Subastas notariales en los expedientes de jurisdicción voluntaria
| Autor | Federic Adan Domènech |
| Cargo | Abogado |
El régimen jurídico y legal de la venta extrajudicial se encuentra regulado en cuatro textos normativos. La LEC 1/2000, de 7 de enero y la regla 129 LH, permiten al acreedor acudir a la venta extrajudicial, que se desarrollará, mediante la norma 1858 del CC, y las reglas contenidas en la Ley del Notariado y en el Reglamento Hipotecario. Pero tras la publicación de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, el marco normativo ha sido nuevamente modificado, no tanto en cuanto a los textos normativos a aplicar, sino respecto de las reglas contenidas en el mismo, al ser objeto de modificaciones, adiciones y supresiones.
El propio contenido de la Ley del Notariado, defiende la aplicación supletoria de la LEC. Así, en su precepto 72.1, después de proclamar la aplicación de la reglamentación específica, en caso de existir la misma, sostiene que se aplicarán con carácter supletorio las normas que para las subastas electrónicas se establecen en la legislación procesal siempre que fueren compatibles.
El objeto de la venta extrajudicial se regula en el precepto 129.2 c) LH, al manifestar éste que la venta extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada. La aplicación taxativa de esta norma implicaría que la venta extrajudicial sólo sería apta para los casos de préstamo, pero no para las hipótesis de hipoteca de máximo o de cuenta corriente, pues de permitirse se incumplirían las directrices establecidas en el artículo 129 LH. Es por ello, que tras la entrada en vigor de la Ley 1/2013 se produce una limitación de los supuestos que permiten acudir a la venta extrajudicial del bien hipotecado.
La utilización de la venta extrajudicial no se encuentra exenta de la exigencia del cumplimiento de unos determinados presupuestos, estableciéndose, inicialmente, en el artículo 129.2 LH y en el precepto 234 RH, como requisito de admisibilidad que en la escritura de constitución de la hipoteca se haya estipulado la sujeción de los otorgantes a este procedimiento.
El apartado segundo del artículo 234.2 RH y el precepto 129.2 LH b) regulan unos presupuestos específicos respecto a cómo debe ser la consignación y fijación de esta cláusula en el contenido de la escritura pública de constitución de la hipoteca, manifestando que la estipulación en virtud de la cual los otorgantes hayan pactado la sujeción al procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura.
Con esta individualización, se pretenden lograr dos objetivos. En primer lugar, dotar de mayor trascendencia y relevancia a la cláusula; y en segundo lugar, y causa de la anterior premisa, conceder una mayor información al firmante de la escritura respecto de la existencia de esta estipulación y, por ende, favorecer la adquisición del conocimiento de las consecuencias que conllevan su aceptación, pues, como sostiene la STS de 9 de mayo de 2013, la transparencia documental de la cláusula, suficiente a efectos de incorporación a un contrato suscrito entre profesionales y empresarios, es insuficiente para impedir el examen de su contenido y, en concreto, para impedir que se analice si se trata de condiciones abusivas. Es preciso que la información suministrada permita al consumidor percibir que se trata de una cláusula que define el objeto principal del contrato, que incide o puede incidir en el contenido de su obligación de pago y tener un conocimiento real y razonablemente completo de cómo juega o puede jugar en la economía del contrato.
Conjuntamente con la claridad documental de la estipulación, tanto la Ley Hipotecaria, en su artículo 129.2, como el Reglamento Hipotecario, en su norma 234.1, enuncian el contenido mínimo que debe aparecer consignado en la cláusula.
4.3.- Límites económicos especiales. Aplicación de las medidas de protección del deudor reguladas en el RD 6/2012
Uno de los interrogantes que se pueden plantear en esta materia, es si pueden ser invocadas las medidas de protección del deudor-consumidor reguladas en el RD 6/2012 y modificadas por el anexo introducido por el artículo 8 de la Ley 1/2013. A nuestro entender, sí deberían poder resultar de aplicación estas medidas, para evitar un perjuicio del deudor, y que resultaría contrario al espíritu de este texto normativo, que no es otro que aumentar la protección de determinadas colectivos de deudores. Excluir la aplicación de estas medidas, supondría poner en una situación de inferioridad al deudor al que se le subasta el bien ante Notario, en comparación al que se encuentra demandado en un proceso de ejecución hipotecaria -SAP Málaga, Sección 4ª, de 11 de abril de 2016-.
A.- Legitimación activa
La incoación de la venta extrajudicial del bien hipotecado se efectuará a instancia de parte, limitándose el artículo 73.1 LN, a manifestar que lo deberá solicitar persona legitimada. A pesar de la inconcreción, es obvio que la legitimación le corresponde al acreedor, pues como sostiene la DGRyN, en su resolución de 25 de febrero de 2014, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la facultad del acreedor hipotecario para instar la enajenación forzosa del bien objeto de garantía forma parte del contenido estructural del derecho de hipoteca. La atribución del ius vendendi al acreedor no es un elemento añadido o circunstancial sino que integra el contenido esencial de su derecho.
Misma conclusión defiende la DGRyN de 21 de marzo de 2013, la cual, al sostener el carácter constitutivo de la hipoteca, establece que sólo se inicia el proceso, y, en consecuencia, solo se puede pedir la certificación de dominio y cargas, por la persona que resulte titular inscrito, y de no figurar o no coincidir debería acreditarse la sucesión.
B.- Legitimación pasiva
En cuanto a la legitimación pasiva, a nuestro entender, debe adoptarse un criterio restrictivo, En este sentido, igual que sucede en el proceso judicial, el deudor siempre será el sujeto pasivo del requerimiento, y en caso de que la persona del hipotecante no coincida con la del deudor, también al primero se le deberá requerir, pues, en definitiva, el objeto de la venta extrajudicial es la realización del bien de su propiedad.
Sin embargo, no consideramos que deban participar en la venta extrajudicial, en condición de legitimados pasivamente, las personas del fiador o avalista, pues el objeto de la venta extrajudicial es la acción real dirigida contra el bien inmueble y no la acción personal por la que responden éstos.
La competencia para conocer de una subasta notarial se regula en el artículo 72 LN, en base a los siguientes criterios.
La venta extrajudicial se inicia con la presentación de un requerimiento por parte del acreedor. Los requisitos formales de este escrito se encuentran regulados los artículos 236 a) del Reglamento Hipotecario y 73.2 LN.
A.- Requisitos de contenido
La regulación de los requisitos que debe presentar este escrito es de mínimos, dejando un amplio margen de discrecionalidad al acreedor.
B.- Material documental
Los documentos que deben adjuntarse al requerimiento inicial aparecen regulados en el artículo 129.2 c) LH y en la norma 236 a) del Reglamento Hipotecario.
El primero de los documentos es la escritura de constitución de la hipoteca con nota de haberse inscrito. Es condición sine qua non para la utilización de esta vía extrajudicial de realización del bien hipotecado ante Notario, que la escritura de constitución de hipoteca se encuentre inscrita por mor del artículo 236 a 2 a) RH. En consecuencia, de no estar la escritura inscrita, el Notario debería rechazar la admisión del requerimiento inicial.
El segundo de los documentos a adjuntar con el requerimiento inicial no es exigible para todas las modalidades de préstamo hipotecario, sino solamente para los supuestos legalmente previstos que se concretan en dos.
En primer lugar, la LH en su norma 129.2 c) exige para aquellos contratos de préstamo garantizado que prevea el reembolso progresivo del capital, que se presente documento en el que consten las amortizaciones realizadas y sus fechas, y el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.
En segundo lugar, para los supuestos en que la hipoteca se hubiese pactado un interés variable, los documentos a adjuntar con la solicitud se reglamentan de forma complementaria entre el RH y la LH. El primero de los textos normativos – 236. 2. b)- exige la presentación del documento o documentos que permitan determinar con exactitud el interés, mientras que la Ley sustantiva - norma 129.2 c)- exhorta a entregar el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.
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