STS, 24 de Octubre de 1988
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 24 Octubre 1988 |
En la villa de Madrid, a veinticuatro de octubre de mil novecientos ochenta y ocho.
Vistos por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados que al final se relacionan, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, como consecuencia de autos de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Elche, sobre extinción de obligaciones, cuyo recurso fue interpuesto por Domicilios Organizados, S. A., representado por el Procurador de los Tribunales don Ignacio Aguilar Fernández, y asistido del Letrado don José María Sánchez Bustillo, en autos seguidos por don Ángel Sempere Candela, que no compareció en el presente recurso.
Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Elche y su partido, fueron vistos los autos de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, a instancia de don Ángel Sempere Candela, contra la entidad mercantil Domicilios Organizados. S.C.L.; sobre extinción de las obligaciones dimanantes del contrato de opción de compra, exponiendo en síntesis los siguientes hechos: 1.° El actor es propietario de pleno dominio del solar constituido por una manzana completa de edificación de una superficie de 7.150 metros cuadrados, que describe. 2.° La entidad demandada, que se dedica a la construcción y venta de viviendas y locales comerciales, se puso en contacto con el actor con objeto de adquirir el solar en su total extensión, llegando a un acuerdo en cuanto al precio el día 19 de diciembre de 1983, el demandante y su esposa, junto con don Benedicto Martínez Ángulo, que obraba en representación de la demandada, fijándose el precio del solar en 12.000.000 de pesetas. En el contrato de compra aparecía una cláusula en la cual se decía que el plazo de vigencia de la opción de compra venía a hacerse depender de la concesión por parte del Ayuntamiento de esta ciudad, con la pertinente licencia de obras, en cuyo momento debía la compradora satisfacer el 50 por 100 del valor del solar y el otro 50 por 100 seis meses después. 3.° El día 6 de abril de 1984 las partes, asistidas del mismo Agente de la Propiedad Inmobiliaria suscribieron otra cláusula adicional, en esta nueva cláusula el solar sufre una división tripartita, desglosándolo en tres solares, uno de 2.172 metros cuadrados, otro de 3.029 metros cuadrados y el tercero 1.949 metros cuadrados. De otro lado el plazo de opción también sufre una variación, consistente en hacerla depender no de una fecha fija, sino dependiente de la reparcelación de la zona por parte del Ayuntamiento de esta ciudad. A partir de esta fecha el futuro comprador tenía siete meses para la adquisición de la parte central, o sea, la de 3.129 metros cuadrados, quedando aplazada la opción de las otras dos partes para seis meses más tarde; el demandante aceptó tal condicionamiento. 4.° No obstante esta modificación anterior, el mismo día 6 de abril de 1984, el actor y su esposa, vendieron en forma a la demandada, representada por don Benedicto Martínez Ángulo, un solar perteneciente a la finca de 1.000 metros cuadrados, la solemnización de tal venta se materializó el 4 de febrero de 1985 mediante escritura otorgada entre el actor y su esposa y don Antonio Sevilla Artes, en calidad de representante de la demanda, con la singularidad de que en lugar de venderse los 1.000 metros cuadrados en una sola parcela se desglosó en tres. 5.° El 10 de octubre de 1984 el Excmo. Ayuntamiento de esta ciudad aprobó definitivamente la modificación del proyecto de reparcelación del polígono que incluye la finca propiedad del actor. Aceptando íntegramente el contenido de la última de las condiciones adicionales del contrato de opción de compra y por consiguiente la obligación de la demandada de optar por la compra o dejar en libertad al actor para que pudiera vender la parcela o el resto de la parcela a quien tuviese en gana. 6.° La demandada, habiendo adquirido tres parcelas edificables llegó a la conclusión de que podía comenzar la edificación en las mismas, comenzar la venta de los pisos y locales. 7.° A la vista del tiempo transcurrido sin que se recibiera por parte de la demandada la confirmación de la opción de compra, en 27 de marzo de 1985. el actor requirió a la demandada, haciéndole saber que por incumplimiento de las condiciones del contrato de opción de compra se daba éste por resuelto, quedando en libertad para vender la parcela o solar restante a quien le viniese en gana. 8.° Prescindiendo de la mayor o menor eficacia del requerimiento en orden a la resolución del contrato de opción, es evidente que si el Excmo. Ayuntamiento de esta ciudad, en 10 de octubre de 1984 aprobó definitivamente la reparcelación de la zona en la que se enclava la finca propiedad del demandante, desde tal día comenzó a contar el plazo del ejercicio de la opción, finiquitando ésta siete meses más tarde, o sea, el día 10 de mayo de 1985. En tal momento el demandante quedó en absoluta libertad para vender la parcela ya que la demandada no ejercitó su derecho de opción. Alegó los fundamentos de derecho, y terminó suplicando se dicte Sentencia por la que se declare la extinción de las obligaciones dimanantes del contrato de compra, liberando por consiguiente al actor de la obligación de reserva de la finca a favor de la demandada, con la expresa imposición de costas.
Admitida a trámite la demanda, la entidad demandada la contestó, haciéndolo en base a los siguientes hechos: 1.° Efectivamente el 19 de diciembre de 1983, tras diversas conversaciones entre el actor y la demandada, y con la intervención del Agente de la Propiedad Inmobiliaria don José Pastor Clement, se autorizó contrato de opción de compra a favor de la demandada en los términos que determina dicho contrato, que se reconoce como cierto y auténtico respecto de un solar de 7.150 metros cuadrados. 2.° Al no poderse edificar la totalidad del solar, las partes reconsideraron el precio y lo redujeron a 12.000 pesetas el metro cuadrado; en dicha cláusula adicional se acordó que el plazo de opción se fijaba hasta el momento de concederse la licencia de obra, en cuyo acto se pagana el 50 por 100 y el otro 50 por 100 seis meses más tarde; ello se hizo ya que al estar pendiente la reparcelación no se podía obtener de momento la licencia municipal. La demandada solicitó del Excmo. Ayuntamiento de Elche una modificación del Plan a fin de que el volumen de edificabilidad fuera a lo largo de todo el solar y no concentrado en la parte oeste como venía proyectado. 3.º Al margen de todo ello, resultaba que el actor don Ángel Sempere Candela al no estar todavía aprobada la reparcelación del sector tercero al que pertenece el solar en cuestión, ni por lo tanto adjudicado al actor por parte del Ayuntamiento y en virtud de la reparcelación los 7.150 metros cuadrados, es evidente que la titularidad legal y registral todavía no existía a favor del señor Sempere Candela, de manera que el plazo de opción quedaba así bloqueado hasta que el actor fuera titular efectivo del solar que se había ofrecido en opción. Todo ello fue perfectamente comprendido por el actor, dando lugar a la redacción y firma de la cláusula adicional de 6 de abril de 1984 en la que se estipuló lo siguiente: A) Que para llevar a efecto el edificio proyectado el solar se dividía en tres partes. B) Se modifica el plazo de la opción, trasladándose al de la fecha de la firma de ejecución de la reparcelación. C) A la parcela central se le señala como plazo el de siete meses a contar desde la fecha de la firma de ejecución de la reparcelación, y las otras dos parcelas (izquierda y derecha) tendrán seis meses más que la anterior, o sea, trece meses. Dicha «fecha de la firma de ejecución de la reparcelación» se entiende cuando una vez que el Ayuntamiento aprueba la reparcelación, pues bien, la repetida condición se refiere a lo antedicho y no a la aprobación de la reparcelación por el Ayuntamiento. 4.° En base a todo ello se entiende que el plazo de opción todavía no ha vencido, puesto que la escritura de reparcelación está pendiente de otorgarse, y a partir de dicho otorgamiento habrá siete meses para la opción de la parcela central y trece meses para las otras dos parcelas, y la forma de pago será la estipulada, el 50 por 100 al ejercitar el derecho de opción y el otro 50 por 100 a los seis meses. Que la reparcelación fue aprobada por el Ayuntamiento el 26 de octubre de 1984, produciéndose una modificación al proyecto que fue aprobada y publicada en el «Boletín Oficial» de la provincia el 13 de diciembre de 1984. Como quiera que la firmeza de dicha resolución es al mes de su publicación en el Boletín, los esfuerzos serían a partir del 13 de enero de 1985, en cuyo caso los siete meses para la opción de la parcela central vendieron el 13 de agosto de 1985 y la opción para las otras dos parcelas seis meses más tarde. 5.º Paralelamente a lo expuesto, el actor solicitó que se le anticipara el dinero suficiente para poder cancelar las cargas de las fincas, cosa a la que se avino la demandada pero exigiendo a su vez que se le otorgara escritura pública de compraventa del terreno equivalente, por lo que como el actor necesitaba 12.000.000 de pesetas se efectuó la compraventa de 1.000 metros cuadrados de terreno mediante documento privado de 6 de abril de 1984, tomando posesión la demandada del terreno. O sea, que la compraventa de los 1.000 metros cuadrados se desglosó y sacó de la operación de opción de compra, habiéndose producido dos operaciones y relaciones contractuales totalmente distintas, quedando así una opción de compra por 6.150 metros cuadrados, y otra operación de compraventa en firme de 1.000 metros cuadrados que ya pertenecen a la actora. 6.° El requerimiento notarial de 25 de marzo de 1983 es cierto, pero no se ajusta a la realidad. Alegó los fundamentos de derecho, suplicando se dicte Sentencia desestimando la demanda, absolviendo a la demandada y con expresa condena en costas a la actora.
Por el Juzgado se dictó Sentencia, con fecha 15 de febrero de 1986, cuya parte
dispositiva es como sigue: Fallo: que desestimando la demanda formulada por la Procuradora Sra. doña Georgina Montenegro Sánchez, en nombre y representación de don Ángel Sempere Candela, frente a Domicilios Organizados, S.C.L., debo absolver y absuelvo de la misma a la demandada, con imposición de costas al actor.
Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia se dictó Sentencia con fecha 5 de diciembre de 1986, cuya parte dispositiva es como sigue: Fallamos: que estimando la demanda y el recurso de apelación interpuestos por la representación procesal de don Ángel Sempere Candela, contra la entidad demandada. Domicilios Organizados. S.C.L., y con revocación de la Sentencia apelada, debemos declarar la extinción de las obligaciones dimanantes del contrato de opción de compra, liberando al actor de la obligación de reserva de la finca a favor de la entidad demandada, condenando a la misma a estar y pasar por esta declaración, con imposición de las costas de primera instancia por expreso precepto legal y sin hacer pronunciamiento alguno sobre las de esta alzada.
Por el Procurador de los Tribunales Sr. don Ignacio Aguilar Fernández, en nombre y representación de Domicilios Organizados, S.C.L., formalizó recurso de casación, que funda en los siguientes motivos:
Único: Por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la de jurisprudencia al amparo de la causa quinta del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del art. 1.124 del Código Civil. Como bien señala la Sentencia recurrida, la principal cuestión, aunque no única, es. cuál es el sentido o interpretación legal que ha de darse a los términos de la cláusula adicional al documento de opción de compra de fecha 6 de abril de 1984, al trasladar los límites de la efectividad de la opción al «de la fecha de ejecución de la reparcelación», a partir de cuya fecha se inician unos plazos diversos para una finca u otra.
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 13 de octubre actual, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Excmo. Sr. Magistrado don Jesús Marina Martínez-Pardo.
El litigio tiene como objeto decidir sobre la subsistencia de una opción de compra de solares pactada entre los litigantes, siendo el concédente quien recurre en petición de que se declare la extinción. Para resolverlo es preciso analizar e interpretar las cláusulas de documento de concesión, teniendo naturalmente presentes los artículos que a la interpretación destina el Código Civil. La Sentencia de instancia se impugna por la vía del núm. 5.°, del art. 1.692, por estimar la recurrente que infrigió la norma legal contenida en el art. 1.124 del Código Civil, añadiendo en el motivo la cita inconexa del art. 1.284 y los preceptos del Reglamento de Gestión Urbanística, de todo lo cual se desprende que la impugnación no se produce por violación del art. 1.124 porque ninguna aplicación tiene al derecho de opción discutido, sino por errónea interpretación de la cláusula contractual que reconoce y fija el momento inicial al plazo de ejercicio del derecho. Según la recurrente el plazo estaba vigente cuando se solicitó la extinción del contrato. Dado el menor rigor formal del recurso de casación actual es preciso analizar el sentido y alcance del texto contractual debatido.
El texto del contrato de 6 de abril de 1984. que modifica el anterior de 19 de diciembre de 1983. literalmente dice: «también se pacta que los límites de opción de este documento (sic) se trasladan para su efectividad al de la fecha de la firma de ejecución de la reparcelación, a partir de la cual, la parte central con 3.029 metros cuadrados tendrá la vigencia de los siete meses que señala el presente contrato y las otras dos partes extremas con 2.172 metros cuadrados y 1.949 metros cuadrados, tendrá seis meses más». Este texto, literalmente reproducido, sustituye al anterior en el que se determinaba la caducidad de la opción el día 19 de julio de 1984. Los hechos posteriores a la firma del contrato dudoso, tales como la compra efectiva, con entrega de cosa y precio, de 1.000 metros cuadrados, pertenecientes a la firma y la doctrina jurisprudencial siempre respetuosa con la teoría del favor negotii, llevan a la conclusión de que su oscuridad no permite incardinarle en el último párrafo del art. 1.289 del Código Civil, ni, por tanto, tener el contrato como nulo. Y partiendo de la vida del contrato, debe aceptarse la tesis mantenida por el Juzgado de Primera Instancia, conforme a la cual el dies a quo para el cómputo a los plazos pactados debe ser el siguiente a la firmeza del acto administrativo de reparcelación. Y por ello procede dar lugar al motivo de recurso, anular la Sentencia recurrida y confirmar la Sentencia de primera instancia.
No se dan circunstancias que exijan imponer las costas del recurso y se mantienen los pronunciamientos de costas de las dos Sentencias de instancia (arts. 523. 896 y 715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Por lo expuesto, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el pueblo español.FALLAMOS: Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación, interpuesto por la representación de Domicilios Organizados, S.A.. contra la Sentencia de fecha 5 de diciembre de 1986, que dictó la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia. Debemos casar y casamos dicha Sentencia, y en su virtud se confirma la Sentencia dictada por el Juez de Primera Instancia de Elche, desestimatoria de la demanda, incluso en el pronunciamiento sobre costas Todo ello sin hacer expresa condena en las costas de este recurso, ni en la apelación; y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
ASI, por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Juan Latour Brotóns.-Alfonso Barcala Trillo-Figueroa.-Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.-Jesús Marina Martínez-Pardo.-Antonio Fernández Rodríguez.
Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Jesús Marina Martínez Pardo, Magistrado de la Sala Primera del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando la misma celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que, como Secretario, certifico.
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