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Tracto sucesivo. Doble venta y principio de prioridad

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Vincent

Resumen: Los registradores deben despachar los documentos referentes a una misma finca por riguroso orden cronológico de su presentación en el Diario.

Hechos: El día 20 de enero de 2022 se presentó escritura de compraventa otorgada el mismo día en la que el titular registral vende una finca registral. Se practicó la oportuna inscripción. Unos días más tarde, el nuevo titular registral vendió nuevamente la finca a otra entidad. Se practicó la oportuna inscripción. Ahora se presenta escritura otorgada en septiembre de 2021 en la que el entonces titular registral había vendido la finca a otro sujeto.

El registrador deniega la inscripción por no aparecer la finca inscrita a nombre del vendedor.

La Dirección confirma la calificación y analiza la doctrina sobre doble venta y venta de cosa ajena.

  1. ASPECTO CIVIL.

    Ver. STS de 27 de junio de 2012, STS de 28 de mayo de 2019 y STS de 5 de marzo y 7 de septiembre de 2007.

    Hasta los años noventa, se consideró que el artículo 1473 CC resultaba aplicable:

    1. ) A los supuestos de doble venta estricta, y,

    2. ) A los casos de doble venta que a su vez dan lugar a supuestos de venta de cosa ajena.

    No se exigía una cierta coetaneidad cronológica entre ambas ventas para su aplicación.

    Sin embargo, a partir de los años noventa, sin embargo, comienzan a excluirse del ámbito de aplicación del artículo 1473 aquellas ventas múltiples que originasen supuestos de venta de cosa ajena, exigiéndose en consecuencia una cierta proximidad cronológica entre ambas ventas para la aplicación de dicha norma.

    Es decir, la jurisprudencia a partir de los años noventa introduce un criterio de preferencia de orden cronológico pues parece que la lejanía en el tiempo entre dos ventas constituye un indicio concluyente de la consumación de la primera, y consiguiente venta de cosa ajena.

    La Sentencia de 7 de septiembre 2007 ha venido a unificar la doctrina sobre la materia, abandonando la última postura al considerar que el artículo 1473 CC no exige necesariamente el requisito de «una cierta coetaneidad cronológica» entre dos o más ventas en conflicto, incluyendo así en su ámbito de aplicación a las ventas múltiples que a su vez originen una venta de cosa ajena, como consecuencia de la consumación de la primera de las ventas.

    Esto es, se afirma que la doble venta y la venta de cosa ajena son figuras complementarias y no excluyentes que entran bajo el ámbito de aplicación del artículo 1473 del Código Civil.

    El artículo 1.473 exige la...

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