Condiciones suspensivas en la venta de una finca
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
La venta de una finca sujeta condiciones suspensivas puede presentarse en dos casos diferenciados: el primero, por el que se somete a condición suspensiva la venta y el segundo por el que somete a condición suspensiva el pago del precio.
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Contenido
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Como indica la Sentencia nº 398/2012 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 28 de Junio de 2012 [j 1] las obligaciones condicionales, a diferencia de las puras, son aquellas cuya eficacia depende del acaecimiento de un evento futuro e incierto, cuya esencia, además, no reside en la futuridad del evento, sino en su incertidumbre, admitiéndose según la interpretación conjunta de los artículos 1114, art. 1117 y art. 1118 del Código Civil (CC) el establecimiento de un plazo más o menos extenso, incluso determinado, en que la condición deba o no realizarse.
Y es sabido que las condiciones pueden ser suspensivas o resolutorias:
- Condición suspensiva: es aquella que hace depender la eficacia de un contrato y la exigibilidad de las obligaciones nacidas del mismo de un suceso futuro e incierto, de modo que no se produce la plenitud de efectos jurídicos hasta que se cumpla la misma (art. 1113 del Código Civil (CC) y jurisprudencia, pudiéndose citar, entre todas, las STS de 6 de mayo de 1991, [j 2] STS de 9 de diciembre de 2008 [j 3] y STS de 2 de junio de 2006). [j 4]
- Condición resolutoria: es aquella que extingue la eficacia de un contrato ya nacido en base al acaecimiento de un hecho también futuro e incierto en el momento de contratar (por todas, la SAP Toledo de 30 de diciembre de 2009). [j 5]
A los efectos que ahora interesa hay que tener presente los siguientes preceptos:
En las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición.
Cuando el cumplimiento de la condición dependa de la exclusiva voluntad del deudor, la obligación condicional será nula. Si dependiere de la suerte o de la voluntad de un tercero, la obligación surtirá todos sus efectos con arreglo a las disposiciones de este Código.
Puede verse la doctrina sobre este artículo en la Sentencia nº 109/2014 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 7 de Marzo de 2014, [j 6] según la cual sujetar una obligación a condición potestativa supone que se anula el contrato, no la condición.
La condición de que ocurra algún suceso en un tiempo determinado extinguirá la obligación desde que pasare el tiempo o fuere ya indudable que el acontecimiento no tendrá lugar.
La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.
Sobre la interpretación de este último precepto a efectos de distinguir entre condiciones puramente potestativas y simplemente potestativas, cabe citar la Resolución de 17 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. [j 7]
Clases de condiciones Condición suspensivaPero el caso que queremos estudiar especialmente es la venta sujeta a una condición suspensiva o la venta en la que es el pago del precio lo que se sujeta a condición suspensiva. En efecto: hay que tener presente que son dos cosas distintas:
a) el sujetar la venta a condición suspensiva, (en cuyo caso todo el negocio queda sujeto al cumplimiento o no de la condición); y
b) sujetar a condición suspensiva el pago del precio, pero no la venta como tal.
En el primer caso no hay transmisión del dominio. Continúa el titular registral anterior siendo el dueño, y la adquisición de la propiedad por la parte adquirente está sujeta a una condición; si ésta se cumple, se producirá la transmisión.
En el segundo caso, ya hay venta, el dominio se ha transmitido, el dominus ya es el adquirente, lo que ocurre es que hasta que se cumpla la condición no deberá pagarse el precio.
Supuesto de condición suspensivaEl juego de la condición suspensiva, sea del negocio, sea del pago del precio, se utiliza con cierta frecuencia cuando se enajena un solar no licenciado, y por ello se sujeta a condición la obtención de la pertinente licencia, única razón del comprador para comprar.
Regla GeneralLa condición no puede quedar al arbitrio de las partes y ha de depender de circunstancias objetivas (obtener la licencia, aunque para ello se precise una actuación positiva de los interesados: pedirla, aportar documentación, etc., a lo que en su caso deberá quedar obligado y así pactarse en la escritura).
Modelos de condición suspensiva en las ventasA continuación se propone dos modelos: el que somete a condición suspensiva la venta y el que somete a condición suspensiva el pago del precio . Veamos:
a).-Opción 1ª. Se sujeta la venta a condición suspensiva.
PRIMERA.- Don *, sujeta a la condición suspensiva que se dirá, VENDE la finca descrita en el Apartado I. de la Exposición a Don * y Don * quien/es ( para su sociedad conyugal, por iguales partes indivisas, etc. ), y sujeta a la expresada condición, la COMPRAN Y ADQUIEREN, en el estado de cargas expresado, al corriente en el pago de contribuciones y según las condiciones naturales de la Ley.
SEGUNDA.- La venta queda sujeta a la condición suspensiva siguiente: ( se obtenga en el plazo de * meses la licencia de edificación; se entregue a la parte compradora una obra determinada, etc.).
El cumplimiento de la condición se acreditará y se hará constar en el Registro de la Propiedad :
a) mediante escritura otorgada por ambas partes contratantes;
b) mediante acta notarial justificando ante Notario el cumplimiento de la condición, (ejemplo: aportando la mencionada licencia de obras, aportando el certificado final de obra, etc.) de la que deberá darse traslado a otra parte.
En todo caso se fija como plazo máximo para acreditar el cumplimiento o el incumplimiento de la condición el de * meses a contar del día de hoy, y por tanto llegado el día * de * de *, a petición de cualquiera de las partes podrá solicitarse la pertinente constancia registral; si se acredita el cumplimiento de la condición por cualquiera de los títulos antes expresados, la compraventa surtirá plenos efectos y nacerá la obligación de pago del precio, con la garantía que se dirá; si no se ha cumplido, la parte vendedora podrá notificar, por conducto notarial, a la otra parte y a no ser que conste en el Registro el pago del precio que se dirá o sea satisfecho al Notario que practique la notificación en el plazo de tres días a contar de ésta, quedará sin efecto la venta y se podrán cancelar todas las condiciones que se convienen en esta escritura.
TERCERA.- Precio de esta compraventa es la cantidad de * euros.
Cumplida la condición en el plazo indicado, la parte compradora deberá satisfacer el total precio convenido en el plazo máximo de * días a contar de la notificación notarial del cumplimiento de la condición y pertinente requerimiento de pago. La falta de pago en el plazo convenido dará derecho a la parte vendedora para la resolución de esta compraventa, sin más trámite que el expresado requerimiento notarial del que resulte dicha falta de pago; dicho facultad resolutoria, que ahora ya se pacta, nacerá tan pronto como, por cumplirse la condición suspensiva convenida, se produzca la efectiva transmisión del dominio. En dicho supuesto y al no haberse satisfecho el precio, no será necesaria consignación de cantidad alguna por la parte vendedora, facultando ya, en tal caso, la parte compradora a la vendedora para que pueda reinscribir la finca a su favor sin más trámites que la presentación en el Registro de la Propiedad de la notificación expresada, de forma que acreditado el cumplimiento de la condición y adquirido el dominio por la parte compradora, se procederá a la resolución automática del mismo en el caso de falta de pago del precio en el plazo antes fijado, a instancia de la parte vendedora y siempre que no haya oposición por la parte compradora que resulte del propio requerimiento o conste ya en el Registro el pago del precio por cualquiera de los mecanismos a que se refiere la cláusula siguiente; en cuanto sea preciso, se pacta, en los términos convenidos y en garantía del pago del precio, condición resolutoria explícita, cuya inscripción en el Registro se solicita.
CUARTA. La parte compradora podrá, en cualquier momento, se haya o no cumplido la condición, satisfacer el total precio de la compraventa a la parte vendedora, siendo su efectivo pago acreditado bien por la pertinente escritura de carta de pago o bien por la consignación judicial del precio a disposición de la parte vendedora, siendo cualquiera de estos supuestos títulos suficientes para cancelar todas las condiciones convenidas e inscribirse la finca a favor de la parte compradora.
b).- Opción 2ª. Se sujeta a condición el pago del precio
PRIMERA.- Don * VENDE la finca descrita en el Apartado I. de la Exposición a Don * y Don * quien/es (para su sociedad conyugal, por iguales partes indivisas, etc.) la COMPRAN Y ADQUIEREN, en el estado de cargas expresado, al corriente en el pago de contribuciones y según las condiciones naturales de la Ley.
SEGUNDA.- Precio de esta compraventa es la cantidad de * euros.
El pago del precio queda sujeta a la siguiente condición suspensiva * (ejemplo: se obtenga en el plazo de * meses la licencia de edificación; se entregue a la parte compradora una obra determinada, etc.).
El cumplimiento de la condición se acreditará: a) mediante...
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