Resolución de 27 de mayo de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Vera don Jorge Díaz Cadórniga contra la negativa del registrador de la propiedad de dicha población, a inscribir una escritura de segregación y compraventa.
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 27 de Mayo de 2006 |
| Publicado en | BOE, 10 de Julio de 2006 |
Resolución de 27 de mayo de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Vera don Jorge Díaz Cadórniga contra la negativa del registrador de la propiedad de dicha población, a inscribir una escritura de segregación y compraventa.
En el recurso interpuesto por el Notario de Vera don Jorge Díaz Cadórniga contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha población, don José Luis Lacruz Bescós, a inscribir una escritura de segregación y compraventa.
Hechos
I
Por escritura otorgada ante el Notario de Vera don Jorge Díaz Cadórniga, el 17 de junio de 2.005, doña Juana V. C. y don José H. O. segregan de determinada finca rústica una porción de quince mil metros cuadrados -dentro de la cual existe según se expresa una casa-y la venden a una sociedad de responsabilidad limitada. En la matriz de dicho título se incorpora certificación expedida por el Ayuntamiento de Vera (a solicitud por parte interesada de la declaración prevista en el artículo 66 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía) de la que resulta que, vistos los informes emitidos por el Secretario de dicha Corporación y por los Servicios de Urbanismo, no existe inconveniente para la segregación de la referida parcela.
En la misma escritura se añade que, a pesar de resultar una parcela de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo determinada por la Resolución de 4 de noviembre de 1996 de la Dirección General de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales, en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma Andaluza, no obstante se hace constar que no es aplicable el artículo 24 de la Ley 19/1995 de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias, al darse el supuesto de excepción previsto en el artículo 25 de dicha Ley, por existir en la finca segregada una edificación permanente de carácter no agrario. Además, el Notario expresa que, conforme al artículo 66.5 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, las partes le requieren para que remita copia autorizada de dicha escritura al Ayuntamiento concedente de la licencia de parcelación (requerimiento que, según afirma después en la propia escritura el Notario recurrente, ha sido cumplimentado).
II
El título se presentó en el Registro de la Propiedad de Vera el 19 de julio de 2005 y fue objeto de una primera calificación el 5 de agosto de 2005, no impugnada, en la que se expresó que, conforme al artículo 80 del Real Decreto 1.093/1.997, de 4 de julio, el Registrador remitió copia del documento a la Delegación Provincial de la Consejería de Agricultura y Pesca.
El 16 de diciembre de 2005, la escritura fue objeto de la siguiente calificación:
Calificación negativa del documento presentado el 19/07/2005, en el Registro de la Propiedad de Vera, bajo asiento 2691 del Diario 135, recibida comunicación de la Consejería de Agricultura y Pesca el 28/11/05.
A) Hechos:
Uno.-El citado día fue presentada en este Registro primera copia de la escritura. Con fecha cinco de agosto dos mil cinco, fue remitida a la Delegación Provincial de la Consejería de Agricultura y Pesca en Almería, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 80 del Real Decreto 1.093/1.997, de 4 de julio, copia del precedente documento.
Dos.-En dicho documento se observa el siguiente defecto insubsanable, en cuanto a la segregación solicitada:
Recibido de la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía, Delegación Provincial de Almería, escrito de fecha 23 de noviembre último, al que se adjunta Resolución de dicha Delegación, por la que se declara que la segregación efectuada en el indicado documento es nula, de conformidad con lo previsto en la regulación vigente en materia de unidades mínimas de cultivo. Dichos documentos han sido archivados con el número 403 en su legajo correspondiente.
B) Fundamentos de Derecho:
En cuanto a la calificación, artículo 18 de la Ley Hipotecaria.
'Artículo 80 del Real Decreto 1.093/1.997, de 4 de julio, conforme al cual remitida a la Administración agraria competente copia del documento presentado en el que se pretende la división o segregación de fincas, si dicha Administración acordase la nulidad del acto, el Registrador denegará la inscripción; y la Resolución de 4 de noviembre de 1996, de la Dirección General de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales, por la que determinan provisionalmente las unidades mínimas de cultivo en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma Andaluza, fijando la extensión de las mismas para la provincia de Almería en: 30.000 metros cuadrados para tierras de secano y 2.500 metros cuadrados para tierras de regadío.
C) Acuerdo de calificación negativa:
El Registrador de la Propiedad de Vera, ha resuelto no inscribir dicho documento por el defecto insubsanable indicado.
No tomada anotación de suspensión por no solicitarse.
Contra la anterior calificación puede interponerse recurso.
Vera, dieciséis de diciembre de dos mil cinco. El Registrador. Fdo.: José Luis Lacruz Bescós
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III
El Notario autorizante de la escritura calificada, don Jorge Díaz Cadórniga, interpuso recurso contra la anterior calificación el 13 de enero de 2006, en el que alegó: 1.º Que concurre el supuesto de excepción previsto en el artículo 25.b) de la Ley 19/1995 de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias, por existir en la finca segregada una edificación de carácter no agrario, sin que sea exigible licencia de construcción, por tratarse de una casa ya construida e inscrita en el Registro antes de la segregación. Que el único requisito necesario para la segregación es la licencia o la declaración de innecesariedad, que son competencia del Ayuntamiento según el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía; 2.º Que la Resolución de esta Dirección General de 22 de marzo de 2004, en un supuesto similar al presente, dispuso que el documento era inscribible.
IV
Mediante escrito de 23 de enero de 2006, el Registrador de la Propiedad elevó a esta Dirección General el expediente, con su informe.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria; 24 y 25 de la Ley 19/1.995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias; 31, 50, 52 y 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía; 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística; y las Resoluciones de este Centro Directivo de 22 de marzo y 23 de junio de 2.004 y 25 de mayo de 2005.
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Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se practica la segregación de una finca rústica de la que resulta una porción con una superficie inferior a la unidad mínima de cultivo. En la escritura se expresa que en la finca segregada existe una edificación de carácter no agrario y que de la certificación municipal que se incorpora a aquélla resulta que el Ayuntamiento no tiene inconveniente para dicha segregación.
Alegando el artículo 80 del Real Decreto 1.093/1.997, de 4 de Julio, el Registrador de la Propiedad realizó la correspondiente notificación a la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía, a fin de que por la misma se adoptara el acuerdo pertinente sobre nulidad de la segregación o apreciación de las excepciones a que se refiere el artículo 25 de la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de las Explotaciones Agrarias. Y se recibió en el Registro Resolución, de fecha 23 de noviembre de 2005, de la Delegación Provincial en Almería de dicha Consejería por la que se declara nula la segregación, de conformidad con la regulación en materia de unidades mínimas de cultivo. Por ello, el Registrador deniega la inscripción de la segregación practicada.
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La cuestión debatida en el presente recurso es sustancialmente idéntica a la resuelta por esta Dirección General en las Resoluciones de 22 de marzo de 2004 y 24 de mayo de 2005, por lo que idéntica ha de ser la solución que ahora se adopte.
El artículo 25.b) de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias, de 4 de julio de 1995, exceptúa de la prohibición de división el supuesto de segregación de terrenos destinados a cualquier tipo de edificación o construcción permanente con fines de carácter no agrario. En este caso, han de aplicarse las normas urbanísticas y, si se tiene en cuenta que la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía atribuye a los municipios la facultad de conceder la licencia correspondiente (cfr. artículo 66 de dicha Ley), obtenida tal licencia, el documento es perfectamente inscribible, sin perjuicio de que, si la licencia es nula, pueda ser impugnada por el procedimiento y con los efectos legalmente establecidos, sin que baste una simple declaración de nulidad de la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de mayo de 2006.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
