Rendimiento del capital inmobiliario
| Autor | Eduardo Berché Moreno |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Financiero y Tributario, Facultad de Derecho de ESADE-URL |
| Páginas | 227-239 |
Page 227
También en este apartado empezamos mostrando cuál es el esquema de cálculo que corresponde a los rendimientos del capital inmobiliario.
[VER PDF ADJUNTO]
(*) En el supuesto de inmuebles arrendados al cónyuge o parientes dentro del tercer grado, incluidos los afines, el rendimiento neto no podrá ser inferior al resultante de las reglas del art. 85 LIRPF (art. 24 LIRPF).
NOTA: En RNCI puede ser positivo o negativo.
Page 228
Son rendimientos íntegros del capital inmobiliario, o lo que es lo mismo, rendimientos procedentes de la propiedad de inmuebles, rústicos o urbanos, o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven:
· Del arrendamiento de tales inmuebles o derechos reales
· De la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos. En este apartado hay que distinguir si la cesión implica una transmisión definitiva, puesto que en este caso estaríamos ante una ganancia patrimonial.
Es indiferente que los ingresos procedan de inmuebles rústicos o urbanos; lo que
realmente determina que puedan ser incluidos como rendimiento del capital inmobiliario, es que provengan de un contrato de arrendamiento o de la constitución de derechos de uso y disfrute.
Es importante también mencionar que el artículo 21 de la LIRPF en su primer párrafo cuando describe lo que debe entenderse por rendimientos del capital especifica muy claramente que no deben hallarse afectos a actividades económicas. Véase la definición exacta del texto legal:
«Tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital la totalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por éste.»
Según esta definición, la afección o no a una actividad económica es un elemento clave a la hora de determinar si nos encontramos ante un rendimiento del capital
EJEMPLO Nº 23
En el caso de un piso propiedad de un abogado puede ocurrir:
· Que el contribuyente (abogado) desarrolle en él su actividad profesional. En este caso, dado que el bien inmueble se encuentra afecto a una actividad económica no se produce ningún rendimiento del capital.
· Si el piso no se afecta a la actividad económica del abogado, sino que se arrienda a otra persona, podrá generar un rendimiento del capital inmobiliario en la declaración del IRPF del abogado.
La cuestión a formularse es: ¿Qué calificación merece la renta derivada del arrendamiento de bienes inmuebles? ¿Es rendimiento derivado del ejercicio de una actividad económica o se trata de rendimiento del capital inmobiliario?
La respuesta a la pregunta es importante, pues a nivel tributario existen diferencias sustanciales entre la fiscalidad de ambos rendimientos relativas básicamente a los límites de deducción de los gastos por intereses de capital ajeno invertido en la adquisición del inmueble, así como en la aplicación de la reducciones al rendimiento neto.
Page 229
Las normas propias del IVA consideran en todo caso empresario a los arrendadores de dichos bienes. En cambio, en el IRPF el criterio es completamente diferente. El artículo 27.2 de la LIRPF establece que el alquiler de inmuebles tendrá la consideración de actividad económica si se cumplen los dos requisitos siguientes:
· Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad.
· Que para la ordenación de aquélla se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
Como se puede apreciar, la norma no exige que la relación laboral tenga que revestir la modalidad de contrato indefinido ni, por otro lado, limita la posibilidad de que exista parentesco entre el titular de la actividad y el empleado.
No obstante, el TEAC ha interpretado el alcance de los requisitos de persona y local, en un primer momento, en el sentido de considerar los mismo como necesarios pero no suficientes, debiendo asimismo concurrir una efectiva ordenación de medios de producción y/o recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. Siguiendo con esta interpretación doctrinal el TEAC, en dos recientes resoluciones de 20 de diciembre de 2012, ha acogido el criterio expuesto por la STS de 2 de febrero de 2012, según la cual:
El precepto transcrito, aplicable aquí por razón del tiempo en que tienen lugar los hechos, da un concepto general de las actividades empresariales, seguida de una enumeración de las que tienen este carácter y, por último, facilita un instrumento para delimitar la actividad empresarial de venta y/o arrendamiento de bienes inmuebles, respecto de la que no tiene tal carácter, lo que no impide que por otros medios distintos de los señalados se llegue la conclusión de existencia de actividad económica y no mera tenencia de bienes y rendimientos procedentes de los mismos. Por ello, tiene razón la sentencia cuando afirma que otra cosa permitiría eludir la calificación de actividad empresarial destinando el local a otra actividad, tal como se ha pretendido en la vía económico-administrativa y en la judicial, por parte de la hoy recurrente
.
(...)
De aquí que, como se dijo en la Sentencia de esta Sala de 28 de octubre de 2010 (recurso de casación para la unificación de doctrina 218/2006): «Que reducir la actividad empresarial a la necesidad de tener empleados y local y en base a ello a afirmar que como no se tiene no se desarrolla actividad empresarial, no es correcto, ya que la actividad empresarial se define por la actividad que se desarrolla, siendo la existencia de empleados o no un dato a tener en cuenta pero no lo esencial, que consiste en la ordenación de medios para desarrollar una actividad de beneficio».
Es decir, de acuerdo con estos recientes pronunciamientos podemos encontrarnos con arrendamientos de inmuebles configurados como actividad económica aunque no se cumplan los requisitos de local y persona empleada, siempre que se ordenen efectivamente medios productivos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes y servicios.
Page 230
Según el artículo 22.2 de la LIRPF, tiene la consideración de ingreso íntegro:
· El importe que, por todos los conceptos se reciba del arrendatario, subarrendatario o cesionario.
· El importe correspondiente a los bienes cedidos con el inmueble cuando se cedan conjuntamente con éste.
· No se incluye el IVA.
EJEMPLO Nº 24
Enunciado: El señor Armengol tiene arrendado un local de negocios por el que recibe el alquiler anual de 8.000 euros más el importe de los recibos de la comunidad de propietarios que se elevan a 900 euros...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba