Reparcelación por compensación ¿Actos reparcelatorios parciales o por fases?
| Autor | Isidoro Delgado Rollan |
| Páginas | 1339-1352 |
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Titulamos estas reflexiones como «reparcelación por compensación» con el interrogante de ¿por fases?, con el fin de que antes de empezar a leerlas pueda suponerse cuál es el tema que tratan
No vamos a estudiar las reparcelaciones que podemos llamar normales, porque eso está suficientemente claro. El problema que empieza a presentarse con relativa frecuencia es el derivado de la lentitud con que se realizan las reparcelaciones cuando, ambiciosamente, se ha querido abarcar un polígono grande.
La tentación que surge pronto es intentar hacer esa reparcelación por fases, es decir, reflejar en el Registro de la Propiedad las adjudicaciones a favor de sólo uno o varios propietarios.
Cuando se aborda la reparcelación sobre los planos, al poco tiempo de empezada se ve cómo van a quedar los solares, las calles, las zonas de jardines, etc. Dibujar el futuro sobre la tela de araña de los solares viejos, sabiendo que esa tela de araña va a desaparecer jurídicamente, es tarea fácil.
A los titulares de aportaciones con titulación perfecta, es lógico que se pueda prever pronto qué solares se les van a dar en compensación a su aportación. Y como a casi todos, incluyendo a la propia Administración, interesa que empiecen las obras cuanto antes, se ponen pronto en marcha las urbanizaciones de algunas zonas e incluso las contracciones.
Y en contraste con esas prisas, las complejas operaciones de identificación de propietarios, estudio de titulaciones, localización de fincas en el Registro de la Propiedad, solicitud de certificaciones, expropiaciones, Page 1340 etcétera, se realizan a un ritmo tan lento que se origina un desfase total entre la realidad física y la situación jurídica.
Como la reparcelación normal (insistimos en esta terminología para simplificar) supone la formalización en una escritura única de todas las propiedades del polígono aprobado, está claro que los propietarios de parcelas aportadas cuya titulación está perfecta, resultan afectados por la lentitud con que se llevan las operaciones; lentitud debida a la masa de parcelas mal tituladas o cuyos propietarios tienen poco interés en la reparcelación y no colaboran e incluso, en muchas ocasiones, obstaculizan cuanto está en su mano.
Entonces empieza a madurar la idea de que los que tienen, en la terminología vulgar, todos sus papeles arreglados, pueden empezar a construir sin esperar a la formalización de la reparcelación de todo el polígono. Lo que sucede es que «los papeles arreglados» son los referentes a las parcelas aportadas.
El argumento que usan es sencillo y contundente: Yo he cumplido con todo lo que me han exigido, he puesto mis fincas a disposición de la Junta, he aceptado los coeficientes que me han asignado, estoy conforme con las parcelas de reemplazo que me han ofrecido y con los gastos que me corresponden e, incluso, he empezado con la anuencia de la Administración a realizar obras. Si nadie impugna lo que a mí se refiere, ¿por qué no me dan los títulos de mis nuevas parcelas?
Esta es la situación de muchas reparcelaciones Conocemos alguna que abarca miles (decimos miles) de parcelas, que llevan años en las tareas de investigación de propietarios, expropiaciones y todo lo que conlleva el aspecto jurídico de esta compleja operación, y que como tienen zonas bien delimitadas y nada polémicas las construcciones están en gran parte terminadas.
Ante estas situaciones parece útil reflexionar y preguntarse si se podría autorizar una escritura en la que se reflejen unas adjudicaciones de fincas, en pago de la aportación de otras, pertenecientes ambas a un polígono sujeto a reparcelación por compensación, dejando para escrituras futuras las restantes adjudicaciones.
Convendrá tener muy presente que esto de adjudicar unas parcelas en pago de unas aportaciones, dejando para el futuro la formalización de las aportaciones y adjudicaciones restantes, hay que hacerlo sin olvidar que lo que hagamos ahora está ligado y forma parte de un todo que, más adelante, habrá que completar.
Una historia reflejada en un libro es fácil de juzgar. Una historia escrita y leída en fascículos sólo se podrá calificar de buena o mala cuándo lleguemos al último. Pues aquí se plantea la posibilidad de dar Page 1341 por bueno un fascículo de la historia de una reparcelación, sin que los posteriores estén terminados de escribir.
Legalidad de la reparcelación hecha por fases.
Situación de las parcelas aportadas por el titular al que ahora se le dan parcelas de reemplazo.
Situación de las parcelas aportadas por el titular que ahora no recibe nada, y que se adjudican como parcela de reemplazo, en todo o en parte, a otro.
Garantías para el titular del párrafo anterior en relación al derecho adquirido por su aportación.
Formalidades previas y posteriores al otorgamiento de la escritura pública en que se plasme la reparcelación que estudiamos.
No está expresamente admitida esta forma de actuar.
No hay normas que la regulen.
No está prohibida ni expresa ni tácitamente.
Entonces cabe pensar que sí es posible aplicar las normas dadas para la reparcelación total, sin lesionar ningún derecho, y las formalidades de aquella se aplican a esta parcial, podrían admitirse supliendo lo que la ley no regula con el consentimiento expreso de los interesados regulados.
El lote de reemplazo que reciben puede cubrir todo el valor de su aportación o sólo parte de él.
Recordemos que en la Concentración parcelaria no se cancelaron las inscripciones de las parcelas originarias y se producían dobles inscripciones, que daban lugar en muchos casos a complicaciones graves. Hoy siguen en muchos Registros inscripciones de las fincas originarias (en la realidad inexistentes) e inscripciones de las fincas de reemplazo, ambas a nombre del mismo titular.
Aquel sistema, registralmente, fue malo.
En el Reglamento de reparcelaciones de 1966 se estableció el sistema Page 1342 de agrupar las fincas aportadas a la reparcelación para segregar de ahí las de reemplazo. Ahora, en el Reglamento de Gestión Urbanística, se ha elegido otro: cancelar las inscripciones de las fincas originarias e inscribir después las fincas de reemplazo como nuevas.
Cualquiera de estos dos sistemas es, sin duda, más correcto que el de la Concentración parcelaria.
Pues bien, en la reparcelación total, como se cancelan todas las fincas aportadas no hay problema, pues el suelo de las mismas es el que forma las fincas de reemplazo, que se inscriben también a continuación.
En la reparcelación parcial que estudiamos, parece que habrá que cancelar las inscripciones de esas fincas aportadas que sean equivalentes a las que le den a su titular como compensación.
Para agotar este tema concreto, conviene recordar que esta cancelación de las fincas aportadas obedece a una doble causa. Primera: Se cancelan por que, a cambio de esas fincas, se le dan al propietario otras fincas nuevas, y se evita así la doble inscripción, inadmisible en un sistema registral de inmuebles correcto...
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