La transformación urbanística del suelo. Factores que inciden en el incremento de su valor.
| Autor | Bardají Alvarez, Enrique. |
| Páginas | 1599-1605 |
Se ha extendido el debate teórico de si es el valor del suelo el que condiciona el valor de la vivienda como producto resultante de la transformación urbanística de dicho suelo, o, por el contrario, es la vivienda la que con sus facilidades actuales para ser vendida (sobre todo hipotecarias, de favorable situación económica de la población, y de rentabilidad favorable comparada de la inversión) determina el valor del suelo
Creo que no puede establecerse una relación exacta entre ambos valores en una dirección determinada
Por un lado, las expectativas de venta del producto final vivienda, en un mercado de continuo incremento del valor de la misma, determinan el valor del suelo que es preciso para desarrollarlas (por el método de valoración residual) pero, por otro lado, está en la raíz del proceso de planeamiento español producir unas expectativas de valor para el suelo que no dependen directamente de lo que en él se pueda construir y en última instancia vender
Es mi intención señalar algunas de estas circunstancias que subyacen en el fondo del incremento, que generalizadamente entendemos como desmesurado, del precio del suelo apto para ser desarrollado inmobiliariamente
Los procesos técnicos y procedimientos jurídico-urbanísticos de transformación de suelo no urbanizable en suelo urbanizable en España son un factor de encarecimiento del suelo
Dichos procesos se sustancian bien en la revisión y/o adaptación de los planeamientos generales, o bien en sus modificaciones puntuales, y conllevan elementos de incremento del valor del suelo por varias razones:
- Desde el planeamiento general es obligatorio establecer el aprovechamiento urbanístico de los suelos urbanizables, y ello confiere a dichos suelos urbanizables un valor económico urbano y no agrícola o rústico con independencia, en la práctica, de que dichos suelos sean desarrollados o no. Es no conocer la realidad de la gestión urbanística española el señalar que los planes determinan (o deben determinar) en qué plazo deben desarrollarse los suelos para su puesta en mercado, puesto que los mecanismos de sanción para los suelos clasificados y no puestos en ejecución en los plazos determinados son, en la práctica, inexistentes
La clasificación de nuevos suelos es, así, no una posibilidad de oferta de suelo urbanizado en el mercado en un plazo determinado sino solamente la atribución de un estatuto especial a gran número de suelos agrícolas
Esta atribución de un nuevo estatuto distinto del de su condición agrícola, forestal o recreativa original genera unos valores expectantes que contaminan inexorablemente las transacciones de suelo y generan un «valor psicológico urbano» del suelo. Valor que en los momentos previos de la nueva clasificación no se deduce de los valores en venta de los posibles productos inmobiliarios sino estrictamente de la atribución de un sobrevalor sobre el agrícola por el mero ejercicio de la aprobación administrativa
Pudiera parecer que las observaciones anteriores corresponden a una lógica inexorable e inmutable de la práctica urbanística, pero quiero recordar aquí que dicha práctica urbanística surge a mediados del siglo xix por la necesidad de organizar la higiene y dignidad residencial de nuestras ciudades y no para atribuir aprovechamientos urbanísticos a los propietarios de suelo
- La necesidad de fijar desde el planeamiento general cuáles son los suelos urbanizables y sus aprovechamientos urbanísticos exactos conlleva una enorme...
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