Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de marzo de 2004
| Autor | María Goñi Rodríguez de Almeida |
| Páginas | 297-302 |
Con posterioridad a los contratos privados de compraventa de pisos, el promotor del edificio en cuestión otorgó unilateralmente una escritura pública de rectificación del título constitutivo de propiedad horizontal, añadiendo como finca número 28 un local comercial sito en la planta baja del edificio y reduciendo los coeficientes de participación comunes de las restantes veintisiete fincas.
El objeto de litigio es esa finca de una superficie de 1.090 m2, parte sin edificar, y parte bajo cubierta. Los recurrentes pretenden la nulidad de dicha escritura de rectificación en la que se manifiesta que dicho local pertenece en plena propiedad al promotor y su sociedad de gananciales, asegurando que se trata de un elemento común de la comunidad de propietarios.
Hay que señalar que, en las escrituras de compraventa de pisos posteriores, apareció en todas ellas reflejada la escritura de rectificación que ahora se discute.
El promotor interpuso demanda de juicio declarativo de menor cuantía ante el Juzgado de Primera Instancia, solicitando que se declare a su favor la propiedad del local en cuestión, y se obligue a los demandados a retirar los obstáculos que impiden el acceso al local propiedad del actor.
El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda interpuesta declarando que el local descrito es propiedad del demandante y su sociedad de gananciales.
Interpuesto recurso de apelación ante la Audiencia Provincial, dictó sentencia estimando parcialmente el recurso en el sentido de no imponer las costas de primera instancia a ninguna de las partes contendientes, confirmando el resto de los pronunciamientos del fallo, entendiendo que, al tiempo de la escritura de rectificación, el promotor era el único propietario de todo el inmueble, y por tanto estaba facultado para realizar las rectificaciones convenientes del título constitutivo, y que, además, los compradores conocieron por Page 297 estar reflejada en sus escrituras de compraventa, las escrituras de rectificación cuestionadas, y que aceptaron voluntariamente al otorgar las escrituras de compraventa.
Los demandados interponen recurso de casación, fundamentalmente, tratando de impugnar la afirmación de que el promotor no era propietario único, pues se habían producido las ventas privadas de los pisos, y por lo tanto, denuncian infracción de los artículos 5 y 16 LPH, al no obtener el acuerdo unánime necesario de todos los copropietarios para modificar el título constitutivo.
El Tribunal Supremo declara que no ha lugar el recurso de casación interpuesto y establece la siguiente
La Dirección General, después de dar por probado que no se produjo la entrega de las llaves, ni ningún otro acto que pueda justificar la puesta en posesión de los pisos a los compradores, afirma que resulta incuestionable, en virtud de la teoría del título y el modo, que para adquirir el dominio no es suficiente la perfección de un contrato transmisivo, sino que es precisa la concurrencia de la tradición, y la jurisprudencia tiene reiterado que la formalización del contrato en documento privado no genera tradición instrumental y no acredita por sí solo la efectiva transmisión patrimonial pretendida.
Y continúa, añadiendo que no se han vulnerado los preceptos relativos a la entrega de la cosa vendida porque el vendedor entregó mediante escritura pública aquello a que se obligó en la misma. Y no existe fraude de ley, pues al ser el promotor el propietario único -según lo que se ha afirmado en el párrafo anterior-goza de -cobertura- del ordenamiento jurídico para llevar a cabo la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.
Por último, en las escrituras públicas de compraventa de los pisos se hace constar la rectificación de la escritura del título constitutivo de la propiedad horizontal, y este extremo fue voluntaria y libremente aceptado por las partes contratantes. Luego, no se formuló oposición a esta novación objetiva recogida en la escritura, y por tanto debe de afectarles.
El primer problema que aparece reflejado en esta sentencia es si puede el promotor, por sí solo, otorgar escritura de título constitutivo de Propiedad Horizontal y en su caso modificarlo; o si, por el contrario, necesita del consentimiento de los nuevos propietarios de los pisos en régimen de Propiedad Horizontal.
La solución es clara y sin fisuras. El promotor, si es el único propietario de todo el edificio en régimen de Propiedad Horizontal (lo que implica que no se haya producido ninguna transmisión del dominio de los pisos), está perfectamente legitimado para constituir dicho régimen, como recoge la Ley, doctrina y jurisprudencia; pues éste es uno de los supuestos típicos y previstos de constitución de la propiedad horizontal 1. Page 298
Obviamente, él mismo y por sí solo, si continúa siendo el único propietario, puede también modificar o rectificar dicho título. Los nuevos propietarios que con posterioridad adquieran el dominio tendrán que aceptarlo, e igualmente, los estatutos que allí se incorporen.
Pero, si por el contrario, el promotor ya no fuera el propietario único del edificio en propiedad horizontal porque se hubiera transmitido el dominio -aunque sólo fuera de uno de los pisos-, necesitará el...
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