RESOLUCIÓ JUS/1617/2014, de 2 de juliol, dictada en el recurs governatiu interposat per Ricardo Cabanas Trejo, notari de Torredembarra, contra la qualificació del registrador de la propietat de Torredembarra.
| Sección | Concursos i Anuncis |
| Emisor | Departament de Justícia |
| Rango de Ley | Resolució |
Es dicta en el recurs governatiu interposat per Ricardo Cabanas Trejo, notari de Torredembarra, contra la qualificació del registrador de la propietat de Torredembarra, Victor Prado Gascó, que suspèn la inscripció d’una escriptura de divisió en règim de propietat horitzontal simple.
Relació de fets
I
En escriptura pública autoritzada pel notari de Torredembarra, Ricardo Cabanas Trejo, el 30 de desembre de 2013, protocol 2140, el marmessor universal de l’herència de na M. F. G. divideix en règim de propietat horitzontal la casa situada al carrer Muralla, 4, de Torredembarra, per complir amb l’encàrrec testamentari d’entregar els llegats disposats al testament de na M. F. G. consistents en un local i 3 habitatges concrets de l’edifici esmentat; procedeix a fer la descripció de les quatre entitats resultants de la divisió horitzontal i atribuir-los les quotes, i disposa que la propietat horitzontal es regirà per les normes del llibre V del Codi civil de Catalunya i per les normes específiques de la propietat horitzontal que conté l’escriptura.
S’acompanyen a l’escriptura, els documents relatius a l’herència de la testadora entre les quals hi figura el testament de na M. F. G i la notificació de la concessió per l’Ajuntament de Torredembarra el 18 de desembre de 2013 de la llicència d’obres majors per a la reforma d’un edifici plurifamiliar de tres habitatges i un local comercial situat al carrer Muralla, 4 d’aquesta localitat. També s’hi acompanya un certificat cadastral descriptiu i gràfic de l’immoble situat al c. Muralla, 4 de Torredembarra, de data 27 de desembre de 2013, en el que consta que el tipus de finca és “parcel·la construïda sense divisió horitzontal”, que l’any de construcció fou el 1870, que la superfície construïda és de 439 metres quadrats, que la superfície del sòl és de 96 metres quadrats, i que té un comerç de 105 metres quadrats, un habitatge en planta primera de 105 metres quadrats, un habitatge en planta segona de 105 metres quadrats, un habitatge en planta tercera de 105 metres quadrats i un magatzem en planta quarta de 19 metres quadrats.
En el testament de na M. F. G atorgat pel notari de Torredembarra, Ricardo Cabanas Trejo, el 24 de maig de 2012, la testadora, entre d’altres diposicions que ara no interessen, ordena diferens prellegats, entre els quals s’enumeren els següents: a M. O. M., l’habitatge situat a Torredembarra, carrer Muralla, número 4, 1er; a E. O. M., la finca situada a Torreembarra, carrer Muralla, número 4, baixos; a C. O. M., l’habitatge situat a Torredembarra, carrer Muralla, número 4, 2on; a J. O. M., l’habitatge situat a Torredembarra, carrer Muralla, número 4, 3.er. També nomena marmessor universal comptador-partidor de l’herència a Ll. Ll. M., amb facultat expressa per entregar els llegats/prellegats, disposar dels béns i administrar-los en l’interval, pagar els deutes i càrregues de l’herència i d’altres facultats.
En la llicència d’obres majors consta que l’arquitecte municipal, Sr. A. R. P. va emetre informe favorable al projecte presentat i fa constar que el tipus d’obra és “Reforma d’edifici d’habitatge. No altera la volumetria exterior. Afecta o modifica els elements estructurals de l’edifici. No altera el nombre d’habitatges o locals existents. No substitueix els usos preestablerts. Afecta immobles protegits o inclosos al precatàleg d’edificis i àmbits a protegir”. També expressa que la superfície total construïda sobre parcel·la és de 466,48 m2 i que la superfície construïda preexistent és de 467,15 m2 i que hi ha 3 habitatges. En un quadre expressa que en el projecte presentat, l’edificabilitat, l’ocupació màxima, l’alçada màxima, el nombre de plantes, la separació a la via pública, la separació a veïns i la façana mínima són totes les existents, que la parcel·la mínima és 101,72 m2 i que l’ús característic és el d’“habitatges”. Específicament declara que l’habitabilitat compleix les condicions d’habitabilitat dels annexos 2 i 4 del Decret 141/2012 de 30 d’octubre sobre condicions d’habitabilitat dels habitatges. També conclou que no caldrà l’informe de la Comissió de Patrimoni Cultural de Tarragona. La resolució de la llicència també incorpora l’informe l’enginyer municipal, Sr. S. B. M., que expressa que “... el meu informe tècnic és favorable amb les següents condicions, de les que es sol·licitarà el seu compliment en la tramitació de primera ocupació:...(segueixen les condicions). En relació al certificat o certificats d’eficiència energètica, caldrà la seva tramitació d’acord amb la normativa vigent”. En la resolució de la llicència també s’incorpora l’informe de la tècnica d’administració general, E. D. M., que estima que no cal aportar la llicència per la constitució del règim de propietat horitzontal, ja que consta en la present llicència d’obres la determinació del nombre d’habitatges o establiments i expressa la següent conclusió: “Atès que la documentació que consta a l’expedient compleix la legislació i el planejament vigent i d’acord amb l’informe de l’arquitecte municipal de data 5 de desembre de 2013 i l’informe favorable amb condicions (les quals s’exigiran el seu compliment en la tramitació de la primera ocupació), que hauran de ser traslladades a l’interessat, de l’enginyer municipal de data 12 de desembre de 2013, s’emet informe favorable sobre l’atorgament de la llicència urbanística sol·licitada consistent en la reforma d’un edifici plurifamiliar de 3 habitatges i un local comercial. La resolució de la llicència per a la reforma d’un edifici plurifamiliar de tres habitatges i un local comercial és favorable, però imposa una sèrie de condicions “les quals s’exigiran el seu compliment en la tramitació de la primera ocupació: ... En relació al certificat o certificats d’eficiència energètica caldrà la seva tramitació d’acord amb la normativa vigent”.
Per escriptura de rectificació autoritzada pel mateix notari, Ricardo Cabanas Trejo, el 9 de gener de 2014, protocol 23, el marmessor universal de l’esmentada herència rectifica l’anterior escriptura de divisió horitzontal en el sentit que per error es va ometre ampliar la descripció de la casa existent al c. Muralla, 4 ja que hi havia un espai dedicat a magatzem o trasters, i procedeix a ampliar l’obra nova afegint-hi una quarta planta on s’ubiquen els esmentats trasters, rectifica la descripció de l’edificació, fa una nova descripció de les entitats resultants de la divisió horitzontal modificant-los les quotes, atribueix als habitatges un annex privatiu consistent en un traster situat a la coberta de l’edifici i modifica el segon paràgraf de les normes de comunitat, afegint-hi una referència als annexos privatius dels habitatges. Incorpora a l’escriptura un certificat de l’arquitecte, X. M. O., de 3 de gener de 2014, visat pel col·legi d’arquitectes, en el qual s’especifiquen la superfície construïda total de la planta coberta de l’edifici i les superfícies útils i construïdes dels tres trasters que es declaren a l’escriptura, així com fa constar que “els espais edificats d’aquesta planta van ser construïts en el mateix moment que la resta de l’edifici, essent la data estimada de construcció segons cadastre de 1870”.
II
El 21 de febrer de 2014 foren presentades les esmentades escriptures al registre de la propietat de Torredembarra i van causar l’assentament de presentació número 754 del Diari número 65.
El 14 de març de 2014 el registrador de la propietat de Torredembarra emeté nota de qualificació negativa, rebuda per fax pel notari autoritzant el dia 28 de març, en la qual va suspendre la pràctica de la inscripció i prorrogà l’assentament de presentació de conformitat amb l’article 323 de la Llei hipotecària. La nota de qualificació és molt extensa, i en síntesi els motius de la denegació són els següents –l’enumeració és nostra, ja que la nota no conté cap enumeració dels defectes i es limita a fer-ne una redacció extensa- Relatius a l’obra: 1) No resulta que s’hagi declarat l’obra nova a que es refereix la llicència d’obres, ja que expressa que la finca no es pot dividir horitzontalment si amb caràcter previ no s’ha declarat la modificació constructiva necessària i no s’ha descrit adequadament la finca en conjunt, ja sigui com a obra nova “antiga” o com a obra nova de construcció actual, per la qual cosa s’ha evitat que es puguin qualificar els requisits urbanístics que s’exigeixen a l’acabament de l’obra –certificat de final d’obra, assegurança desenal, llibre de l’edifici, certificació d’eficiència energètica i comunicació per a obtenir la llicència de primera ocupació- Sosté el registrador que l’obra nova no només existeix en casos de construcció d’una nova altura d’un edifici o de l’edificació sencera ex novo sobre un solar, sinó també en casos de modificació o millora de la superfície construïda o com a reforma integral de dins l’edifici. També sosté que el dret a la construcció ha de ser objecte de control de legalitat en la seva iniciació i a la seva terminació i això és pressupòsit per poder fer la divisió horitzontal. Considera que la superfície que es vol inscriure no és una mera constatació d’una dada omesa sinó que és consequència d’una obra nova i s’ha d’aplicar per analogia l’article 20.3 de la Llei del sòl reformat per la Llei 8/2013 de 26 de juny, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en allò que es refereix als requisits per a inscriure una declaració d’obra nova al registre de la propietat i al·lega al seu favor les resolucions de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) d’11 d’octubre de 2008, i 14 d’octubre de 2010; 2) Falten el certificat o projecte tècnic i la sol·licitud de declaració d’obra nova amb les noves superfícies construïdes i útils; Superfície: 3) En la nota de qualificació expressa que segons la descripció física registral, es poden afirmar dos extrems: a) que les quatre entitats: botiga, entresol i dos pisos (sense comptar l’edificació de la planta quarta destinada a trasters que no...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba