Enajenación de bienes municipales

La enajenación de bienes municipales está sometida a la normativa estatal y autonómica aplicable que se expone a continuación.

Los bienes de un Ayuntamiento pueden ser:

• Bienes de dominio público. A su vez, pueden ser de uso público (ejemplo, un camino, una plaza, etc.), de servicio público (la casa consistorial, la escuela municipal, el pabellón deportivo, etc.) y ser un bien comunal (unas tierras o un bosque cuyo aprovechamiento corresponde a los vecinos). Todos estos bienes, conforme al art. 132.1 de la Constitución Española de 1978 están sujetos al principio de inalienabilidad e inembargabilidad.

• Bienes patrimoniales o de propios: son propiedad del Ayuntamiento o Entidad local como si fuera un particular; por tanto, no están destinados a uso o servicio público ni son de aprovechamiento comunal: un ejemplo clásico sería un solar adquirido en concepto de aprovechamiento medio, unas viviendas promovidas por el Ayuntamiento, etc.

Hay que tener en cuenta que sólo los bienes patrimoniales que no estén afectados (ni formal ni materialmente) a un servicio público o a una función pública son susceptibles de ser objeto de enajenación y gravamen (ver argumentos en la Resolución de la DGRN de 6 de septiembre de 2013). ^{[j 1]}

La normativa estatal y la autonómica son tan numerosas que hacen difícil una síntesis de las mismas al objeto de este estudio.

Podemos afirmar, que dando por supuesto la supremacía de la CE, las normas más importantes a tener en cuenta están contenidas en la llamada legislación básica.

En concreto:

• La Ley 7/1985 Reguladora de las Bases de Régimen Local (LBR) (que es básica en todo su articulado y que ha sido modificada parcialmente por la Ley 57/2003, de 16 de diciembre de medidas para la modernización del gobierno local y por la Ley 27/2013, de 27 de diciembre, de racionalización y sostenibilidad de la Administración local).

• El Real Decreto Legislativo 781/1986, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones legales vigentes en materia de Régimen Local (TRRL) (que no es básica en todas sus disposiciones y declarado inconstitucional el inciso «El Consejo de Gobierno de» incluido en el segundo párrafo, in fine, del art. 97 por la Sentencia 111/2016 del Pleno del TC, de 9 de junio de 2016. Recurso de inconstitucionalidad 1959-2014). ^{[j 2]}

• El RD 1372/1986, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales (RB), (se discute su carácter básico...).

• La Ley 33/2003 de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas (LPAP), (entró en vigor el 3 de febrero de 2004) y que en su Disposición final segunda declara de aplicación general el art. 110 que indica que:

Los contratos, convenios y demás negocios jurídicos sobre bienes y derechos patrimoniales se regirán, en cuanto a su preparación y adjudicación , por esta ley y sus disposiciones de desarrollo y, en lo no previsto en estas normas, por la legislación de contratos de las Administraciones públicas.

Y asimismo declara legislación básica diversos artículos, dejando a salvo las normas civiles forales o especiales.

• Tienen el carácter de legislación aplicable a todo el Estado, la norma del art. 27 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana:

5. En los títulos por los que se transmitan terrenos a la Administración deberá especificarse, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporación al patrimonio público de suelo.

• Por otro lado, la Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Público expresamente excluyó de su aplicación, entre otros

Art. 4...p) Los contratos de compraventa, donación, permuta, arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos sobre bienes inmuebles, valores negociables...

Esta Ley fue derogada por el Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público (LCSP) que en su art. 4 mantuvo la exclusión de los contrato sobre inmuebles, y ahora la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, por la que se transponen al ordenamiento jurídico español las Directivas del Parlamento Europeo y del Consejo 2014/23/UE y 2014/24/UE, de 26 de febrero de 2014. en el su art. 9 excluye:

Los contratos de compraventa, donación, permuta, arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos sobre bienes inmuebles, valores negociables y propiedades incorporales, a no ser que recaigan sobre programas de ordenador y deban ser calificados como contratos de suministro o servicios, que tendrán siempre el carácter de contratos privados y se regirán por la legislación patrimonial.

• La legislación autonómica, sea la que regule en general los contratos de la Administración Local o la que sólo regule diversos supuestos concretos (patrimonio municipal del Suelo, venta de viviendas de Protección Oficial, etc.)

Para el caso de adquisición puede verse el tema Adquisición de bienes por un Ayuntamiento y para el caso de permuta el tema Permuta de bienes de un Ayuntamiento

Conforme al art. 135, LPAP:

El órgano competente para enajenar los bienes inmuebles de la Administración General del Estado será el Ministro de Hacienda, y la incoación y tramitación del expediente corresponderá a la Dirección General del Patrimonio del Estado.

Respecto de los inmuebles y derechos reales pertenecientes a los organismos públicos serán competentes para acordar su enajenación sus presidentes o directores o, si así está previsto en sus normas de creación o en sus estatutos, los órganos colegiados de dirección. Ahora bien, en ambos casos, cuando el valor del bien o derecho, según tasación, exceda de 20 millones de euros, la enajenación deberá ser autorizada por el Consejo de Ministros, a propuesta del Ministro de Hacienda.

La enajenación o gravamen exige el pertinente acuerdo del Ayuntamiento, con intervención del Secretario municipal, bajo pena de nulidad.

Ahora bien, hay que destacar lo siguientes temas:

• Comunicación o autorización

El art. 109, RB (en parte repitiendo el art. 79, TRRL) dice:

1. Los bienes inmuebles patrimoniales no podrán enajenarse, gravarse ni permutarse sin autorización del órgano competente de la Comunidad autónoma, cuando su valor exceda del 25 por 100 de los recursos ordinarios del Presupuesto anual de la corporación. No obstante, se dará cuenta al órgano competente de la Comunidad autónoma de toda enajenación de bienes inmuebles que se produzca.
2. Los bienes inmuebles patrimoniales no podrán cederse gratuitamente sino a entidades o instituciones públicas para fines que redunden en beneficio de los habitantes del término municipal, así como a las instituciones privadas de interés público sin ánimo de lucro. De éstas cesiones también se dará cuenta a la autoridad competente de la Comunidad autónoma.

Por tanto: si el valor es inferior al 25% de los recursos ordinarios del presupuesto bastará la comunicación a la Comunidad autónoma, pero si lo supera hará falta autorización y ello deberá hacerse constar en la escritura.

Para acreditar la notificación a la Comunidad Autónoma competente en una cesión gratuita de bienes entre Administraciones Públicas, la Resolución de 11 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ^{[j 3]} indica que basta con que dicha notificación se refleje en la resolución de aceptación de la cesión. Si esta resolución está correctamente incorporada al expediente, cumple con las exigencias legales, lo que habilita al registrador para ejercer su función calificadora sin necesidad de otros documentos que certifiquen la notificación.

La Resolución de la DGRN de 30 de abril de 2008 ^{[j 4]} trata un trata un supuesto en el que un Ayuntamiento enajena en forma directa varias parcelas a un mismo comprador; el valor global de las parcelas supera el 25% de los recursos ordinarios; el Ayuntamiento, que debía haber acordado subasta y no enajenación directa (tema, por cierto, de procedimiento en el que el Registrador no puede entrar), entendió que al ser el valor de cada parcela inferior al expresado 25% no hacía falta la previa autorización; no lo entiende así la DGRN, que considera que:

Al tratarse de un mismo vendedor y un mismo comprador, parece lo razonable valorar conjuntamente de venta de las distintas parcelas enajenadas, y exigir la autorización del órgano competente de la Comunidad Autónoma exigido por el art. 109, RB.

• Subasta o concurso

El tema fundamental a resolver es si la regla general para la enajenación de bienes de las Corporaciones Locales es la exigencia de subasta, o puede acudirse al concurso.

Es de sobras conocida la animadversión actual a las subastas públicas.

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