En torno al concepto del Derecho Inmobiliario
| Autor | Enrique del Valle Fuentes |
| Páginas | 801-819 |
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Nadie puede dudar hoy día de la importancia trascendental que, sobre todo en España-país de campesinos-, tiene para los intereses supremos de la comunidad ese complejo de normas que forman la Legislación que afecta a cierta clase de bienes que la ciencia jurídica denomina "bienes inmuebles". El crédito territorial-entendiendo por éste el crédito que se afianza sobre el valor del suelo, de lo sobre él construido y de todos los productos que de él se derivan-juega papel principalísimo en la economía de cualquier Estado, siendo la "madre" tierra, hoy más que nunca, en estos calamitosos y terribles tiempos por que todos atravesamos, la que vuelve a meternos por los ojos su papel de primordial importancia, como materia prima absolutamente necesaria Era fundamentar de modo férreo e inconmovible sobre ella nuestra vida y nuestro diario sustento.
Todas aquellas actividades están, pues, reguladas por una gran masa de regías jurídicas-dejando aparte las de otra índole, sea económica, técnica, etc.-que las disciplinan desde el especial ámbito del mundo jurídico, lo que equivale a decir que las coordinan y conjuntan bajo la tutela superior de la comunidad estatal. Pero estas reglas han de poseer una esencia y una naturaleza específicas que las distingan de otras reglas jurídicas referentes a otras actividades humanas, y nuestro propósito es averiguar si es posible señalar dónde se encuentra el quid de tal diferenciación, examinando de paso la naturaleza in-Page 802trínseca de tales normas y las notas específicas que las caracterizan, dotándolas de fisonomía propia.
El primer criterio que para hacer tal diferenciación y, lo que aquí más importa, para intentar hallar su sustancial naturaleza y poder-por ello-dar por su propio concepto se nos ofrece, es el que puede brindarnos la denominación que la técnica nos muestra acerca de tal complejo de normas, puesto que tal denominación es natural que intentará expresar lo que significa el elemento así denominado.
Al volver la mirada a este primer criterio vemos, no obstante, que no existe sobre él la unanimidad que de desear fuera entre la doctrina científica. Tres terminologías existen-grosso modo-para denominar esta parte del Derecho que aquí examinamos. Se le califica de Derecho "Hipotecario", de Derecho "Registral" y también de Derecho "Inmobiliario". En estas tres posturas solamente existe un denominador común: la palabra o termino gramatical "Derecho", probablemente porque ésta es la única indubitable, ya que nadie duda del carácter jurídico de tales normas. Pero tal palabra es sólo sustantivadora, y falta -naturalmente-el adjetivo que califique tal locución. La palabra Derecho es aquí solamente el "genus", pero falta la "especie", que es lo que pretenden significar los términos gramaticales "Hipotecario", "Registral" o "Inmobiliario", respectivamente, puestos a continuación.
El término "Hipotecario" no puede ser-a juicio nuestro- ni suficiente, ni acertado; peca por defecto de significación y no delimita completa y suficientemente el campo de acción y la verdadera extensión y significado de las normas jurídicas que pretende caracterizar. En España hay quien pretende defenderlo 1 afirmando que "como la regulación de la hipoteca exige la determinación especializada del dominio y la de cualquiera otra carga o derecho real (para establecer la debida relación entre sus respectivos rangos) que afecte a las fincas, la denominación Derecho Hipotecario no supone un contenido menor que el que pueda asignarse al Derecho Inmobiliario". Esta posición-que, por otra parte, justo es advertir no es muy clara en el autor que acabamos de señalar, por lo que en seguida vamos a ver-es, repito, evidentemente errónea, según mi criterio, y el mismo Rodríguez Molina parece comprenderlo a continuación, al no poder menos de afirmar que "ocurrePage 803 sencillamente que se indica el Todo por el nombre del Derecho que entraña el caso más típico de aplicación del crédito territorial" 2. A nuestro juicio, pues, el pretender caracterizar toda una rama del Derecho por una institución en ella regulada-siquiera sea la más típica y primordial-, desdeñando a las demás, es poco correcto desde el punto de vista científico, además de poco consecuente desde el punto de vista lógico. A ello equivaldría tanto como a llamar al Código Civil, Código de la Propiedad, o Código del Usufructo, o Código del Derecho Hereditario, olvidando que hay otras muchas instituciones, tan importantes como puedan serlo las citadas, que el Código Civil alberga en su marco, y que son tan "civiles" como las mencionadas 3 . Casi, casi como tomar el rábano por las hojas. De acuerdo, por otra parte, en que la locución Derecho "Hipotecario" se halla "tan enraizada en nuestra técnica tradicional, que a su favor limitan muchas razones de orden práctico" 4. Estas razones son solamente de "orden práctico", pero completamente equivocadas desde un punto de vista estrictamente técnico, desde el cual, querer hacer sinónimos "Derecho Hipotecario" y "Derecho o normas jurídicas sobre inmuebles", es, evidentemente, incierto. En toda ciencia, y en el Derecho, si cabe, más que en ninguna, debe cuidarse hasta el summum, por evidentes razones, la terminología a emplear; cuidado que debe elevarse hasta su último límite al emplear nada menos que la locución denominadora del conjunto de la Ciencia en sí misma.
Por todo ello es evidente que la expresión Derecho Hipotecario no puede servirnos para nuestro objeto, máxime si se tiene en cuenta que, en frase de Cárdenas, la Ley Hipotecaria es algo más que un ordenamiento del derecho real de hipoteca; es una especie de "Código de la propiedad territorial" ; y que esto es así lo prueba un examen, por superficial que sea, del conjunto de la ley de referencia, donde tan sólo una pequeña parte de su articulado-concretamente, desde el artículo 105Page 804 al artículo 221, de los 404 que en total tiene-se dedica a la regulación de la hipoteca, estando los demás dedicados a sistematizar todos los demás derechos reales, su juego a través del órgano del Registro y la organización "formal" y "material" de éste, juntamente con la de su órgano "personal", que es el Registrador. No puede servirnos, pues-insistimos-la locución Derecho Hipotecario para averiguar y descubrir la esencia de este conjunto de normas referentes a los inmuebles.
¿Nos servirá entonces a nuestro propósito el término "registral", que algunos otros proponen como denominador de dichas normas? ¿Puede darnos alguna luz tal expresión?
No cabe duda, desde luego, de la importancia del Registro en todo sistema inmobiliario que pretenda tener un matiz o aspecto, por elemental que sea, de modernidad y de eficiencia. El Registro de la Propiedad- desconocido para el Derecho romano 5-, cuya importancia empieza en la Edad Media y cuya gloria pertenece, al menos en su organización, al Derecho germánico, es, el instrumento esencial, insustituible y absolutamente necesario para que las diversas operaciones jurídicas sobre los inmuebles salgan a la luz pública sin mácula, limpias y aptas para servir los intereses supremos del Derecho y de la Economía de la comunidad. Todas cuantas precauciones se adopten para su mejor sistematización, todos cuantos obstáculos se aparten de su camino, serán pocos para tan alto y trascendental fin. El Registro, bien como institución-única a través de todo el territorio del Estado, o varia, en sus diversas oficinas dispersas por los pueblos de la nación-, es Instituto que, "publicando" el estado de los inmuebles, garantiza a todos que lo en él inscrito tiene, en principio, un valor del que ni puede ni debe dudarse. Todas aquellas formas históricas de manifestar la publicidad de los derechos reales, tales como la tradición en sus diversas formas, deben ser eliminadas en este terreno por el Registro, y su influencia actual aniquilada por la máquina indudablemente más perfecta y técnica que es el llamado Registro de la Propiedad Inmueble. Por eso, hoy debe sostenerse que "la inscripción debe sustituir a la tradición. ." y afirmarse nítidamente aquello de que "modernamente es lógico que haga sus veces el instrumento técnico de la registración, como medio más adaptado a las condiciones de nuestro tiempo" 6. Si, como dijoPage 805 Luzuriaga: "Todos han reconocido que el suelo, instrumento el más vasto y seguro de la producción, debe recibir de la Ley las condiciones necesarias para ser transmitido en toda libertad (inspirando en el adquirente la confianza firme de que su propiedad descansa en un título irrevocable) , y para poder ser obligado en igual seguridad, condiciones que sirvan de fundamento al crédito territorial, que en vano se procurará fomentar de otro modo. ." 7, no cabe duda alguna que esta finalidad no puede, hoy día, ser lograda con otro instrumento mejor que con el Registro 8. Conformes con todo esto. Pero nuestra misión en este momento es, no can.tar las excelencias del Registro, ni estudiar su organización, sino simplemente saber si el término Derecho Registral puede servirnos de algo para delimitar y definir el conjunto de normas jurídicas bajo él cobijadas. En nuestra patria hay quien contesta de modo afirmativo a este interrogante. "Al Derecho Inmobiliario-dice Roca-no le interesa la estructura y contenido del derecho real, sino su dinámica, o sea su adquisición, transmisión y pérdida. Podemos decir que, más que su anatomía, le preocupa su> biología, es decir, todos los problemas de su constitución, declaración, reconocimiento, transmisión, modificación y extinción . En nuestro Derecho positivo sólo constituye una excepción el derecho de hipoteca, el cual, por razones históricas de proceso legislativo, se regula íntegramente en la Ley Hipotecaria Pero, actualmente, con la creación del Registro de la Propiedad, dicho concepto se enlaza con el de éste, apareciendo entonces la noción de Derecho Hipocecario, no ya en su acepción estricta de Derecho referente a hipotecas, sino en la más amplia del Derecho...
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