Resolución de 5 de abril de 1990; BOE de 8 de junio de 1990
| Autor | José María Chico y Ortiz |
| Páginas | 1439-1494 |
-El tema central de esta resolución se refiere a la precisión de cuándo una condición resolutoria puede entenderse cumplida a los efectos de su reflejo registral y si el convenio anticipado de las dos partes interesadas puedePage 1479 hacer las veces de la condición resolutoria cumplida.Todo ello va conectado con la repercusión que el reflejo registral de la condición cumplida puede tener sobre los actos posteriores registrados.
La panorámica, sin embargo, del problema es mucho más amplia, ya que entra en juego uno de los principios fundamentales del sistema, el de publicidad y la fuerza que el mismo tiene para proteger titularidades y afectar o no a los terceros. No es este el momento de adentrarse en este punto, pero sí conviene destacar el giro doctrinal que la Dirección General de los Registros ha dado a las condiciones resolutorias inscritas en cuanto a los efectos que las mismas puedan tener frente a terceros adquientes posteriores y a la exigencia o no del cumplimiento del depósito a que se refiere el artículo 175.6º del Reglamento Hipoteca-no. El peso de la posible "cláusula penal" ha debido de influir en asimilar dos casos completamente distintos: la condición resolutoria que se ejercita entre partes, por incumplimiento de la condición y el supuesto en que establecida la condición resolutoria, aparece posteriormente un tercer adquirente al que le afecta la misma. Tanto el antiguo artículo 151.6.º del RH de 1915, como el 175.6.º del actual se refieren a un supuesto totalmente diferente del que contemplan las Resoluciones de 17 y 28 de noviembre de 1978: una cosa es la venta con condición resolutoria a que se refieren los artículos 11 de la LH y 59 de su Reglamento y otra la venta a un tercero de una finca sujeta a condición resolutoria. La primera es una clarísima situación de resolución y la segunda es un problema de repercusión del pacto resolutorio sobre el tercero:
En el primer caso es evidente que si se cumplen los artículos 11 de la Ley Hipotecaria y 59 del Reglamento y 1.504 del CC, procede la cancelación. Lo decía sabiamente La Rica al comentar estos preceptos y el 175.6.º del RH, apuntando: "que el artículo 59 del Reglamento sólo alude a la revocación registral del derecho del comprador que no ha pagado, aplicando correctamente los postulados del sistema en punto a las condiciones autenticadas por el Registro; pero no prejuzga lo relativo a la revocación efectiva (entrega de la finca) ni a las consecuencias de índole obligacional (perjuicios, reintegros de plazos pagados, daños en la finca, etc.), todos los cuales quedarán sometidos, a falta de acuerdo, a la resolución de los Tribunales".
Por ello estimo que sobran todo ese cúmulo de matizaciones que se hacen en las Resoluciones de 29 de diciembre de 1982 y 16 de diciembre de 1987 en las que, siguiendo un tanto la doctrina del Tribunal Supremo se utiliza como causa que impide la resolución toda manifestación del deudor que no "implique voluntad rebelde de no cumplir" 1.
Cabe añadir que la doctrina de la Dirección General ha sido tradicionalmente fiel al principio de publicidad que ofrece como excepciones la Resolución de 3 de junio de 1961, la de 17 de noviembre de 1978 y las posteriores de 29 de diciembre de 1982 y 16 y 17 de septiembre de 1987, que consolida la de 4 de febrero de 1988, en el sentido de aplicar analógicamente unas, el artículo 175.6.º del RH, y otras directamente.
Me gustaría profundizar en este punto y comentar un reciente artículo de José Angel Martínez Sanchiz ("El deterioro del pacto resolutorio"en el LibroPage 1480 Homenaje a Vallet de Goytisolo, tomo VII), así como la opinión mantenida en el sentido dicho de J. M. García García en su publicación sobre la Legislación Hipotecaria, pág. 187). Habrá que aplazar el comentario.
El segundo caso es más conflictivo, pues el RH impone no la "resolución" (rescisión o nulidad), sino que exige que se acredite el documento por el que se rescinde o anula el contrato, que no puede ser nunca "el requerimiento de resolución", sino que debe ser el judicial -o el acuerdo entre vendedor y comprador- decretando la resolución, rescisión o nulidad y el mandamiento de que el posible depósito del importe de plazos y valor de los bienes está...
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