La sucesión inter vivos en el contrato de arrendamiento
| Autor | Esteve Bosch Capdevila |
| Cargo | Catedrático de Derecho civil Universitat Rovira i Virgili |
| Páginas | 1937-1988 |
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 792, págs. 1937 a 1988. Año 2022
1937
La sucesión inter vivos en el contrato
de arrendamiento
Succession inter vivos in the lease
por
ESTEVE BOSCH CAPDEVILA
Catedrático de Derecho civil
Universitat Rovira i Virgili
RESUMEN: El presente estudio analiza las consecuencias que produce
en el contrato de arrendamiento el cambio de titular del bien arrendado, ya
sea por la enajenación del bien o por la extinción, resolución o ineficacia
del derecho del arrendador. El régimen del Código Civil español partedel
principio venta quita renta, con las únicas excepciones del pacto en con-
trario o que el arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad,
sin atender a la buena o mala fe del adquirente. En cambio, la legislación
especial sobre arrendamientos rústicos y urbanos obliga al nuevo propie-
tario a respetar, cuando menos, la duración legal mínima del contrato.
ABSTRACT: This paper analyzes the consequences that the change in
ownership of the leased property produces in the lease contract, either due to
the alienation of the property or due to the extinction, resolution or ineffective-
ness of the lessor’s right. The regime of the Spanish Civil Code is based on
the principle of «venta quita renta», with the sole exception that the contrary
had been agreed or that the lease was registered in the Land Registry, with-
out regard to the good or bad faith of the purchaser. On the other hand, the
special legislation on rural and urban leases obliges the new owner to respect,
at least, the minimum legal duration of the contract.
Esteve Bosch Capdevila
1938
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 792, págs. 1937 a 1988. Año 2022
PALABRAS CLAVE: Arrendamiento. Contratos.
KEY WORDS: Lease. Contracts.
SUMARIO: I. PRESENTACIÓN.—II. LA ENAJENACIÓN DEL
BIEN ARRENDADO Y LA SUBSISTENCIA DEL ARRENDAMIEN-
TO: 1. ANTECEDENTES: A) El origen romano de la regla venta quita renta.
B) Referencia al derecho histórico de Castilla. C) Los primeros códigos:
a)Código Civil francés. b) Otros códigos de la primera mitad del sigloXIX.
c) Primeros proyectos de Código Civil en España. d) Proyecto de Código
Civil de 1851. e) Otros códigos latinos posteriores. f) La legislación hipote-
caria. g) La redacción del Código Civil español de 1889. 2. ANÁLISIS DEL
AR TÍCU LO1571 DEL CÓDIGO CIVIL ESPAÑOL: A) El ámbito de aplicación de
la regla del ar tícu lo 1571: ¿solamente a la compraventa o también a otras
enajenaciones? B) La regla general: el derecho del comprador a «que termine
el arriendo». C) Las excepciones a la regla general: a) El pacto en contrario.
b) La remisión a la Ley Hipotecaria: b’) El arrendamiento inscrito podrá
perjudicar a tercero: b’’) Crítica. La irrelevancia de la mala fe del adquirente:
b’’’) El arrendamiento inscrito no es un derecho real: b’’’’) La inscripción
registral del arrendamiento fundamenta la cesión del contrato al adquirente
del bien arrendado. c) La adquisición verificada por el comprador con pacto
de retraer. 3. LA LEGISLACIÓN ESPECIAL EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS
URBANOS: A) Presentación. B) El régimen de la Ley 4/2013: a) Transmisión
de fincas urbanas. b) Transmisión de viviendas. c) Comparativa acerca la
eficacia del arrendamiento no inscrito. d) Finca no inscrita. C) El régimen
del Real Decreto Ley 7/2019: a) Presentación. b) La remisión al ar tícu lo34
de la Ley Hipotecaria. c) Los requisitos exigidos por el ar tícu lo34 de la Ley
Hipotecaria para la protección (limitada) del tercero. d) Las consecuencias de
la transmisión de la vivienda arrendada si el adquirente reúne los requisitos
del ar tícu lo34 de la Ley Hipotecaria. e) El pacto de extinción del arrenda-
miento de vivienda. 4. REFERENCIA A LEGISLACIÓN ESPECIAL SOBRE ARREN-
DAMIENTOS RÚSTICOS.—III. CAMBIO DE TITULARIDAD DEL BIEN
ARRENDADO POR LA EXTINCIÓN, RESOLUCIÓN O INEFICACIA
DEL DERECHO DEL ARRENDADOR: 1. PRESENTACIÓN. 2. EXTINCIÓN
DEL DERECHO DEL ARRENDADOR POR SU CARÁCTER TEMPORAL. 3. EXTINCIÓN
DEL DERECHO DEL ARRENDADOR POR EL EJERCICIO O LA EFECTIVIDAD DE UN
DERECHO PREEXISTENTE: A) La regla general. B) Las excepciones a la regla
general: a) La subsistencia de los arrendamientos de fincas rústicas tras el
ejercicio del pacto de retroventa. b) La legislación especial de arrendamientos
urbanos. 4. REVOCACIÓN O RESOLUCIÓN DEL DERECHO DEL CONSTITUYENTE.
5. LA FALTA DE TITULARIDAD DEL ARRENDADOR.—IV. APUNTE FINAL
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 792, págs. 1937 a 1988. Año 2022
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La sucesión inter vivos en el contrato de arrendamiento
¿UN DERECHO REAL DE ARRENDAMIENTO?: 1. PLANTEAMIEN-
TO. 2. EL PARALELISMO CON LA OPCIÓN Y EL PRINCIPIO DE Numerus apertus.
3.ARRENDAMIENTO Y USUFRUCTO. 4. CONCLUSIÓN.—V. ÍNDICE DE SEN-
TENCIAS Y RESOLUCIONES CITADAS: 1. SENTENCIAS DEL TRIBUNAL
SUPREMO. 2. RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS
Y DEL NOTARIADO.—VI. BIBLIOGRAFÍA CITADA.
I. PRESENTACIÓN
El ar tícu lo1543 del Código Civil define el arrendamiento como el con-
trato en virtud del cual «una de las partes se obliga a dar a la otra el goce
o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto». La naturaleza
obligacional de la relación hace que el contrato de arrendamiento produz-
ca sus efectos entre las partes que lo otorgan y sus herederos» (art.1257.I
CC)1, pero no frente a los terceros. Resulta por ello coherente que el ar tícu-
lo1571 del Código Civil establezca la regla general de que «el comprador
de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al
verificarse la venta».
Sin embargo, los intereses de las partes, y en especial la protección del
derecho del arrendatario, justifican que se impongan excepciones a la regla
venta quita renta. El propio ar tícu lo1571 contempla la salvedad del «pacto
en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria», y la legislación especial
sobre arrendamientos de fincas urbanas y rústicas prevé, en determinados
supuestos y dentro de unos límites, la subrogación del adquirente en los
derechos y obligaciones del arrendador. El análisis de ambos regímenes cons-
tituye el objeto del presente trabajo, que incluye también una referencia a los
casos en los que el bien arrendado cambia de titular no por su enajenación,
sino por la extinción, resolución o ineficacia del derecho del arrendador.
II. LA ENAJENACIÓN DEL BIEN ARRENDADO Y LA SUBSIS-
TENCIA DEL ARRENDAMIENTO
1. ANTECEDENTES
La regla venta quita renta tiene su origen en el derecho romano, y fue
recogida en el derecho histórico de Castilla. La adoptó asimismo el Código
Civil español, aunque su seguimiento en los distintos textos legislativos que
le precedieron distó de ser unánime; sin ir más lejos, el Proyecto de Códi-
go Civil de 1851, a semejanza de lo dispuesto en el Código Civil francés,
estableció la subsistencia del arrendamiento en caso de enajenación de la
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