicado el contrato por subasta o concurso, el adjudicatario no cumpliera con la condiciones necesarias para llevar a cabo la formalización del contrato, y siempre que se acuerde con sujeción a las mismas condiciones y precio no superiores al anunciado.

IV

La Registradora emitió informe el día 6 de noviembre de 2007 y elevó el expediente a este Centro Directivo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 80 y 120 del Real Decreto Legislativo 781/1986, de 18 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales vigentes en materia de Régimen Local; la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas; artículo 112 del Real Decreto 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales; y las Resoluciones de este Centro Directivo de 2 de julio de 2004, 3 de enero de 2005, 18 de mayo de 2005, 13 de marzo de 2007, y 27 de octubre de 2007.

1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una escritura de compraventa de un bien patrimonial municipal, por la que el Ayuntamiento adjudica directamente el bien al recurrente, ante la falta de licitadores en la subasta pública.

2. Es doctrina reiterada de esta Dirección General (véase Resoluciones citadas en los vistos) que el registrador ha de calificar negativamente los documentos administrativos cuando estén desligados plenamente del procedimiento seguido y elegido por la misma Administración Pública. El registrador, a la luz del procedimiento elegido por la Administración Pública, debe analizar si se han dado los trámites esenciales del mismo. Esta calificación debe ponerse en inmediata relación con el artículo 62.1.e) de la LRJPAC que sólo admite la nulidad de aquel acto producido en el seno de un procedimiento en el que la Administración Pública «ha prescindido total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido». Se requiere, pues, un doble requisito. A saber, que sea ostensible la omisión del trámite esencial o del procedimiento y que ése trámite no sea cualquiera, sino esencial. A tal fin, que sea ostensible requiere que la ausencia de procedimiento o trámite sea manifiesta y palpable sin necesidad de una particular interpretación jurídica. Cuestión distinta es que el registrador pueda valorar si el procedimiento seguido por la Administración Pública es el que debería haberse utilizado. Tal posibilidad está vedada al registrador pues, en caso contrario, el mismo se convertiría en juez y órgano revisor de la legalidad administrativa. La Administración Pública es obvio que ha de producir sus actos a través del procedimiento legalmente previsto, mas no es menos cierto que la decisión de su conformidad a la legalidad no le compete al registrador; es decir, no le compete al registrador analizar si el procedimiento que se debería haber seguido por la Administración es el elegido por ésta u otro. Le compete calificar si, en el marco del procedimiento elegido por la Administración Pública, el documento es congruente con el mismo y si se han dado los trámites esenciales de tal procedimiento. Los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento no permiten que el registrador analice y enjuicie si la Administración Pública se equivocó en la elección del procedimiento a seguir, pues en tal caso no estaría calificando el documento sino la forma de producción de los actos de la Administración más allá de lo que permite la legalidad hipotecaria, siendo así que tal tarea es plenamente jurisdiccional y a instancia de quien es titular de un derecho subjetivo o interés legítimo o a través de los mecanismos de revisión de acto administrativo por la misma Administración Pública.

3. Cuestión distinta es que sin discutir el procedimiento elegido, éste claramente no se haya desarrollado conforme a las prescripciones legales. Esto es lo que ha ocurrido en el caso debatido, en el que habiéndose optado por el régimen de subasta pública, se termina transmitiendo el bien por adjudicación directa, cuando las normas no contemplan tal posibilidad.

4. Como ya señalara la Resolución de 3 de Enero de 2005, el Real Decreto Legislativo 781/1986 de 18 de abril, Texto Refundido de las Disposiciones Legales Vigentes en Materia de Régimen Local en su artículo 80, establece que la enajenación de bienes patrimoniales sólo podrá realizarse por subasta o permuta. A mayor abundamiento, cabe señalar que el propio artículo 112 párrafo segundo del Real Decreto Legislativo 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales determina que no será necesaria subasta en los casos de enajenación de bienes patrimoniales mediante permuta en determinadas condiciones. De estos preceptos se deduce que la subasta pública es la regla general en materia de enajenación de los bienes de las Corporaciones Locales y que la circunstancia de haber quedado desierta la subasta no está contemplada en las normas como excepción a esa regla general. El artículo 120 Real Decreto Legislativo 781/1986, que recoge los supuestos excepcionales de adjudicación directa en la contratación en general, no es aplicable al caso, sino el más específico del 112 párrafo segundo del citado Real Decreto Legislativo 1372/1986, en sede de enajenación de bienes patrimoniales, que no admite tal excepción de la adjudicación directa.

5. No cabe tampoco aplicar el régimen de enajenación directa de la Ley 33/2003, de 3 de diciembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, pues -además de no estar vigente en el momento de la enajenación que nos ocupa-el legislador ha excluido la posibilidad de aplicar supletoriamente los preceptos relativos a la enajenación de bienes a la administración local al no relacionar los artículos 136 a 145, que regulan dicha cuestión, en la disposición final segunda como legislación supletoria de la Administración local.

6. No sólo la interpretación literal de aquéllos preceptos lleva a esta conclusión, también lo hace el sentido teleológico de la norma. La finalidad no es otra, sino salvaguardar la publicidad, competencia y libre concurrencia que debe regir en la contratación con las administraciones públicas en cuanto al contratante, lograr el mejor postor en la adquisición de unos bienes que por su especial carácter de pertenecientes al municipio deben servir al interés general, así como evitar la desvalorización de los bienes de los entes públicos. La exigencia de pública subasta en la enajenación de bienes de las Corporaciones Locales, ha sido siempre el criterio de este Centro Directivo (véase resoluciones citadas en los vistos).

7. En definitiva, el adquirente que pretende inscribir el inmueble por adjudicación directa, debió haber concurrido a la subasta anunciada, de manera que al haber quedado desierta la misma sólo procede la celebración de una nueva.

8. El control de la legalidad en relación a los actos inscribibles correspondiente al Registrador de la Propiedad, no queda excluido por el hecho de que concurra en el expediente administrativo el informe favorable del Ayuntamiento afectado, ya que tal informe está sometido igualmente a la calificación registral (cfr. Artículo 99 del Reglamento Hipotecario).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación registral en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

Contra esta Resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la Capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 25 de marzo de 2008.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.