Resoluciones de 19 de julio y 10 de octubre de 1973 (BOE de 15 de agosto y 6 de noviembre).
| Autor | Manuel Amorós Guardiola |
| Páginas | 147-188 |
Page 159
-1. La Congregación de Religiosas Concepcionistas Franciscanas de San José compró a doña Concepción Rodríguez Valdeosera y a su hija, doña María de las Mercedes Muñoz y Rodríguez, mediante escritura otorgada ante el Notario que fue de Madrid don Zacarías Alonso y Caballero, el 16 de octubre de 1891, una finca urbana destinada a convento, sita en el ensanche de Madrid e inscrita en el Registro de la Propiedad número 1 al libro 582 del archivo, tomo 79 de la sección 3.ª, folio 192, finca número 1.714, inscripción primera, en la que consta la siguiente cláusula: «Si por cualquier causa dejase de existir el convento o por conveniencia propia de la comunidad se trasladase a otro sitio, así como si por alguna disposición del Gobierno se acordase su incautación o venta, las vendedoras tienen derecho a reivindicar el terreno enajenado y darle ja aplicación que creyeran más conveniente, pues por destinarse a un objeto religioso se hace la enajenación en menos precio que el que podría obtenerse adquiriendo un particular.» Fallecidas las vendedoras, estimando la Congregación Religiosa que dicha limitación debía ser cancelada, la Abadesa del convento, en instancia de 20 de enero de 1972, solicitó del Registrador de la Propiedad la extensión del oportuno asiento.
Page 160Presentada en el Registro la anterior instancia, acompañada de certificación de fallecimiento de doña Mercedes Muñoz Rodríguez, fue calificada con la siguiente nota: «Denegada la cancelación solicitada en el pre dente documento, al que se acompaña certificación de defunción de do Mercedes Muñoz Rodríguez, por tratarse de una inscripción practica, en virtud de escritura pública, de un contrato con condición, y la cancelación de esta condición en él pactada, sólo puede llevarse a cabo por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación el favorecido por la misma o sus causahabientes o re presentantes legítimos, como exige el artículo 82 de la Ley Hipotecaria. Siendo insubsanable este defecto, no procede anotación de suspensión, que no ha sido solicitada.»
La citada Congregación de Religiosas interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación. El Presidente de la Audiencia confirmó la nota del Registrador, estimando que por tratarse de derechos inscritos protegidos por la fe pública, los correspondientes asientos sólo pueden cancelarse, de conformidad con el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, por sentencia firme o acuerdo unánime de los interesados. Y la Dirección General revocó el auto apelado y la nota del Registrador.
-
La misma Congregación de Religiosas Concepcionistas Franciscanas de San José compró a don Clemente Ortueta y Garay, mediante escritura otorgada ante el Notario que fue de Madrid don Zacarías Alonso y Caballero, el 30 de julio de 1892, una finca urbana lindante al convento de la Congregación compradora e inscrita en el Registro de la Propiedad número 1 'al libro 548, tomo 63 de la sección 3.a, folio 37, finca número 1.361, inscripción primera, en la que consta que el destino del terreno ha de ser agregarlo al referido convento, «pero sí por cualquier causa éste dejase de existir o por conveniencia propia se trasladase a otro sitio, así como si por alguna disposición gubernativa se acordase su incautación o venta, el señor Ortueta y sus sucesores podrían reivindicarlo y darle la aplicación que creyeran más conveniente, pues por destinarse a un objeto religioso lo vende en menor precio que el que podría obtener del mismo», y estimando la indicada Congregación Religiosa que dicha limitación debía ser cancelada, la Abadesa del convento, en instancia de 20 de enero de 1972, solicitó del Registrador de la Propiedad la extensión del oportuno asiento.
Presentada en el Registro la anterior instancia, fue calificada con la siguiente nota: «Denegada la cancelación solicitada en el precedente documento, al que se acompañan certificados de defunción de don Javier y doña María Ortueta Murgoitio, por tratarse de una inscripción practicada en virtud de escritura pública de un contrato con condición, y la cancelación de esta condición en él pactada sólo puede llevarse a cabo por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento autentico en el cual preste su consentimiento para la cancelación el favorecido por la misma o sus causahabientes o representantes legítimos, como exige el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, Asimismo, se hace constar que en el documento no se expresa la extensión superficial con arreglo al sistema métrico decimal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 54, 4°, del Reglamento Hipotecario. Siendo el primer defecto consignado de carácter insubsanable, no procede anotación de suspensión, que no ha sido solicitada.»
Igualmente la Congregación de Religiosas recurrió contra esta calificación. El Presidente de la Audiencia confirmó la nota del Registrador por las mismas razones, Y de nuevo la Dirección General procede a revocar el auto apelado y la nota del Registrador.
Page 161
-1. En el primero de los recursos señalados, que dio lugar a la Resolución de 19 de julio, la Dirección General justifica su decisión por medio de los siguientes Considerandos:
Que para resolver la cuestión planteada en este expediente relativa a la posibilidad de cancelar una limitación que figura en la inscripción de dominio de una finca, se hace necesario examinar cuál sea la naturaleza jurídica del contrato que en su día celebraron las partes y que provocó el asiento discutido.
Que las partes calificaron de compraventa el contrato realizado, según se expresa en la escritura, y en ella se contiene una cláusula en la que se declara que por razón del destino del inmueble la venta se hace a menor precio del que podría obtenerse por la finca, lo que induce a incluirla dentro de las llamadas compraventas de amigo o negotium mixtum cum donatione, en donde hay pluralidad de causas, pues por un lado están las recíprocas prestaciones de las partes, cosa y precio, y, por otra, una liberalidad de una de ellas al ser el precio inferior al real.
Que este tipo de negocios jurídicos, por las dificultades que plantea, ha dado lugar a muy variadas posiciones doctrinales, que van, entre otras, desde la llamada teoría de la absorción hasta la del interés dominante pasando por la de la combinación, analogía, o finalidad práctica perseguida por los contratantes, todas ellas no siempre satisfactorias para el caso concreto, ya que no debe olvidarse que, por la duplicidad de la causa, es necesario acudir a las normas del Código civil sobre interpretación de los contratos para tratar de resolver las dudas que la propia complejidad del negocio ha planteado.
Que en el supuesto concreto de este expediente, y conforme al artículo 1.281 del Código civil, parece que la intención de las partes fue la de celebrar un contrato de compraventa, ya que de esta manera se califica el negocio en la escritura y se reitera esta finalidad de compra en toda la parte dispositiva de la misma, sin que esta evidencia quede desvirtuada por la cláusula que hace referencia al menor precio de la finca vendida, va que, como declaró la sentencia de 7 de diciembre de 1948, la causa de la donación está constituida por la mera liberalidad, en términos que el enriquecimiento del donatario constituye el fin esencial del contrato, circunstancia aue aquí no queda suficientemente probada, por lo que en el último término, y según el artículo 1.289 de! Código civil, las dificultades y dudas cuando el contrato es oneroso habrán de resolverse en favor de la mayor reciprocidad e intereses.
Que la estipulación de la compraventa discutida en la que se contiene la reserva establecida en favor de los vendedores para readquirir el inmueble, no se ha configurado con el carácter de derecho real, al faltarle los requisitos necesarios para ello, lo que hubiera dado lugar a que, tal como declaró la Resolución de 20 de septiembre de 1966, pudiera tener acceso al Registro con plenitud de efectos, sino que se trata de un pacto obligacional de no disponer, cuyo incumplimiento por el comprador queda sujeto a la condición resolutoria de resolverse la compraventa.
Que aun cuando la función característica del Registro de la Propiedad es la publicación del dominio v derechos reales sobre bienes inmuebles, en algunos casos, tal como declaró la Resolución de 13 de junio de 1935, tienen cabida otras relaciones jurídicas que carecen de carácter real, y que contienen condiciones a que se sujetan los derechos inscritos, o de titularidades que tienden a la formación o constitución de derechos reales, si bien es cierto que a estas relaciones no inscribibles per se, pero que cumplen la finalidad de dar a conocer posibles modificaciones del ius in re, no le son aplicables en todo su rigor y pureza los principios hipotecarios.
Page 162Que en el supuesto concreto de este expediente, por la condición impuesta, el comprador aparece privado de la facultad de disponer de la finca, ya que si lo hiciera quedaría resuelto el contrato y sin ningún efecto el acto realizado, con lo que de modo indirecto se vulneraría el artículo 27 de la Ley Hipotecaria, que no permite ingresen en el Registro las prohibiciones de enajenar que tienen su origen en un acto a título oneroso, salvo que aparezcan aseguradas con hipoteca u otro tipo de garantía real, lo que aquí no sucede.
Que ante esta circunstancia habrían de aplicarse los artículos 98 de la Ley Hipotecaria y 355 de su Reglamento, que al ordenar que los derechos personales no asegurados especialmente no tendrán la consideración de gravámenes a efectos de esta Ley, imponen como consecuencia que había de ser cancelado por...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba