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Tributación de APIS

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Vincent
AutorMiguel Gil del Campo
Cargo0821-03
PáginasInspector de Hacienda del Estado. Licenciado en Derecho y Master en Cooperación al Desarrollo

La entidad consultante se dedica a la promoción de edificaciones. Unas edificaciones se venden directamente por la propia entidad y otras a través de terceras personas. Ciertas propiedades las ha vendido a través de un agente de la propiedad inmobiliaria que tiene constituida una comunidad de bienes.

En esta consulta la DGT aborda diversas cuestiones de la Tributación de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.

De acuerdo con el artículo 22.2.b) 2º Reglamento de IRPF, en particular, tendrán la consideración de rendimientos profesionales los obtenidos por:

  1. Los comisionistas. Se entenderá que son comisionistas los que se limitan a acercar o a aproximar a las partes interesadas para la celebración de un contrato.

Por el contrario, se entenderá que no se limitan a realizar operaciones propias de comisionistas cuando, además de la función descrita en el párrafo anterior, asuman el riesgo y ventura de tales operaciones mercantiles, en cuyo caso el rendimiento se comprenderá entre los correspondientes a las actividades empresariales.

Como ha señalado en otras ocasiones la propia DGT se asume el riesgo y ventura de las operaciones cuando el comisionista garantiza la realización de las operaciones respondiendo en su caso del impago por parte de los compradores o de la no venta del inmueble por los vendedores. No se asume el riesgo por el simple hecho de que el API pueda perder la comisión si finalmente la compraventa no se realiza. No basta que el API actúe en nombre de sus clientes, lo determinante para no ser considerada su actividad profesional a efectos fiscales es que asuma el riesgo de las operaciones.

Esa asunción de riesgo es lo que determina que la actividad pueda tener la naturaleza de empresarial excluyendo a los APIS de ser considerados profesionales a efectos de IRPF, lo que determina su sometimiento al sistema de retenciones. Si la actividad realizada por el API es considerada empresarial (si asume el riesgo) la promotora no estará obligado a retenerle cuando le abone las comisiones. Si por el contrario la actividad del API, como va a suceder en la inmensa mayoría de los casos, es calificada como profesional, entonces la promotora estará obligado a retener, si no lo hace en caso de inspección deberá pagar la retención a la Hacienda Pública, más los intereses de demora y sanciones que correspondan. Para que exista obligación de retener a su vez el pagador...

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