STS, 6 de Mayo de 1991

El Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de los de Denia tramitó los autos de juicio de menor cuantía, núm. 86/1987, a instancia de don Jose Luis , contra don Leonardo y don Benito , formulándose la demanda rectora, en razón a los siguientes hechos:

"1.° Actor y demandados suscribieron contrato privado de compraventa en fecha 7 de septiembre de 1984, de determinada finca propiedad del primero, en el término de Teulada.

Se acompaña como documento núm. 1 el mencionado contrato privado.

2. En la condición segunda del aludido documento se dice textualmente: "El precio de la compraventa es de 1.100 pesetas por metro cuadrado neto (útil para construcción) según el estudio de unidad de actuación, del nuevo Plan General de Ordenación Urbana del Ayuntamiento de Teulada... supeditado este valor a la normativa urbanística antes citada."

3. En la condición quinta del repetido contrato se lee gramaticalmente: "Este contrato, así como la formalización del mismo, queda supeditado a la aprobación del plan parcial de ordenación urbana de Teulada actualizado."

4. El Plan General de Ordenación Urbana de Teulada se aprobó el 25 de agosto de 1986 mientras que el plan de Unidad de Actuación a que se refería la condición segunda y que llegó a estar expuesto al público como avance del Plan General fue excluido del mismo, tanto en su aprobación provisional como en la definitiva.

   Ello no fue óbice para que los demandados, con notable anterioridad a la fecha consignada, ocuparan la finca objeto del documento privado, construyendo tres chalets en su interior, a pesar de ser plenamente conscientes de la exclusión en el Plan de la unidad de actuación que sirvió de base para el ¡estudio del precio y a pesar de haberse obligado a supeditar el contrato y su formalización a la aprobación de la mencionada unidad de actuación.

5. En la condición segunda del documento privado de 7 de septiembre de 1984 se comprometían igualmente los demandados a pagar el precio previsto convenido (13.200.000 pesetas), menos los

   2.000.000 que habían satisfecho a la firma del contrato, para el día 7 de septiembre de 1985, es decir, al cabo de un año de la fecha del documento.

   Llegado dicho plazo, los demandados no hicieron efectiva cantidad alguna por principal o intereses, situación en la que permanecen cómodamente atrincherados en la actualidad, tras tres años de productiva posesión del inmueble.

6. Ante la situación creada, el 15 de noviembre de 1985, mi mandante, viendo que no se había cumplido la condición ni pagado el precio "previsto" en el contrato en la fecha pactada, celebró acto de conciliación con los demandados en el Juzgado de Paz de Teulada y en el que éstos se opusieron a la resolución, por los siguientes motivos:

   Al punto 1.º El contrato firmado entre las partes, no es el transcrito en la papeleta.

   Al punto 2.º No se ha cumplido la condición a la que quedó sujeto el contrato.

   Al punto 3.° Que a pesa de haber transcurrido un año, no se ha producido la condición que obliga al pago, ya que ni se conocen los metros útiles ni por lo tanto la certeza del precio de compraventa.

   Al punto 4.º Además de las razones aludidas, no procede la rescisión pretendida, ya que, en últimocaso, la parte demandada sólo se vería obligada a satisfacer el interés pactado.

   Con fecha 29 de noviembre de 1985, esta vez en el Juzgado de Paz de Benisa, se vuelve a celebrar el acto de conciliación, en el que la parte demandada se opone por las siguientes razones:

   "El contrato suscrito no es el reflejado en la papeleta en forma literal. No se han cumplido las condiciones reflejadas en el contrato que hagan exigible el pago. El precio total no puede ser fijado en la actualidad. En último caso, esta parte se vería obligada al pago de los intereses pactados".

   Se acompañan como documentos núms. 2 y 3ª esta demanda, los certificados de los actos de conciliación a que se ha hecho mención.

7. Hoy, la calificación urbanística definitiva de la finca objeto de la litis, es la que aparece en el certificado del Ayuntamiento de Teulada, que se acompaña como documento núm. 4, cédula urbanística que nada tiene que ver con la que sirvió de base para la firma del documento privado y a la que quedó éste supeditado.

8. Con los antecedentes fácticos antes expuestos y sin perjuicio de lo que se dirá en los fundamentos jurídicos, nos encontramos en disposición de analizar los actos coetáneos, posteriores y anteriores que dieron vida al contrato, cual fue y ha sido en el transcurso de "ese tiempo", la actitud de las partes que lo suscribieron, cuáles sus derechos, cuáles sus obligaciones, si se puede entender formalizado dicho contrato, si se puede pedir su cumplimiento, si se puede optar por su resolución.

9. Actos coetáneos, posteriores y anteriores.

   Los actos anteriores y coetáneos son aquellos en que los adquirientes, a la vista de la situación de la finca y calificación urbanística "previsible", muestran su interés comprador, fijando incluso determinado precio, tras el necesario "estudio".

   Esta es la palabra que se emplea en el contrato: se fija el precio "según el estudio de unidad de actuación del nuevo Plan General de Ordenación Urbana del Ayuntamiento de Teulada".

   Se desconoce en dicho momento, 7 de septiembre de 1984, no sólo la fecha de aprobación de la unidad de actuación, sino incluso, si llegara ello a ocurrir.

   Podemos decir en ese sentido, que se trata de un convenio poco elaborado, sobre todo en cuanto a uno de los requisitos fundamentales de todo contrato de compraventa, cual es la determinación del precio.

   Sin embargo, como podremos observar más adelante, esa falta de elaboración está buscada a propósito en beneficio exclusivo de la parte compradora.

   El interés prioritario de los adquirientes es asegurarse como sea la base de sus operaciones constructivas, es decir, la posesión de suelo o terreno urbanizable.

   Esto se deduce no sólo de la simple lectura del documento privado, sino de los actos posteriores llevados a cabo por los demandados, construyendo tres chalets sin esperar a ver cumplidas las condiciones suspensivas del contrato.

   Paralelamente a esa construcción se denota una clara trayectoria interpretativa en perjuicio de los intereses de mi representado, respecto del contrato que se concreta, con rasgos muy especiales, en las contestaciones dadas por los demandados a los dos actos de conciliación. Así por ejemplo, sólo irá pagando conforme vayan vendiendo (condición segunda del contrato, por cierto ampliamente incumplido). Pagarán sólo metros útiles, etc.

   Se puede afirmar pues sin rubor alguno, que se trata de un contrato que favorece prioritariamente a una de las partes y cuya confusión manifiesta se ha perseguido en su propio interés.

   Sabido es que las cláusulas oscuras de un contrato no deben favorecer a quien ha buscado esa confusión.

   Los demandados hacen una curiosa interpretación unilateral del contrato en las contestaciones dadas en los actos de conciliación.No pagan, pero construyen y añaden además que no pueden pagar porque aún no puede determinarse el precio.

   Dicen que deben intereses pero ni los ofrecen, ni los pagan, ni solicitan establecer las bases para su determinación.

   El máximo grado de confusionismo, contradicción y aprovechamiento, rayando en el cinismo, lo podemos observar en la contestación dada en los actos de conciliación, en el que los compradores se apuntan a todas las opciones, sin apercibirse en realidad de que la respuesta al punto segundo les obliga de hecho y de Derecho a la resolución del contrato.

   Si el cumplimiento o la resolución del contrato no puede quedar supeditado a la voluntad de una sola de las partes, observamos que eso es lo que se pretende de contrario en el acto de conciliación.

   Todas las contestaciones dadas siguen la línea de descarado favoritismo en la interpretación del contrato al que antes hacíamos mención.

   Los demandados quieren conservar el suelo, pero además sin pagar. Sin embargo, literalmente contestan al hecho segundo, manifestando lo siguiente: "No se ha cumplido la condición a la que quedó sujeto el contrato." Esta observación cierta y lapidaria debería conducir a los demandados por principios jurídicos de buena fe, inexcusables en las relaciones comerciales, a aceptar de entrada la resolución de un contrato que ellos mismos están reconociendo se sujetó a una condición, que no sólo no se ha cumplido, sino que resulta ya imposible de cumplir.

   Pero la interpretación unilateral alcanza tal grado que en vez de reconocer en buena lógica algo tan claro, lo emplean como argumento para un cumplimiento para ellos obligatorio pero cuyas bases de determinación pretenden alcanzar en su propio beneficio en forma indefinida.

   Así en el segundo acto de conciliación celebrado en Benissa el día 29 de noviembre de 1985, manifiestan sin tapujo alguno que: "No se han cumplido las condiciones reflejadas en el contrato que haga exigible el pago."

   Si no se han cumplido las condiciones, ello lógicamente quiere decir -sería absurdo- que el pago se difiere indefinidamente, como se pretende de contrario, sino antes bien, que el contrato está resuelto, porque al haber quedado, sujeto a una condición sin qua non, esa supeditación hace que el contrato, al no haberse cumplido la misma carece de objeto y de precio cierto.

   El pago, efectivamente, sólo sería exigible si la condición fuere posible, que ya no lo es.

10. Derechos y obligaciones de las partes.

    Se deben analizar separadamente los derechos y obligaciones que rigen el contrato de compraventa.

    - Actor vendedor: Entrega la posesión. Tiene el derecho a cobrar el resto del precio o resolver el contrato por no cumplirse la condición a la que se "supeditó" el mismo.

    - Demandados, compradores: No han pagado. Deben devolver la posesión al no cumplirse la condición a la que se "supeditó el contrato".

    Los compradores se abroquelan en la postura de que no pagan porque no puede determinarse aún el precio.

    Sin embargo construyen tres casas antes de saber si la condición a la que se supeditó la formalización del contrato y del precio se ha cumplido.

    Pretenden ignorar que al no haberse cumplido la condición nunca ya podrá fijarse el precio.

    Existió para, la determinación del precio una premisa o base fundamental que le servía de soporte: la aprobación de la unidad de actuación.

    En base al mismo, incluso se adelantó un precio concreto, 13.200.000 pesetas. Hasta tal punto era importante y fundamental que se supeditó la perfección del contrato al cumplimiento de esa condición.Ni el contrato, ni la determinación del precio, ni en su interpretación, pueden dejarse el arbitrio de una sola de las partes, en su exclusivo beneficio y en perjuicio de la otra.

    Los compradores son constructores que además han edificado tres chalets en la finca objeto del litigio. Conocen perfectamente la realidad urbanística afectante en la actualidad a la finca que adquirieron. Sin embargo, jamás han ofrecido pagar, ni han descendido a establecer unas bases sobre la determinación del precio.

11. Cumplimiento o resolución.

    La parte cumplidora, en este caso mi mandante, puede optar entre la resolución o el cumplimiento del contrato.

    Esta segunda posibilidad o facultad ha devenido imposible ante el no cumplimiento de la condición a la que se supeditó el contrato, habiendo sido ello admitido por los propios demandados en los actos de conciliación al contestar el punto segundo.

    Los demandados no pueden solicitar el cumplimiento del contrato, no ya por no haberse cumplido esa condición, sino porque con su conducta antisocial, abusiva y deliberadamente rebelde al pago, se han situado en una postura procesalmente inhábil para solicitar ese cumplimiento, aun en el supuesto hipotético de que fuere posible.

    Sería ahora muy cómodo para los demandados, alegar que ante el cambio de calificación urbanística, se considerara el establecimiento de nuevo precio por el Juzgado, pero ello ni moral ni legalmente es factible, ya que mi mandante vendió su finca en base a unas bases concretas, que no sólo no se han cumplido, sino que se han utilizado torciceramente por los compradores para invadir la parcela, comerciar con ella y estar casi tres años sin pagar absolutamente nada."

    Alegó la fundamentación jurídica que estimó de aplicación y suplicó: "Que teniendo por presentado este escrito con los documentos acompañados y copias de todo ello, se sirva admitirlo, tenerme por parte en la representación en que comparezco y dejo acreditada por promovido en nombre de mi mandante don Jose Luis , proceso de menor cuantía sobre resolución de contrato, contra los demandados don Leonardo y don Benito , dándoseles traslado de la demanda y documentos acompañados, para que comparezcan y contesten a la misma en el plazo legal si a su derecho conviniere, para que en su día, previos los trámites legales, se dicte sentencia por la que estimando la demanda, se decrete:

    1. La resolución del contrato de fecha 7 de septiembre de 1984, por no haberse cumplido la condición suspensiva a que quedó supeditado y no puede determinar el precio, b) Y subsidiariamente, para el hipotético caso de que se entienda que sí se puede fijar el precio, se decrete la resolución del contrato, en virtud de la voluntad deliberadamente rebelde a su cumplimiento mostrada en sus diversas actuaciones por los demandados y optar esta parte por la resolución.

    Con expresa condena en costas en ambos supuestos y a la pérdida de la cantidad entregada a cuenta en concepto de daños y perjuicios."

Las partes demandadas formularon contestación, aportando los hechos siguientes:

"1.º Basa el actor su pretensión de resolución de contrato en el "no haberse cumplido la condición a la que quedó supeditado el documento privado de compraventa y no poderse determinar el precio" y de la simple lectura del citado documento y del propio escrito de demanda se desprende que esto no es cierto, que la condición se ha cumplido y que el precio ha quedado perfectamente determinado.

El documento suscrito por "las partes de fecha 7 de septiembre de 1984, cuya resolución se pretende, establece claramente el precio de 100.000 pesetas por metro cuadrado útil para la construcción y para determinar qué metros de los que forman la finca tendrán el carácter de netos o "útiles para la construcción" se someten las partes a los que el Ayuntamiento de Teulada determine en esa determinada unidad de actuación, a través del nuevo Plan General de Ordenación Urbana.

Como reconoce el demandante el Nuevo Plan General de Ordenación Urbana de Teulada fue definitivamente aprobado, aunque no en la fecha indicada en la demanda (25 de agosto de 1986) sino el 9 de julio de 1986, calificando la finca que nos ocupa a través de esa unidad de actuación concreta de terreno urbanizable programado, residencial de ciudad jardín, y según el art. 275 del referido Plan General de Ordenación Urbana se permite un coeficiente de ocupación máxima del 25 por 100 en edificación unifamiliaraislada o del 30 por 100 en edificación familiar agrupada. Teniendo la finca 2.000 metros cuadrados y utilizando el coeficiente de ocupación mayor permitido en esa unidad de actuación por el Plan General de Ordenación Urbana, resultan 3.600 metros cuadrados útiles para la construcción, que al precio fijado y establecido, suponen la cantidad de 3.960.000 pesetas.

Entendemos que la parte vendedora, actora al ver sensiblemente disminuidas sus expectativas de negocio derivadas del contrato suscrito, pretenda por todos los medios resolver su compromiso, libremente aceptado en su día, aunque no compartamos su intención por considerarla antijurídica e ir contra la seguridad del tracto, ya que es inimaginable la posibilidad de deshacer un negocio y hecho jurídico por la sola razón de no resultar lo rentable que una de las partes pudiera desear.

2. El actor, al objeto de dar fundamento a su pretensión, identifica la expresión reseñada en el contrato, "estudio de unidad de actuación", desprendida y separada de su contexto, con Programa de Actuación Urbanística, y aduciendo la existencia de un pretendido Programa que según dice fue rechazado a la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana, concluye la imposibilidad de que se produzca la condición que debe determinar el precio del contrato.

Por otro lado, debiendo desarrollarse los Programas de Actuación Urbanística en terreno declarado como urbanizable no programado y teniendo la calificación de la finca que nos ocupa de urbanizable programado, saca como consecuencia que en la citada finca no puede desarrollarse ningún programa de Actuación Urbanística que determine el precio del contrato.

Aunque ingeniosa, debemos rechazar esta argumentación por ser inexacta, pues si bien es cierto que determinados artículos de la Ley del Suelo, al tratar de las Unidades de Actuación, se refieren a los Programas de Actuación, no lo es menos que la propia Ley habla de unidades de actuación refiriéndose a aquellas zonas del territorio en las que la Administración interviene fijando condiciones de urbanización y principalmente la distribución de los beneficios y cargas entre los propietarios de los terrenos, es éste el sentido en el que se emplea en el contrato de referencia por las siguientes razones:

1. Definición de Unidad de Actuación. Según la obra "Términos Urbanísticas" de los profesores don Braulio y don Mariano , Editorial Comares, Granada 1986, Unidad de Actuación Urbanística: "Es la superficie delimitada para la ejecución de los Planes de Ordenación y de los Programas de Actuación Urbanística caracterizada porque permite la distribución entre los propietarios de los beneficios y cargas derivadas del planteamiento."

   Según el profesor Tirso Carretero García, en el comentario a la resolución de 11 de marzo de 1978, en RCDI núm. 533, julio- agosto de 1979, pág. 928 "El concepto de polígono se ha venido a identificar con la unidad de actuación urbanística, el polígono viene a constituir una unidad cuya finalidad es la división del territorio, a efectos de actuación urbanística."

   En el mismo sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1980 que establece que "el polígono es la Unidad de Actuación que la Ley establece para la ejecución de los Planes de Ordenación".

2. Literalidad del contrato objeto del pleito. La condición segunda del contrato que nos ocupa dice: "El precio de esta compraventa es de 1.100 pesetas por metro cuadrado neto (útil para construcción), según el estudio de unidad de actuación, del nuevo Plan General de Ordenación Urbana, del Ayuntamiento de Teulada."

   Es evidente que el criterio determinador lo fija el nuevo Plan General de Ordenación Urbana de Teulada; que la expresión "estudio de unidad de actuación" se refiere a las condiciones marcadas por la Administración tanto a las condiciones urbanísticas y de edificación como a las distribuciones de cargas y beneficios entre los propietarios de la zona de actuación donde radica la finca, ya que de otra forma no hubiera sido mencionado para nada el Plan General de Ordenación Urbana acción sola mención al "estudio de la Unidad de Actuación" o al "Programa de Actuación Urbanística" ya que los mencionados Programas no necesitan de la aprobación ni existencia del Plan General de Ordenación para su ejecución de conformidad con los arts. 146 y siguientes de la Ley del Suelo.

   Al hacer mención expresa el documento a la Unidad de Actuación del nuevo Plan General, no puede referirse a otra cosa que a las condiciones que en el Plan General la Administración establezca y que incumban a la finca en cuestión.

   A mayor abundamiento, la cláusula quinta del contrato establece la verdadera condición suspensiva al determinar que "este contrato, así como la formalización del mismo, queda supeditado a la aprobación delPlan (Parcial) de Ordenación Urbana, de Teulada, actualizado".

   Podemos entender que la inclusión de la palabra "Parcial" se debe a un error, debiendo decir "General" al realizar la referencia a todo el término de Teulada, sin acotación alguna; o por el contrario somete al contrato a la aprobación del Plan Parcial cuya aprobación y desarrollo es necesario tanto para la ejecución de obra en terreno declarado urbanizable programado como en el declarado urbanizable no programado.

   En todo caso la condición suspensiva se refiere de forma concreta a la aprobación del Plan, general o parcial, siendo éste su determinante y en ningún caso un supuesto Programa de Actuación Urbanística.

   2. El segundo punto en que el actor basa su pretensión, es el incumplimiento por parte de mis mandantes de sus obligaciones contractuales y si artificiosa nos pareció su anterior argumentación, ésta no podemos más que calificarla de inexplicable y esto siguiendo la propia argumentación del actor, así:

      - Se achaca a mis representados no haber satisfecho el precio establecido y reclamado en sendos Actos de Conciliación celebrados con fecha 15 de noviembre de 1985 y 29 del mismo mes y año cuando se reconoce que la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana, el cual debe dar los parámetros para fijar el precio de conformidad las condiciones establecidas, tesis de esta parte, o determinar la inviabilidad de la aprobación del Programa de Actuación Urbana que determine el precio, tesis de la actora, no se produce hasta el 25 de agosto de 1986, realmente el día 9 de julio de 1986; en el mes de noviembre de 1985 puede el demandante acreditar, o ahora o entonces qué superficie de su finca era útil para la construcción? Indudablemente, no; por ello es lógica la postura adoptada en los actos de conciliación al contestar que no se había producido aún la condición determinante del precio.

      - Asimismo se reprocha a mis mandantes haber edificado tres chalets en la finca en cuestión, lo que es absolutamente incierto, ya que las citadas obras han sido efectuadas en terrenos de propiedad de don Jose Luis , con autorización y conocimiento del mismo, el cual otorgó las correspondientes facultades a mis representados para proceder a la venta de los citados terrenos, lo que es fácilmente comprobable.

      - Las únicas obras realizadas por mis representados en la finca que nos ocupa son las de infraestructura, de conformidad con el art. 42 del Reglamento de Gestión Urbanística , la cual ha supuesto un importante esfuerzo económico, cuyos frutos quedan mermados por las posibilidades urbanísticas dadas al inmueble por la Administración.

      - De conformidad con la cláusula tercera del contrató la parte vendedora se ve obligada a otorgar en el momento que los compradores lo requieran, escritura de compraventa de los metros que estos últimos indicaren y que formarán las diferentes parcelas que componen la finca matriz. Pues bien, mis mandantes, en repetidas ocasiones se han dirigido al actor- vendedor en demanda de que se les otorgara escrituras públicas, negándose a hacerlo el vendedor.

      - Asimismo la cláusula quinta del contrato, ya contemplada en el cuerpo de este escrito, somete a la aprobación del Plan General o Parcial de Ordenación Urbana la exigibilidad de dicho contrato, y no habiéndose producido hasta el mes de julio de 1986 la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana, es a partir de la citada fecha cuando comenzarán a correr los plazos establecidos, no antes y esta parte desde noviembre de 1985 no ha recibido ningún requerimiento del vendedor, ni de pago ni de resolución como establece el art. 1.504 del Código Civil.

   3. A lo largo del escrito de demanda se trata de hacer aparecer a mis mandantes como seres desaprensivos, cínicos y absurdos que tratan de sacar provecho por incumplimiento de los compromisos adquiridos, nada más lejos de la realidad, mis representados firmaron un documento con el demandante y a sus términos y cláusulas se acogen y se encuentran dispuestos a cumplir sus compromisos y obligaciones, es el actor el que con su interpretación subjetiva del contrato ha entorpecido los planes de mis representados, negando el otorgamiento de las escrituras cuando le han sido solicitadas, y más adelante reclama el pago de su terreno sin que se hubiera producido las condiciones necesarias para determinarlo y cuando estas circunstancias se han dado, opta por instar la resolución del contrato tratando de evitar el cumplimiento de sus obligaciones.

   4. Se dice también que el contrato carece de los requisitos formales necesarios para su validez, que se deja su interpretación a una sola de sus partes y que sus condiciones y cláusulas sólo favorece a esta parte, también debemos rechazar por inexactas estas alevosas afirmaciones ya que:- Cuando se firma el contrato la finca objeto del mismo está calificada de rústica, sin ningún valor urbanísticamente hablando, y el negocio de mis mandantes es el de la construcción, su propietario transmite su inmueble a un precio por metro cuadrado que no corresponde a terreno rústico, sino urbano, por ello es lógico que se establezca la cláusula "útiles para la construcción".

      - Estando en aquellas fechas en elaboración el Plan General de Ordenación Urbana de Teulada, municipio donde radica la finca, también es lógico que se esté a la espera de la aprobación definitiva del referido Plan que es en definitiva el que debe determinar los metros construibles en el recinto del inmueble; no se somete a la determinación de mis mandantes sino a la decisión de la Administración ajena por completo a las partes intervinientes.

      - Por desgracia para todos el mencionado Plan se demoró en su aprobación, perjudicando a mis representados, no sólo la paralización de sus proyectos sino en la congelación de sus inversiones, pues no hay que olvidar que al actor entregaron a cuenta del precio de la finca la cantidad de 2.000.000 de pesetas, y de las cantidades invertidas en la realización de la infraestructura y mejoras de la finca por importe de.

      - Es más, mis mandantes han debido adquirir la totalidad de los inmuebles que componen el polígono de actuación sin lo cual la finca objeto del contrato de discusión carece de posibilidades de edificación, situación en la que encontraría el actor de no haber contratado con mis representados, ya que la posibilidad de edificación como suelo urbano programado en ese punto concreto exige la realización de un plan parcial sobre una superficie de 24.000 metros cuadrados y el demandante sólo transmite 2.000 metros.

      - Se somete el precio a una condición determinante como baremo del precio real, y la totalidad del contrato a una condición suspensiva, la aprobación del Plan, que ambas han sucedido, son ciertas y reales y ello es tan evidente que esta parte no comprende cómo se puede negar lo que la parte actora reconoce en su escrito.

      De los hechos expuestos se desprende claramente la actitud del demandante que, por todos los medios, trata de escapar de sus compromisos, instando la resolución del contrato, ya que las cláusulas concertadas en el mismo fijan un precio de transmisión de la finca que en la actualidad al parecer no conviene a la parte vendedora.

      Para ello no vacila en decir que el contrato carece de validez porque elementó tan esencial como el precio no queda determinado, aunque extrañamente no utiliza dicho argumento en el suplica; que la condición determinante del precio no se ha producido ni se puede producir y que mis representados han incumplido sus obligaciones, no sólo en cuanto al pago del precio, sino edificando en la propiedad, cuando en la realidad nos encontramos aún dentro del plazo contractual de pago y mis mandantes no han edificado en terrenos del demandante sino en los del hermano del mismo."

      Aplicaron a los hechos relatados los fundamentos de Derecho que reseñan y terminaron suplicando: "Que habiendo por presentado este escrito, con su copia para traslado, así como los documentos que se adjuntan y sus copias, se sirva admitirlos y, en consecuencia y teniendo el trámite de personación y contestación a la demanda, dando al pleito el curso- correspondiente, con recibimiento a prueba que desde ahora intereso, dictar sentencia desestimando por completo la demanda y absolviendo libremente de la misma a mis representados, con imposición al demandante de todas las costas causadas, por su evidente temeridad."

El Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de los de Denia dictó Sentencia, con fecha 9 de marzo de 1988 , cuya parte dispositiva, dice: "Fallo: Que desestimando la demanda presentada por el Procurador don Miguel Ángel Pedro Ruano, en nombre y representación de don Jose Luis , contra don Leonardo y don Benito , representados por la Procurador doña Isabel Daviu Frasquet, debo declarar y declaro no haber lugar a la resolución del contrato de fecha 7 de septiembre de 1984. Todo ello sin hacer especial condena en costas."

Contra dicha resolución, el actor, don Jose Luis , interpuso recurso de apelación, que fue tramitado por la Sala Primera de lo Civil, de la Audiencia Territorial de Valencia (núm. 425/1988) y resuelto por la Audiencia Provincial (Sección Octava) de dicha capital, a medio Sentencia, de 17 de abril de 1989 , confirmatoria de la instancia, la que revocó en el particular de imponer al actor- recurrente, las costas de aquel trámite y sin declaración expresa, respecto a las de la alzada.

Por el Procurador de los Tribunales, don Santos Gandarillas Carmona, causídico del referido demandante, don Jose Luis , se formalizó, ante esta Sala, recurso de casación, con las motivacionessiguientes:

Motivo primero: En base al núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error en la apreciación de la prueba, basada en el documento, obrante en autos, compraventa, otorgada por los litigantes, el 7 de septiembre de 1984, que demuestra la equivocación de la Sala juzgadora, sin resultar contradicha por otros elementos probatorios.

Motivo segundo: Al amparo del art. 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del art. 1.214 del Código Civil y jurisprudencia dictada sobre este precepto.

Motivo tercero: Infracción de los arts. 1.124 y 1.504 del Código Civil, conforme autoriza el núm. 5

Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista oral, el pasado día 25, la que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Alfonso Villagómez Rodil .

Fundamentos de Derecho

Por el primer motivo, residenciado procesalmente en el núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia el recurrente error de hecho en la apreciación de la prueba, que hace consistir en que el Tribunal de apelación vino a desconocer e interpretar en forma no legalmente debida, una parte del clausurado del contrato de compraventa, otorgado por los litigantes del 7 de septiembre de 1984. Mediante este convenio, el recurrente, don Jose Luis , vendió a los demandados- recurridos, don Leonardo y el súbdito holandés, residente, Don Benito , la finca rústica, sita en el municipio de Teulada, "Partida Stret", con una cabida de 2.000 metros cuadrados. El precio convenido fue de 1.100 pesetas, por metro cuadrado, y el resultante fijado 13.200.000 pesetas, como correspondiente a la totalidad de los metros del inmueble, sin exceptuar los no edificables.

Dos millones del precio pactado fueron satisfechos a la fecha del documento y el resto, por

11.200.000 pesetas, se pactó se harían efectivos conforme se fueran vendiendo y escriturando las parcelas a los distintos compradores de las mismas.

Como la finalidad de la adquisición del predio era la de llevar a cabo su parcelación, para su venta con destino a la edificación, los otorgantes convinieron que el convenio quedaba supeditado a la aprobación del Plan de Ordenación Urbana del municipio de Teulada.

A su vez -cláusula segunda-, establecieron que transcurrido un año y para el supuesto de que los compradores no hubieran podido vender la totalidad de la finca por parcelas, o en la forma que estimaren conveniente, vendrían obligados a pagar al vendedor, la cantidad que hubiera quedado pendiente, con motivo de las ventas de las parcelas y se escriturarían a nombre del vendedor, el resto de metros que tuviera la finca en ese momento.

La sentencia impugnada reconoció la autenticidad del documento privado de venta referido, que los demandados tampoco desconocieron. Partiendo de su existencia con proyección obligacional recíproca, lo interpretó con adecuada corrección legal, tanto desde la vertiente de su literalidad gramatical, como de la correspondiente a la intención de los otorgantes que se desprende del clausurado, no obstante, presentar algunos puntos confusos y oscuros, y ello conforme a la normativa que contienen los arts. 1.281 y siguientes del Código Civil.

En este sentido ha de quedar sentado:

1. El precio convenido fue perfectamente cierto y determinado, de 1.100 pesetas por metro cuadrado, globalizado en la cifra expresada de 13.200.000 pesetas, del que, al haber percibido el vendedor 2.000.000 de pesetas, se concretó, como aplazado y no cobrado en 11.200.000 pesetas. El abono de esta cantidad, conforme el convenio, se iría efectuando por los compradores, a medida que fueran vendiendo y escriturando, las parcelas procedentes de la finca enajenada, b) La compraventa que se interpreta contiene, en su cláusula segunda, en relación a la quinta, una condición suspensiva, que la sentencia de apelación, tuvo en cuenta, para no acoger la alzada.

La misma consistió en supeditar, es decir, sujetar, someter, como se reseñó, el contrato y su formalización a la aprobación del Plan de Ordenación Urbana, actualizado de municipio de Teulada, lo que tuvo lugar en fecha 9 de julio de 1986, que viene a ser data de decisivo interés procesal sustantivo, toda vez que desde la misma, a la interposición de la demanda (24 de marzo de 1987), no había transcurrido el plazo de un año para el abono del precio aplazado.Las condiciones suspensivas, conforme al art. 1.113 y siguientes del Código Civil , imponen un aplazamiento del negocio convenido en tanto no se cumplan las mismas, aquél queda técnica y objetivamente sujeto a un evento futuro más o menos incierto, del que depende el nacimiento o resolución de la relación jurídica que abarca derechos y obligaciones para los sometidos a su ámbito, presentando, a su vez, un aspecto subjetivo, consistente en la voluntaria subordinación pactada de la eficacia del contrato al acontecimiento esperado. Mientras la condición está pendiente, no se produce la vinculación obligacional y legal, correspondiente a las relacionantes cláusulas convenidas, si bien, no obstante, puede llegar a engendrar efectos preliminares, tendentes a asegurar el orden de intereses establecidos, para cuando la condición tenga cumplimiento efectivo y real.

La supeditación del contrato, no obstante su inicial cumplimiento, al haberse abonado parte del precio, a la aprobación de una normativa urbanística esperada, y de aplicación a la finca enajenada, efectivamente determinó que la dinámica de vigencia vinculativa de lo pactado, no se produjera, hasta que se cumplió dicha condición, es decir, la fecha de aprobación de la actuación urbanística prevista (9 de julio de 1986), y así lo estimó la sentencia, objeto del presente recurso.

Lo expuesto, por necesaria relación de lógica- jurídica con lo que, como antecedentes, se alegó, para apoyar el motivo, conlleva a que se produzca su desestimación, pues éste, concretamente se articuló, en la denuncia de la omisión, como hechos probados, de lo consignado en el documento de venta, en cuanto se pactó (cláusula segunda, final), que las partes podrían, mediante nota adicional del convenio, prorrogar, por cualquier motivo, el plazo de escrituración y pago (finiquito). Dicha situación facultativa no se acreditó se hubiera llevado a cabo, no fue objeto de debate, como tampoco consta relacionada con la fecha de la aprobación del evento urbanístico previsto, por lo que resulta irrelevante a efectos casacionales.

Y en la misma línea han de situarse la cláusula tercera, que obligaba a la parte vendedora a otorgar, en el momento que los compradores le requirieran, escritura de compraventa de los metros que éstos indicaren, como constitutivos de cuerpo físico de las diferentes parcelas, que conforman la finca matriz.

La no existencia en el documento de notas adicionales de prórroga del pago del precio no desvirtúan la interpretación que realizó adecuadamente el Tribunal a quo, para fijar la fecha de comienzo efectivo de las vinculaciones obligacionales pactadas, entre los litigantes.

Por razones de metodología procesal resulta más adecuado el examen del motivo tercero como previo al segundo. Aquél se planteó, conforme al art. 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de los arts. 1.124 y 1.504 del Código Civil y jurisprudencia sobre los mismos.

Doctrina reiteradísima de la Sala ha venido a proclamar la conjunción y armonía jurídica de ambos preceptos, operando al 1.124, con carácter de generalidad y el 1.504 como especial, referido a la venta de inmuebles y exige para el éxito de la acción resolutoria postulada, que haya precedido el necesario e ineludible requerimiento notarial o judicial previo, como antecedente preciso de la resolución del vínculo contractual, cuando como aquí sucede, no se efectuó el pago del precio aplazado, es decir, los 11.200.000 pesetas.

El recurso pretende dar naturaleza de requerimiento judicial a la demanda creadora de la presente relación procesal, lo que contradice la más ponderada doctrina de la Sala (Sentencias de 30 de diciembre de 1955 y 28 de febrero de 1980 ), pues la necesidad del requerimiento preliminar -una vez que la obligación adquiere naturaleza de exigibilidad y con efectos intimidatorio-, tiende a que el comprador no ponga obstáculos a la resolución de la misma y su consiguiente extinción. Esta función evidentemente no la cumple la demanda judicial planteada, y ello impone la no acogida del motivo, como también sucede con los actos conciliatorios de 5 y 29 de septiembre, anteriores a la fecha referida, de 9 de julio de 1986.

El motivo segundo, por infracción del art. 1.214 del Código Civil y jurisprudencia interpretadora, que está amparado en el núm. 5 no puede prosperar, por lo que se deja expuesto y resulta, por tanto inadecuado, toda vez que se sustenta en que la sentencia recurrida aceptó el considerando tercero de la de primera instancia que establecía que si bien los demandados no han pagado el precio pendiente, el recurrente no realizó actividad probatoria alguna en contrario a la afirmación de aquéllos, de que se habían dirigido a él para otorgar escrituras públicas, conforme a la cláusula tercera del contrato, de las transmisiones de la parcela, que se hubieran efectuado a terceros.

El referido art. 1.214 impone la prueba de las obligaciones al que reclama su cumplimiento y la de su extinción al que se opone al mismo, de tal manera que corresponde al actor la probanza de los hechos en que se fundamenta su demanda, sea cualquiera la naturaleza positiva o negativa de los mismos, y no cabe,en principio, desplazar al mismo -aunque modernamente el precepto se ha ido flexibilizando- el deber de acreditar acontecimientos fácticos que constituyan la oposición de los demandados, y de carácter impeditivo, o extintivo.

No refiere la sentencia del Tribunal a quo la posición negativa del recurrente, respecto al otorgamiento de escritura pública de las parcelas integradas en la finca y, en consecuencia, no contiene razonamiento expreso sobre la omisión de tal probanza a cargo de los recurridos, como también era factible, al tratarse de instrumentos públicos, si existían, a cargo del recurrente, en coadyuvancia procesal adecuada, para fijar debida y correctamente, su posición de accionante en el pleito, y máximo si se pretende acreditar su diligencia cumplidora del contrato relacionante, frente a la posible actitud rebelde y obstativa de la otra parte.

Al proyectar la resolución contractual sobre bienes inmuebles, conforme ya se analizó y no darse el requerimiento previo, del art. 1.504 del Código Civil , la cuestión se reduce a la incidencia directa y decisiva de tal omisión imputable al recurrente, el que, efectivamente, no otorgó escritura respecto a las posibles parcelas enajenadas, pues tampoco percibió sus importes, conforme se había convenido y puede derivar a contemplar situación de quaestio facti, en relación t a la determinación de cuál de los contratantes, fue el primero que infringió el ' contrato, como decisiva de la procedencia o no de la resolución postulada y sólo puede ser atacada, por el ordinal 4.º del art. 1.692 , aunque, como declaró la Sentencia de 20 de junio de 1990 , puede revestir aspecto de quaestio iuris, cuando la base para la determinación del incumplimiento lo esté, más que en los actos ejecutados, y omitidos, en la transcendencia jurídica de los mismos, que en el presente asunto impone atender la conclusión exegética a que llegó el Tribunal de apelación, ajustada a la norma, en cuanto exigía al recurrente cumplir el requerimiento previsto en el art. 1.504 del Código Civil , lo que no puede ser soslayado, en forma alguna y desviando el tema, con la alegación de motivos, como el presente.

En consecuencia, procede declarar no haber lugar al recurso, con imposición al promotor del mismo, don Jose Luis , de las costas del mismo y pérdida del depósito constituido, conforme al art. 1.715 de la Ley de Procedimiento Civil.

En nombre del Rey y por la autoridad que constitucionalmente Nos confieren los pueblos españoles,

Que debemos declarar y así lo declaramos, no haber lugar al recurso de casación, formulado por don Jose Luis , contra la Sentencia, dictada en fecha 17 de abril de 1989, por la Audiencia Provincial de Valencia (Sección Octava), en las actuaciones de que se traga, con imposición al recurrente de las costas del recurso y pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legal.

Remítase a dicha Audiencia, certificación de esta resolución, con los autos originales y rollo de apelación, debiendo acusar recibo.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, con envío de las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.-Alfonso Villagómez Rodil .- Francisco Morales Morales.- Pedro González Poveda.- Matías Malpica y González Elipe.- Rubricados.

Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado de la Sala Primera del Tribunal Supremo, Civil, don Alfonso Villagómez Rodil y Ponente que ha sido en estos autos, estando la misma celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que yo, como Secretario, certifico.