Resoluciones Propiedad DGRN. BOE marzo de 2004
| Autor | José Félix Merino Escartín |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | Registrador de la propiedad de La Orotava (Tenerife) |
*1. DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD DE LICENCIA DE SEGREGACION Y SILENCIO POSITIVO EXISTIENDO PREVIA RESOLUCION DENEGATORIA. R. 12 de enero de 2004, DGRN. BOE del 1 de marzo de 2004.
Inicialmente se había solicitado una licencia de segregación, que fue denegada por el Ayuntamiento justo a los tres meses de la petición, aunque se ignora la fecha de notificación (presumiblemente fuera de plazo). Ahora, insistiendo en el asunto, se solicita de un Ayuntamiento la declaración de innecesariedad de licencia para dicha segregación (el día 5 de marzo), cuya resolución negativa (emitida el 4 de Junio) se notifica al interesado un día después de los 3 meses legales (el 6 de Junio). Se otorga ahora la escritura de segregación aludiendo al silencio positivo de la declaración de innecesariedad, que se pretende inscribir en el Registro de la Propiedad.
La DGRN sienta las siguientes conclusiones, en parte reiterando la doctrina de anteriores Resoluciones:
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- El silencio positivo opera también para declaraciones administrativas de innecesariedad de licencia.
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- Los tres meses necesarios para que opere el silencio positivo han de contarse desde la fecha de solicitud inicial hasta la fecha de notificación de la resolución administrativa (no hasta la fecha de la emisión de la propia resolución).
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- El silencio positivo no opera cuando la petición (solicitando licencia) ha sido realizada ya otras veces y denegada expresamente.
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- En el caso concreto no admite el juego del silencio positivo respecto de la declaración de innecesariedad de licencia (aunque pasaron más de tres meses hasta la notificación) por la existencia de una previa resolución denegatoria a una petición de licencia por el mismo caso (aunque deja abierta la posibilidad de acreditar que aquí sí tuvo lugar el silencio positivo, acreditando la fecha de notificación, fuera de plazo). (AFS)
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PODER PARA HERENCIAS Y VENTAS. INTERPRETACIÓN. ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL. R. 20 de enero de 2004, DGRN. BOE del 1 de marzo de 2004.
Se trata de un poder en el que se faculta al apoderado para intervenir en herencias en las que esté interesado el poderdante... y vender los bienes de dichas herencias, cuya escritura fue otorgada con anterioridad a la entrada en vigor de la ley 24/2001 que modificó la materia relativa a los poderes, y el juicio notarial de capacidad.
En el caso concreto el apoderado vende un bien que el poderdante había adquirido por herencia, pero en cuya herencia no había intervenido el apoderado.
La registradora entiende que el poder para vender bienes de las herencias está limitado a sólo los bienes procedentes de las herencias en las que el apoderado haya intervenido previamente haciendo uso del poder, no a bienes de cualquier herencia del poderdante. El notario estima que el poder no distingue, y por tanto le faculta para vender cualquier bien que proceda por herencia.
La DGRN da la razón al notario, y sienta los siguientes principios, siempre referidos a las escrituras con uso de poder autorizadas antes de la entrada en vigor de la ley 24/2001 (1 de Enero de 2002):
El registrador puede calificar y revisar el juicio notarial sobre la capacidad legal del representante, no sobre el juicio de capacidad natural.
La calificación sólo la puede hacer por lo que resulte de las escrituras (y del registro). Por ello si el notario ha cumplido la legislación notarial, y ha reseñado las facultades del poderdante con testimonio parcial aseverando que lo no trascrito no restringe, modifica o condiciona lo inserto, la fe pública notarial no puede ser puesta en entredicho y el registrador no puede pedir que se le aporten los poderes, ni calificar sobre lo no trascrito en base a meras conjeturas o hipótesis.
En el caso concreto considera la DGRN que las conjeturas de la registradora (su particular interpretación del alcance del poder) están alejadas de los propios términos del poder, son contrarias al buen sentido de la interpretación y además perjudican la seguridad del tráfico jurídico en vez de favorecerlo. (AFS)
*5. RESERVA DEL DERECHO A EDIFICAR POR EL CONSTRUCTOR EN UNA PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA y TRANSMISIÓN DEL TERRENO. R. 15 de enero de 2004, DGRN. BOE del 1 de marzo de 2004.
En una propiedad horizontal tumbada (de naves industriales), consta en el registro que el constructor se reserva un derecho a edificar naves industriales en el resto no edificado y a modificar los coeficientes de la propiedad horizontal.
Posteriormente, interpretando que ese derecho equivale a la propiedad sobre el resto, el constructor segrega un trozo del resto y lo agrupa con otra parcela, desvinculándolo de la propiedad horizontal. Para ello ha obtenido el consentimiento individual de los restantes copropietarios (en realidad hay uno sólo, además del propio constructor) de la propiedad horizontal, que reconocen el dominio al constructor del resto del terreno no edificado, le facultan para segregar y desvincular un trozo del resto no edificado, a cambio de renunciar a su derecho de edificación sobre el resto que no es objeto de segregación que queda ahora con el carácter de elemento común ordinario.
El registrador considera que el resto no edificado es un elemento común, que el derecho a edificar no equivale a la propiedad, pues iría en contradicción con lo que el registro publica (es elemento común), y que en consecuencia no hay causa que justifique el cambio de titularidad de la parte de resto que se segrega. Parece sugerir que lo que había que haber hecho es dejar sin efecto el derecho de reserva y luego transmitir la propiedad del elemento común en forma ordinaria.
La DGRN da la razón al notario, pues considera que sí hay causa, que es la que manifiestan las partes, que además es onerosa pues hay prestaciones recíprocas (el constructor renuncia a su derecho sobre el resto no segregado) y que otra cosa es que la causa explicitada por las partes sea verdadera o no, cuestión que escapa a la calificación por el registrador.
NOTA: estando de acuerdo todos los interesados parece difícil negar la validez de un negocio jurídico con argumentos tan abstractos como el de la causa, que además ha de presumirse siempre que existe y es válida. Posiblemente lo que subyace en la negativa del registrador es un desacuerdo en el tratamiento fiscal de la operación, pues de configurarse como lo ha sido no pagaría ITP y de la forma que él sugiere posiblemente sí, al menos en parte.
Sin embargo, hay que reflexionar con motivo de esta Resolución sobre la cláusula de reserva del derecho a edificar por el constructor en una propiedad horizontal (por ejemplo de una futura fase II), tan habitual como escueta a veces, que la DGRN considera ?confusa? y que ocasiona problemas como el presente. Hay que tener en cuenta que el Registro no publica la titularidad del suelo a favor del constructor, a lo sumo un derecho a edificar dentro de unos estatutos, y sin inscripción separada. La naturaleza y eficacia de ese derecho puede ocasionar muchas dudas en orden, por ejemplo, a su transmisibilidad, a la posibilidad de gravámenes, a la titularidad del terreno sobre el que recae el derecho, y a la constancia de todo ello en el Registro.
Efectivamente, la verdadera intención de las partes suele ser que el constructor mantenga la propiedad del terreno no edificado, con posibilidad de venderlo o de edificar y vender, pero manteniéndolo siempre dentro de la propiedad horizontal, y una vez que edifique participar en los elementos comunes y gastos generales.
Creo que es preferible configurar el terreno sobre el que recae el derecho a edificar como un elemento privativo más de la propiedad horizontal, susceptible de ser edificado y subdivido horizontalmente en el futuro, atribuyendo la propiedad al constructor (por retención), aunque para ello haya que afrontar el problema de si se necesita licencia o no de segregación para configurar la propiedad horizontal tumbada y ese terreno no edificado como elemento privativo independiente, y el de la contribución o no a los gastos de comunidad en tanto no esté edificado. (AFS)
6 PAQUISTANÍES ADQUIEREN CON ARREGLO A SU RÉGIMEN MATRIMONIAL. R. 10 de enero de 2004, DGRN. BOE del 2 de marzo de 2004.
Unos cónyuges de nacionalidad paquistaní adquieren «con arreglo a su régimen matrimonial» una determinada finca urbana. De la exposición de hechos y del informe del Notario se concreta que se trata del régimen matrimonial legal supletorio paquistaní. El Registrador suspende la inscripción por no manifestarse, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario, la proporción en que adquieren los compradores.
El Notario recurre la calificación alegando que es de aplicación el artículo 92 del Reglamento Hipotecario al ser más concreto, argumento de importante peso. También cita la R. 23 de julio de 1999, con menos razón al haber olvidado en ese caso el Registrador en la nota de calificación la referencia al artículo 54 del Reglamento Hipotecario.
La DG desestima el recurso. Se basa, como ya hizo en la R. 19 de diciembre de 2003, referida a cónyuges ingleses, en que, afirmado por el Registrador que el derecho paquistaní establece el sistema de separación, y sin que ésta afirmación haya sido desvirtuada, el artículo 54 del Reglamento Hipotecario impone que debe fijarse la cuota indivisa correspondiente a cada uno de los adquirentes.
Notas: la clave parece estar en la afirmación por parte del Registrador de conocer el sistema pakistaní y no haber sido contradicha su aseveración de regir el sistema de separación de bienes como supletorio, es decir, que, para la resolución del recurso se toma como indubitada esta circunstancia. Y, si hay separación de bienes, el artículo 54 ha de operar, con preferencia al 92.
Tradicionalmente, se ha aceptado que, cuando adquieren extranjeros y no se determina su régimen económico matrimonial, por motivos prácticos, y aunque sufra el principio de especialidad, se espera a la venta o a la hipoteca para dilucidarlo si fuera preciso, cosa que no suele...
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