SAP Baleares 351/2008, 24 de Noviembre de 2008
| Ponente | MATEO LORENZO RAMON HOMAR |
| ECLI | ES:APIB:2008:1479 |
| Número de Recurso | 198/2008 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 351/2008 |
| Fecha de Resolución | 24 de Noviembre de 2008 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Baleares, Sección 5ª |
0020AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00351/2008
Rollo: RECURSO DE APELACION 0000198 /2008
SENTENCIA Nº 351
ILMOS SRS.
PRESIDENTE Actal.:
D.Mateo Ramón Homar.
MAGISTRADOS:
-
Santiago Oliver Barceló.
Dª. Covadonga Sola Ruíz.
En PALMA DE MALLORCA, a veinticuatro de Noviembre de dos mil ocho.
VISTOS por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, de Juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número 15 de Palma, bajo el Número 1.117/06, Rollo de Sala Número 198/08, entre partes, de una como DEMANDANTE APELADA IMPUGNANTE la entidad NEWSANZIO, S.L., representado por el/la Procurador/a Sr./Sra. JERONI TOMÁS TOMÁS y defendido por el/la Letrado/a Sr./Sra. MARGALIDA GALMÉS RIERA; y de otra como DEMANDADA APELANTE Dª Marí Jose, representado por el/la Procurador/a Sr./Sra. JOSÉ CABOT LLAMBIAS y defendido por el/la Letrado/a Sr./Sra. MARIANO BOQUERA MOREY; y como DEMANDADA APELADA la entidad KANTO NET 2010, S.L. representada por el procurador Sr. JERONI TOMÁS TOMÁS.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. Mateo Ramón Homar
Por el Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado, del Juzgado de Primera Instancia Número en fecha, se dictó sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:
"QUE ESTIMANDO parcialmente la demanda formulada por el Procurador sr. Tomás Tomás, en representación únicamente de la entidad "NEWSANZIO, S.L.", DEBO DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de diciembre de 2003, acompañado como documento número dos de la demanda, en cuya virtud la entidad codemandante "NEWSANZIO, S.L." cedía al demandado, el uso y disfrute de los locales que constituyen los bajos del edificio denominado Can Orayan, sitos en la calle San Felio, números 3 A, y, 3 B, fincas registrales números 7279 y 9548, CONDENANDO demandado D. Marí Jose a estar y pasar por dicha declaración y a entregar a la entidad "NEWSANZIO, S.L." la posesión de los locales arrendados, bajo apercibimiento de lanzamiento si no los desaloja en legal plazo, DECLARANDO, asimismo, la caducidad del contrato de opción de arrendamiento de fecha 1 de diciembre de 2003 acompañado como documento número 3 de la demanda, ABSOLVIENDO al demandado D. Marí Jose, del resto de peticiones deducidas de contrario contra él, todo ello sin hacer expresa imposición de costas a ninguna de las partes."
Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 18 de noviembre de 2008 del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.
Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen
En la demanda instauradora de esta litis, la entidad Newsanzio SL y Kanto Net 2.010 SL, ejercitan una acción de resolución del contrato de arrendamiento urbano relativo al local de negocio sito en la Calle San Felio nº3 de esta Ciudad, que les vincula con el demandado D. Marí Jose, en base a distintos motivos: en primer lugar por cesión inconsentida del contrato, y subsidiariamente, por incumplimientos diversos de lo pactado en el contrato de arrendamiento, que más adelante se referirán, y en uno y otro caso, se condene además al demandado al pago de una anualidad de renta en aplicación de la estipulación cuarta del contrato de arrendamiento, y a la entrega de una parte de la edificación que se dice ocupada por el demandado y no es objeto de arrendamiento. La parte demandada se opone a dichos motivos.
La sentencia de instancia declara la falta de legitimación activa de la entidad Kanto Net 2.010 SL, y en cuanto al fondo, estima la petición principal de la demanda por cesión inconsentida del contrato, no entra en el examen del fondo del asunto sobre la segunda causa de resolución, y desestima la pretensión de entrega de la posesión de una parte del inmueble ( no hay apoderamiento de la zona del zaguán) y la aplicación de la cláusula penal.
Dicha resolución es apelada por la representación del demandado en solicitud de nueva sentencia desestimatoria de la demanda, indicando que no ha existido cesión inconsentida, subsidiariamente que el consentimiento sería tácito, y la existencia de mala fe en el ejercicio del derecho por la entidad actora; y que no ha existido otro incumplimiento el contrato. La representación de la entidad actora Newsanzio SL impugna la sentencia por considerar que debe aplicarse la cláusula penal pactada. Por ello, a efectos sistemáticos, son tres las cuestiones que deben ser tratadas en el recurso: A) Apreciación de la causa de resolución por cesión inconsentida. B) Si se estimase el anterior motivo debe entrarse en determinar si existen otros incumplimientos.
-
Si es de aplicación la cláusula penal pactada.
SOBRE LA CESIÓN INCONSENTIDA.
Como punto de partida, son hechos relevantes reconocidos: A) Que el contrato de arrendamiento de 1 de diciembre de 2.003 se concertó entre la entidad Newsanzio SL, como arrendadora y D. Marí Jose y D. Carlos Ramón como arrendatarios. B) Que según el pacto 12 del contrato, "el arrendatario no podrá ceder el contrato de arrendamiento. Podrá subarrendar debiendo notificar fehacientemente el nombre del subarrendatario, y sin que el arrendatario quede exonerado de ninguna de sus obligaciones con la propiedad...Los Sres Carlos Ramón y Marí Jose garantizarían solidariamente entre sí, y son respecto a la sociedad que se subrogase en los derechos arrendaticios todas las obligaciones y responsabilidades de este contrato, con renuncia a los beneficios de excusión y división...". C) El día 2 de febrero de 2.004, D. Marí Jose remitió una comunicación a Dª Marina, legal representante de la entidad actora, indicando que el Sr Carlos Ramón dejaba de ser arrendatario. D) Dicha comunicación no fue contestada por escrito por la Sra Marina . E) El día 16 de diciembre de 2.004, un Abogado de la entidad actora remitió al Sr Marí Jose una carta en la que expresa que procede la resolución del contrato por cesión inconsentida en atención a lo antes indicado. F) En el contrato de arrendamiento se pactó que los inquilinos debían efectuar unas obras de rehabilitación de los locales arrendados para su destino a bar, restaurante, cafetería o pastelería, y para cuya realización se fijaba un plazo de dos años, durante los cuales los inquilinos no debían abonar renta alguna. G) Entre tanto, se han efectuado comunicaciones por muy diversos motivos, dirigidas todas ellas a D. Marí Jose, quien, asimismo ha sido demandado en distintos procedimientos relacionados con el contrato de arrendamiento. H) Esta demanda ha sido presentada el día 18 de octubre de 2.006.
Al respecto, la sentencia de instancia resalta, entre los aspectos más relevantes, que las partes, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, han excluido expresamente ( estipulación 11) la aplicación del artículo 32.1 de la LAU - facultad de los arrendatarios de ceder o subarrendar- ; que es pacífica en la doctrina jurisprudencial que la cesión o renuncia de uno de los coarrendatarios integra la causa de resolución; que los arrendatarios conocían dicha limitación y por ello solicitaron la autorización a la actora; que con la renuncia del Sr Carlos Ramón se modifica el contrato sin el conocimiento ni el consentimiento de la otra parte en contra de la regla general del artículo 1.205 del CCi y la particular estipulación pactada expresamente; ambos coarrendatarios debían ejercer conjuntamente la actividad económica de restaurante, cafetería, bar o pastelería en dichos locales; ambos coarrendatarios se convirtieron en garantes solidarios del cumplimiento de las obligaciones contractuales; que la actora no aceptó la cesión, ni de forma expresa ni de forma tácita, y el día 2 de diciembre de 2.004 remitió un requerimiento resolutorio al Sr Marí Jose por dicho motivo, acto expresivo y significativo de oposición a la cesión; y que los procedimientos se dirigen contra quien realiza la obra, el precarista, o quien colocó los tubos, que es el demandado Sr Marí Jose .
El recurrente discrepa de dicha valoración, y señala, que en el fax de 3 de febrero de 2.004 de las palabras " de acuerdo con lo que te adelanté" recoge una autorización previamente concedida; subsidiariamente, se produciría una autorización tácita, lo que deduce del hecho de que la Sra Marina le presentó a dos arquitectos de su confianza; que la Sra Marina controlaba la ejecución de las obras, le instó a derribar el forjado de la planta noble aportando 200 euros, y le dio las llaves de su vivienda para que pudiera recoger agua; el Sr Carlos Miguel, persona de confianza de la Sra Marina finalizó el proyecto de las obras; y alude pormenorizadamente a las distintas comunicaciones habidas entre las partes así como demandas, todas ellas remitidas al Sr Marí Jose y sin ninguna referencia hacia el Sr Carlos Ramón ; que la doctrina jurisprudencial moderna es contraria a la solución adoptada por el Juzgador de instancia; y existencia de abuso de derecho, con infracción del artículo 7 del Código Civil, por cuanto la Sra Marina inicialmente colaboraba con el Sr Marí Jose en todos los aspectos, y posteriormente, tras la venta con reserva de dominio cambió de criterio y puso todos los obstáculos posibles dejando pasar mucho tiempo antes de interponer la demanda cuando las obras se habían realizado.
El primer aspecto controvertido es determinar si la renuncia del coarrendatario Sr Carlos Ramón, -se desconoce si como traspaso de su parte o simple desistimiento unilateral del contrato, sin...
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ATS, 12 de Enero de 2010
...la Sentencia dictada con fecha de 24 de noviembre de 2008 por la Audiencia Provincial de Palma (Sección 5ª), en el rollo de apelación nº 198/2008, dimanante de los autos de juicio ordinario nº 1117/2006 del Juzgado de Primera instancia nº 15 de - Mediante Providencia de 1 de abril de 2009 s......