Aspectos prácticos sobre medidas urgentes de liberalización en sector inmobiliario contenidas en art 1 RD ley 4/2000
| Autor | Enrique Porto Rey |
| Cargo | Doctor. Arquitecto. |
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INTRODUCCION
El BOE núm. 151, del sábado 24 de junio de 2000, publicó el Real Decreto-Ley 4/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y Transportes (Ref.), que dedica el artículo 1 a la «Modificación de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones (Ref.) ».
Según la exposición de motivos, las medidas que adopta «pretenden corregir las rigideces advertidas en el mercado como consecuencia del fuerte crecimiento de la demanda y la incidencia en los productos inmobiliarios del precio del suelo, condicionada a su vez por la escasez de suelo urbanizable». Las medidas urgentes se limitan a reformar la Ley 6/1998 para intentar incrementar la oferta del suelo eliminando las normas que, por falta de flexibilidad, pudieran limitarla, y con el fin de trasladar «el efecto positivo al precio final de los bienes inmobiliarios».
Este trabajo estudia algunas incidencias técnicas en el planeamiento que se derivan de la aplicación inmediata (Disposición final tercera) del RD-L 4/2000 y en él se reflexiona sobre algunos aspectos competenciales.
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SOBRE LA CLASIFICACION DEL SUELO
2.1. LAS CLASES DE SUELO HAN DE REFLEJARSE EN UN INSTRUMENTO DE PLANEAMIENTO GENERAL
Aunque la Ley 6/1998 establece las tres clases de suelo urbano, no urbanizable y urbanizable a los efectos de la misma (artículos 7, 8, 9 y 10), esta clasificación legal establecida con carácter general y abstracto ha de concretarse en cada municipio mediante el planeamiento general, como resulta de las consideraciones siguientes:
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En aplicación del artículo 11 de la Ley 6/1998, interpretado a contrario, que se refiere a la clasificación del suelo en los municipios sin planeamiento.
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El artículo 9.2.ª de la Ley 6/1998, que se refiere a determinaciones del planeamiento general, a propósito de la clasificación del suelo no urbanizable.
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El carácter residual del suelo urbanizable, pues su clasificación la ha de hacer el planeamiento general, como residuo una vez deslindados los suelos urbano (reglado) y no urbanizable (en gran parte reglado).
2.2. EL PLANIFICADOR TIENE UN AMBITO DE DECISION MUY REDUCIDO AL CLASIFICAR EL SUELO
La clasificación del suelo ha de recogerse en el planeamiento general, pero el planificador no es libre para señalar las clases de suelo sino en forma muy relativa, pues:
Para clasificar el suelo urbano (artículo 8), y como lo ha venido reiterando la jurisprudencia, se ha de atener a los datos objetivos de la urbanización de los terrenos o de una consolidación edificatoria, que se imponen al planificador urbanístico, y sólo existe un pequeño margen de decisión al configurar el ámbito concreto de suelo al que se refiere el porcentaje de la consolidación edificatoria.
Para la clasificación del suelo no urbanizable tras la nueva redacción dada por el artículo 1.Uno del RD-L 4/2000 al artículo 9.2.ª sólo caben dos tipos:
- el suelo no urbanizable de especial protección con base en los planes de ordenación territorial o la legislación sectorial, en razón de sus valores históricos, culturales... los concretos riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial o la protección del dominio público, respecto de cuyo suelo el planeamiento general sólo ha de ser reflejo de tales situaciones recibidas; y
- el suelo no urbanizable preservado por el propio planeamiento general por sus valores históricos, culturales, paisajísticos, en que no es mero reflejo sino que toma una decisión propia acerca de la apreciación de tales valores no resultante de legislación o planeamiento específicos, o por su valor agrícola, forestal, ganadero o riquezas naturales, en que no sólo la decisión del planificador sino el punto de vista que se adopte dejan también un cierto margen de maniobra al planeamiento, pero tanto éste como el que existe en la delimitación de la consolidación edificatoria en suelo urbano son márgenes relativos, lo que permite afirmar que el planificador carece del ámbito de decisión que antes del RD-L 4/2000 tenía, al menos en los suelos no urbanizable y urbanizable.
2.3. LA REDUCCION DE LAS CATEGORIAS DEL SUELO NO URBANIZABLE
En la Ley 6/1998, antes del RD-L 4/2000, existían tres categorías de suelo urbanizable: El de protección especial (artículo 9.1.ª). El preservado por sus valores (artículo 9.2.ª) y el inadecuado para un desarrollo urbano (artículo 9.2.ª in fine).
La categoría del suelo no urbanizable inadecuado para un desarrollo urbano es el que ha desaparecido en el RD-L 4/2000, lo que ha dado carta de naturaleza total al carácter residual del suelo urbanizable (como lo señalaba y señala el artículo 10 de la Ley 6/1998) y lo considera como suelo urbanizable a pesar de su posible inadecuación, que en casi todos los municipios tendrá una existencia real y que supone, o puede suponer unas condiciones o circunstancias dependientes, mala calidad del suelo para su urbanización o edificación, aspectos económicos o de oportunidad u otras que aconsejaban y aconsejan su no utilización urbanística. Aquí surge un choque entre el mandato de la norma y la posibilidad y aún peligrosidad de atribuir a ciertos suelos un verdadero destino urbanístico, por lo que es probable que el municipio utilizará, con toda lógica, la consideración de suelos no urbanizable preservados, incluso con riesgos naturales aunque no se basen necesariamente en un planeamiento sectorial, como el típico de aguas que ha servido de pauta a la norma, o los valores paisajísticos de no muy difícil justificación en muchos casos.
En definitiva, es probable que el choque entre la competencia municipal de planeamiento y la norma estatal produzca variados ejemplos de suelos no urbanizables preservados en los nuevos Planes.
2.4. TRATAMIENTO DEL SUELO NO URBANIZABLE INADECUADO PARA UN DESARROLLO URBANO CONTENIDO EN EL PLANEAMIENTO GENERAL VIGENTE
En los treinta meses transcurridos desde la vigencia de la Ley 6/1998 puede haber surgido algún plan general que contenga suelo no urbanizable por considerarlo inadecuado para el desarrollo urbano.
Al entender, como se hace en este trabajo, que la clasificación se refiere al planeamiento general y sin perjuicio de que pueda hacerse una modificación o revisión de éste, en el momento actual, y a pesar de la nueva formulación del RD-L 4/2000, el suelo no urbanizable no puede tener el tratamiento del urbanizable sin que una revisión del planeamiento general recoja expresa y formalmente el cambio de clasificación.
En cuanto a si los nuevos términos del RD-L 4/2000 obligan al Ayuntamiento a proceder a dicha revisión, es claro que no, ya que incluso esta posible previsión podría ser tachada de inconstitucional.
Se plantea así la duda de si teniendo en cuenta el criterio del RD-L 4/2000, el suelo clasificado no urbanizable en la categoría de inadecuado para un desarrollo urbano puede hoy entenderse adecuado, al desaparecer aquella adjetivación, lo que ha de resolverse en sentido negativo, como parece que debe hacerse cuando existan suelos no urbanizables residuales de planeamiento general anterior, cuestión que se pasa a exponer.
2.5. POSIBILIDAD DE ACTUACION URBANISTICA EN EL SUELO NO URBANIZABLE COMUN DEL PLANEAMIENTO EXISTENTE
El criterio de amplitud de la nueva normativa puede permitir pensar que el...
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