Resolución de 7 de abril de 2006(B.O.E. de 29 de mayo de 2006)
| Autor | Pablo Gómez Clavería |
| Cargo | Notario de Lleida |
| Páginas | 185-195 |
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a) El Registrador sólo puede abrir de oficio folios independientes a pisos y locales del edificio cuando en la inscripción del edificio conste la constitución del régimen de propiedad horizontal o, al menos, todos los datos precisos para su configuración, entre ellos la cuota.
b) En el caso planteado no es necesario el consentimiento unánime para la agrupación de elementos, puesto que dicha necesidad se basa en dos consideraciones, ninguna de las cuales concurre en este caso:
- Las modificaciones físicas o de hecho que pueda conllevar. - La alteración en las estructuras que sirven de base para fijar las cuotas de participación en la comunidad de vecinos y la consiguiente modificación del quórum necesario para la adopción de acuerdos.
La que nos toca comentar ahora nos presenta una historia sobre propiedades horizontales antiguas en dos capítulos. Curiosamente, ambas fases también están protagonizadas por el mismo Notario y Registradora, y resumidamente son como sigue:
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En 2002 se otorga escritura de compraventa y posterior hipoteca de lo que aparecía configurado en el Registro como una "parte de casa" consistente en los pisos segundo, tercero y desván, incluso el tejado, y una tercera parte indivisa de la bodega. Se trataba de una Page 193 inscripción practicada al amparo de la legislación anterior a 1960. El resto del edificio (piso primero, entresuelo y bodega) permanece inscrito a favor de otra persona desde 1895.
Se observa pues que la escritura de compraventa se limitaba a transmitir lo que era un objeto de derecho inscrito y por tanto transmisible, gravable y embargable sin limitación alguna.
La Registradora decide de oficio abrir un folio a cada uno de los elementos transmitidos (piso segundo, tercero y desván, incluso el tejado, y una tercera parte indivisa de la bodega), amparándose en la técnica de la apertura de folio registral.
Pero lejos de lograr la mayor claridad tabular, la primera consecuencia derivada de aquella decisión que ahora la Dirección General considera "desacertada", es que se hacía necesario rectificar la escritura para distribuir la hipoteca entre las cuatro fincas registrales. En aquel momento, los interesados, probablemente por evitar problemas, optaron por no recurrir sino rectificar la escritura en el sentido de distribuir la hipoteca entre las fincas creadas por la Registradora, lo que permitió consumar el desacierto.
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En 2005, se cancela la hipoteca anterior y los interesados agrupan tres de las cuatro fincas (segundo, tercero y desván), para formar una vivienda "tríplex", que al parecer es lo que siempre ha sido esa parte del edificio en cuestión. Y constituyen hipoteca sobre el elemento agrupado.
La...
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