Referente a la naturaleza jurídica de un arrendamiento de bodega con maquinaria y a cuestiones de subarriendo y plazo.
| Autor | B. Menchén |
| Páginas | 1421-1430 |
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Se dan por reproducidos y conocidos los contratos de arrendamiento otorgados en sendos documentos privados. En ambos es arrendador XXX, y arrendataria la Sociedad Anónima SA, con actividades en el comercio de vinos.
El objeto del arrendamiento en ambos contratos es la bodega de elaboración de vinos sita en la ciudad de X, con una cabida de 20.000 hectolitros.
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Es interesante tener en cuenta los siguientes extremos:
A. El primer contrato de arrendamiento se pactó por un año: del 30 de septiembre de 1971 al 30 de agosto de 1972; el segundo se convino por cinco años: desde el 1 de septiembre de 1972 al 31 de agosto de 1977. En la cláusula h) de éste se lee: «La bodega que se arrienda por el presente documento, se encuentra en la actualidad arrendada a la misma firma arrendataria hasta el 31 de agosto próximo; por tal motivo, el presente contrato es continuación del anterior.»
B. En la cláusula b) del primero se convino: «La bodega se entrega con los útiles precisos para la elaboración, y aparte de este contrato se hará un inventario, que se unirá a este documento, firmado por ambas partes, con detalle de los enseres, mangueras, bombas y, en general, de todo cuanto se entrega y que es preciso para la elaboración y movimiento de vinos y sus residuos.»
Page 1422La cláusula b) del segundo contrato contiene el mismo pacto.
Se practicó el inventario y se entregaron a la sociedad arrendataria todos los enseres, mangueras, bombas, etc., necesarios para la elaboración y movimiento del vino.
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En la cláusula e) del primer contrato se estableció: «Los gastos de puesta en marcha, electricidad en fuerza motriz y alumbrado, así como seguros sociales y de accidentes, son por cuenta de los arrendatarios, desde esta fecha hasta la del vencimiento del contrato el 30 de agosto de 1972.»
Este pacto se repitió en el segundo contrato (cláusula d) ), con la natural diferencia de fechas, es decir, diciendo que serían por cuenta de los arrendatarios «desde esta fecha hasta la del vencimiento del contrato el 31 de agosto de 1977».
En la cláusula o condición f) del segundo contrato se expuso: «Igualmente, el arrendador reparará anualmente la maquinaria, a la terminación de cada campaña de elaboración, con el fin que esté en perfecto estado de funcionamiento para la siguiente.» En la g): «Igualmente, el arrendador iniciará una revisión de la instalación eléctrica, tanto en lo concerniente a fuerza motriz como alumbrado, acondicionándola en forma reglamentaria.»
La cláusula j) del mismo segundo contrato dice: «Todos aquellos impuestos nacionales, provinciales y locales que correspondan a la actividad industrial serán de cuenta del arrendatario, y los de igual ámbito que sean sobre la finca urbana, por cuenta del arrendador.»
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La sociedad arrendataria se dedica, entre otras actividades, a la elaboración y comercio de vinos.
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Si se trata de un arrendamiento de local de negocio, previsto en el artículo 1.° de la Ley de Arrendamientos Urbanos (que en lo sucesivo denominaremos LAU), o le corresponde la calificación de arrendamiento de industria, al que se refiere el artículo 3.° de la misma ley, para excluirlo de ella.
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Qué consecuencias tiene la calificación a la que se llegue, en relación con el subarriendo y con el plazo pactado, en orden a su posible prórroga legal o forzosa.
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Primera.-Para llegar a conclusiones fundadas debemos sentar las siguientes premisas:
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El artículo 1.º de la LAU dice: «1. El...
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