Rectificación de descripción de fincas. Dudas de identidad
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Hechos:
Se presenta una escritura pública por la que se procede a rectificar la descripción de una finca que figura en el Registro con 137 metros cuadrados de superficie, manifestando que, conforme a certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorpora, tiene una superficie de 385 metros cuadrados.
También, se declara una ampliación de la edificación sobre la finca, expresando que actualmente ocupa una superficie de suelo de 168 metros cuadrados.
El registrador opone dudas de identidad de la finca para rectificar la superficie por sospechar la existencia un contrato que no se ha causalizado debidamente y que no se acredita la adquisición de la porción de finca descrita como exceso de cabida, considerado el alto porcentaje de exceso de cabida que se pretende inscribir y la pertenencia al mismo titular de una finca colindante.
El recurrente alega que la ampliación real de la vivienda es de los 137 m2 a 168 m2 que es la superficie que realmente ocupa la edificación en planta baja y que los 385 m2 a que hace referencia el Registrador se refieren a la superficie urbana total del solar en que está enclavada la vivienda como consecuencia de las modificaciones del planeamiento del municipio, pero que lo edificado en planta baja ocupa sólo 168 m2 y que no hay problema con el terreno colindante por el naciente ya que los propietarios del citado terreno coinciden con los propietarios de la vivienda.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.
Comienza nuestro Centro Directivo dándonos en concepto correcto de exceso de cabida el cual sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado inicialmente al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso -o defecto- de cabida declarado.
Las dudas anteriores pueden ser manifestadas por el registrador al comienzo del procedimiento, evitando dilaciones y trámites innecesarios.
El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el procedimiento para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, y según el apartado segundo, letra a, de la Resolución-Circular de esta Dirección General de 3 de noviembre de 2015, se...
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