La revisión de rentas de fincas rústicas
| Autor | Joaquín Navarro y Carbonell |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 848-866 |
Page 848
La Gaceta de Madrid de primero del actual, como consecuencia de las dudas originadas por las anteriores disposiciones dictadas sobre la materia objeto del epígrafe, publica un Decreto del Ministerio de Justicia, fechado el día anterior, para «sintetizar en un solo decretó, y de un modo sistemático, cuanto a la revisión de rentas de fincas rústicas se refiera, aclarando extremos dudosos, supliendo involuntarias omisiones, marcando orientaciones más determinadas para la fijación de rentas y señalando un trámite expeditivo y de garantía que facilite la resolución de los juicios revisorios».
En el preámbulo, y para graduar la reducción de las rentas, se establecen como bases: en las zonas amillaradas, la misma renta pactada, y en las catastradas, la renta catastral referida a las últimas valoraciones, afectando a las anteriores de diferentes coeficientes, según que se hubieren realizado antes de 1 de Enero de 1916 o entre esta fecha y la de 1 de Enero de 1921, «para conjugar sobre ambas bases, renta pactada y catastral, en favor del propietario o arrendatario, diversas circunstancias».
Aunque con carácter temporal y transitorio, según declara el mismo preámbulo, se tiende «no sólo a remediar los anormales trastornos que la mala cosecha y los conflictos sociales hayan podido originar este año, sino también al excesivo sobreprecio de las rentas que desde la postguerra viene soportando la tierra. Pudo entonces tener explicación este sobreprecio ; pero desvalorizados los productos agrícolas y encarecidos los gastos de explotación, debiera haberse igualmente desvalorizado la propiedad rústica.»Page 849
Tal es, en síntesis, el preámbulo del Decreto, del que hemos entrecomillado aquellos párrafos que juzgamos de mayor importancia.
Ciertamente que el tal proemio no podará citarse como ejemplo de literatura oficial, pues, como consecuencia de ciertos rozamientos que ha tenido con las reglas gramaticales, éstas no han quedado muy bien paradas; mas no siendo objeto de este trabajo hacer un análisis gramatical de la disposición emanada del Ministerio de Justicia, quede aquí apuntada esa observación, que se puede hacer extensiva al articulado.
Sintetizar y sistematizar es uno de los fines del Decreto. Pues bien : ni se ha sistematizado ni se ha sintetizado, como tendremos ocasión de ver repetidas veces en el curso del presente trabajo.
Otro de los fines propuestos es el de resolver las dudas que se han originado con las disposiciones anteriores, y, dando por bueno que se .hayan resuelto muchas de ellas, es indudable que otras siguen en pie, y en materia tan importante como la de fijar la base de referencia para graduar la reducción de la renta. En efecto : en las zonas catastradas la base ha de ser la renta catastral, cuyo dato han de suministrar las oficinas de este organismo por medio de las oportunas certificaciones. Bajo el nombre de reñía catastral se comprende tanto la riqueza imponible o renta íntegra como, la renta líquida, y como estos elementos son distintos, y en el Decreto no se concreta cuál sea de ellos dos el que haya de emplearse, resultará que, según el criterio de quien lo haya de aplicar, será estimada, unas veces, la renta íntegra, y otras, la renta líquida, con lo que quedará beneficiada una u otra de las partes del contrato revisado.
Tampoco aparece justificada la norma de incrementar en un 50 o en un 25 por 100 las rentas catastradas, según que lo fueran en una u otra de las dos fechas que se citan anteriores a 1 de Enero de 1921, de las que trata el apartado a) del artículo 6.°, y que son los coeficientes complementarios de que se habla en el preámbulo, pues en él no se indica Ja razón de por qué se adoptan estos tipos, y si los preámbulos son a las disposiciones legales lo que los considerandos a las sentencias judiciales, la razón del tipo y la de su diferente cuantía debiera estar explicada en él.
Tampoco convence la razón que se da para prescindir, comoPage 950base, de la renta amillarada, pues la desigualdad en los amillaramientos existe también en el catastro ; y en cuanto a 4a disconinuidad de aquéllos, como no entendemos lo que se quiere significar, no podemos conocer si en el catastro concurre o no la misma. Y es lo curioso del caso que, existiendo idéntica probabilidad de acierto tomando como base la renta amillarada que la catastrada, se admite ésta y se prescinde de aquélla, sin que quepa alegar que en la catastral se pueden aplicar los coeficientes suplementarios (aunque no se explique ni justifique la razón de ello) y en las amillaradas no, pues precisamente para éstas existen disposiciones legales que ordenan aplicarlos en los términos en que no esté aprobado el avance catastral. La primera de ellas fue en la reforma tributaria de 1922 (si la memoria no nos es infiel en cuanto a las fechas), y la segunda, hacia el año 1926.
La aceptación de una base y la exclusión de otra no parece obedecer a más razón que la que suponemos sea convicción del legislador : la de que el catastro refleja la realidad, y el amillaramiento -no. Pues bien : los que por nuestra profesión venimos hace más de un cuarto de siglo manejando las certificaciones de los amillaramientos, y las catastrales desde que empezaron a expedirse, podemos afirmar que tanto unas como otras, en la mayoría de los casos, están tan lejos de la realidad como el sol de la tierra.
Regiones hay donde la capitalización del liquido imponible del amillaramiento da la cuarta o la quinta parte del valor real de la tierra, y en otras catastradas el valor que por la renta se obtiene no llega al tercio del verdadero. Claro es que la regla no es absoluta, pero sí general, y lo mismo en régimen de amillaramiento que de catastro, las tierras pertenecientes a un hacendado que no reside en el término municipal tienen asignada una base .infinitamente mayor que las de las mismas condiciones de los propietarios en él residentes.
Hace poco más de un año, en un expediente de comprobación de valores que hubimos de formar, como consecuencia de la venta, en 22.000 pesetas, de unas fincas radicantes en un pueblo de la provincia de Valladolid, la capitalización de la renta líquida catastral, dió un valor de cerca de 50.000 pesetas. El precio real que medió en la venta (según después tuvimos ocasión de averiguar) fue de 30.000 pesetas, y el verdadero valor de las fincas no llegaba aPage 851 34.000. Comparada la certificación del catastro con otras del mismo término arrojaba un aumento considerable, y la razón de la diferencia estribaba en que el dueño de las fincas vendidas vivía en Madrid. En >1a cabeza del partido la unidad de tierra se estaba pagando a 1.500 pesetas próximamente. La capitalización de la renta líquida catastral no llegaba nunca a 400 pesetas.
En pueblos donde rige todavía el amillaramiento se dan casos de que las tierras que estuvieron dedicadas a viñas que se filoxeraron, siguen figurando con el mismo líquido imponible que se les asignó cuando estaban en plena producción, y como hoy, o están incultas o se dedican a cultivos de escaso y pobre rendimiento, aparecen con un valor infinitamente superior al que en realidad tienen.
De donde resulta que ni el catastro ni el amillaramiento pueden servir de base para determinar la justa renta de una finca, y que si el legislador ha estado acertado fil prescindir del segundo, no ha tenido el mismo acierto al aceptar el primero.
No es tampoco argumento feliz el del Excesivo sobreprecio de las rentas que desde la postguerra vienen soportando las fincas, ni es cierto que, no obstante la desvalorización de los productos agrícolas y el encarecimiento de los gastos de explotación, la propiedad rústica no se tía ya desvalorizado. Los que estamos examinando constantemente la contratación de esta clase de propiedad, .sabemos que en el año 1921 se inició la desvalorización, y que desde entonces, y con ritmo más o menos acelerado; según las circunstancias, ha continuado hasta los momentos actuales, en que ..la propiedad rústica está más caída que la peseta. ¿Cabe mayor desvalorización ?
Claro que no es esto lo que se quiere decir en el preámbulo que .estamos comentando, pues lo que se pretende significar es que .hoy, que los productos de la tierra valen menos que hace diez años, las rentas siguen siendo las mismas. Tampoco esto es cierto. Donde la renta sé paga en especie, es evidente que no hay desproporción entre lo de antes y lo de ahora, pues si cuando los productos valían doble que hoy el propietario recibía un valor de ciento, percibiendo actualmente la misma cantidad de productos sólo recibe cincuenta ; luego, la renta se le ha disminuido en la mitad. Si ésta :se percibe en metálico, tampoco es verdad que sean las mismas quePage 852 hace dos lustros, pues en las tierras que se cultivan productos que han sufrido desvalorización, aquéllas se han ido reduciendo en la misma proporción que ésta se producía, por la sencillísima (razón de que, desde el momento en que el arrendatario veía que1 ,no le tenía cuenta el contrato, solicitaba la correspondiente rebaja, con la amenaza de dejar la tierra, y cuando la solicitud obedecía a una causa justa, era atendida, ya con espíritu de justicia y de equidad, ya por el egoísta de no verse con tierras...
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