Segregación y disolución de condominio. Constancia del cumplimiento de condición suspensiva existiendo prohibición de disponer
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: La eficacia preferente de las transmisiones anteriores a las prohibiciones de disponer no es aplicable en los procedimientos penales, donde prevalece el componente de orden público de las medidas cautelares adoptadas. Y esa prohibición de enajenar impide incluso el acto de disolución de comunidad.
Hechos: Mediante escritura se acredita el cumplimiento de una condición suspensiva a la que se sometió una operación de segregación y disolución de comunidad, existiendo anotada con posterioridad sobre una cuota indivisa de la finca una prohibición de disponer dictada en procedimiento criminal.
El registrador entiende que tal prohibición de disponer, aun siendo posterior, al estar dictada por juez de lo Penal cierra el Registro a todo acto dispositivo, no sólo a actos posteriores, sino también para los otorgados con anterioridad a la práctica de la anotación preventiva.
El notario recurrente, aun reconociendo la eficacia de la anotación preventiva de prohibición de disponer respecto de actos anteriores, entiende que la disolución de comunidad no es un acto dispositivo que esté afectado por la citada anotación preventiva de prohibición de disponer.
Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina: Las prohibiciones voluntarias y las que tienen su origen en un procedimiento civil, tratan de satisfacer intereses básicamente privados, prevaleciendo la finalidad de evitar el acceso al Registro del acto dispositivo realizado por quien carece de poder de disposición para ello al no habérsele transmitido la facultad dispositiva.
En consecuencia, si cuando otorgó el acto afectado por la prohibición de disponer no tenía limitado su poder de disposición el acto fue válido y debe acceder al Registro a pesar de la prioridad registral de la prohibición de disponer, aunque se entiende que la inscripción del acto anterior no implica la cancelación de la propia prohibición de disponer, sino que ésta debe arrastrarse, artículo 145 del RH y 71 de la Ley Hipotecaria.
Sin embargo, las adoptadas en los procedimientos penales y administrativos lo que quieren garantizar es el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar, es por ello que debe prevalecer el principio de prioridad establecido en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la...
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