SAP Barcelona, 29 de Julio de 2002
| Ponente | MIREIA RIOS ENRICH |
| ECLI | ES:APB:2002:8117 |
| Número de Recurso | 743/2001 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Fecha de Resolución | 29 de Julio de 2002 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 4ª |
SENTENCIA Núm.
Ilmos. Sres.
D./Dª. AMPARO RIERA FIOL
D./Dª. Mª MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE
D./Dª. MIREIA RÍOS ENRICH
En la ciudad de Barcelona, a veintinueve de julio de dos mil dos.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de cognición n° 229/1999, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia n° 3 de Arenys de mar, a instancia de D/Dª. Alvaro y Silvia , contra D/Dª. Gabino y Benito ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada Gabino contra la Sentencia dictada en los mismos el día 18 de diciembre de 2000, por el/la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo estimar y estimo la demanda PRINCIPAL deducida por DOÑA Silvia y DON Alvaro condenando al demandado DON Gabino a realizar las obras necesarias en la vivienda para que los arrendatarios puedan ocuparlas nuevamente, bien entendido que las mismas deberán consistir en la reparación de la cubierta de sus viviendas y en la reintegración de los elementos de sus viviendas que el condenado destruyó con la obligación accesoria de conseguir que se alce la declaración de ruina del Ayuntamiento de Santa Susanna y que los arrendatarios puedan retornar a las mismas. Con imposición de las costas del juicio al actor. En cuanto a DON Benito queda absuelto de cualquier pretensión en cuanto al mismo. Las costas causadas al codemandado absuelto se impondrán al Sr. Gabino . En cuanto a la demanda RECONVENCIONAL formulada por DON Gabino contra DOÑA Silvia y DON Alvaro , se desestima la misma puesto que al constituir una única unidad constructiva el edificio la declaración de ruina no impide que el propietario reconstruya la parte de la unidad afectada por tal declaración municipal puesto que no supone más del 50% del valor del edificio."
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada Gabino mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día 15 de abril de 2002.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales salvo el plazo para dictar sentencia.
VISTO, siendo Ponente el/la Iltmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. MIREIA RÍOS ENRICH.
Los demandantes DOÑA Silvia y DON Alvaro , arrendatarios de la vivienda sita en DIRECCION000 , NUM000 y NUM001 , respectivamente, de Santa Susanna, presentan demanda de juicio de cognición contra DON Gabino y DON Benito .
Exponen en su demanda que las dos viviendas se hallan en la parte trasera de la Masía DIRECCION000 , en la que también tiene su residencia la propiedad, existiendo un contrato de arrendamiento verbal con DOÑA Silvia respecto de la vivienda NUM000 desde 1.971-1.972, y un contrato de arrendamiento verbal concertado con DON Alvaro respecto de la vivienda NUM001 desde 1.981-1.982.
Exponen los demandantes que los propietarios han descuidado el mantenimiento de la cubierta, sobre todo en la parte posterior que es la que afecta a las viviendas arrendadas, de manera que existían goteras y humedades; que por falta de mantenimiento, la situación se fue deteriorando hasta que el día 10 de junio de 1.999, se produjo un derrumbe parcial de la cubierta en la parte que afecta a la vivienda arrendada a DON Alvaro , y en menor medida, también afectó a la vivienda arrendada por DOÑA Silvia y su familia.
Ante la urgencia del problema, y para evitar desgracias personales, intervino la autoridad municipal que a la vista de la ruina de dicha parte del edificio que, precisamente afectaba a las viviendas arrendadas, decretó la necesidad de desalojo provisional de los arrendatarios y su alojamiento provisional, dictándose Decretos de la Alcaldía de fecha 11 de junio de 1.999.
En base a lo anterior, interesan los demandantes se dicte sentencia por la que se condene a los demandados a llevar a cabo las obras necesarias para restaurar la cubierta de la parte afectada y reparar las condiciones de habitabilidad de la finca, en el plazo que se fije, a los efectos de que puedan ocupar de nuevo las viviendas y, entretanto, satisfagan el diferencial del precio del arrendamiento de las viviendas provisionales.
El codemandado DON Benito se opone a la demanda alegando su falta de legitimación pasiva por no ser propietario de la finca de autos.
El codemandado DON Gabino se opone a la demanda alegando: que los dos habitáculos arrendados son independientes constructivamente del resto de la masía al ser independiente su cubierta dado que la jácena central es independiente para dichas viviendas y para la Masía ocupada por el demandado; que no es cierto que el demandado haya descuidado el mantenimiento de la cubierta ni que se hubiera denunciado repetidamente a la propiedad la existencia de goteras y humedades; que lo cierto es que los actores jamás comunicaron a la propiedad la existencia de goteras, humedades o cualquier otro desperfecto; que el día 10 de junio de 1.999 tuvo lugar el siniestro consistente en el derrumbe o hundimiento del tejado o cubierta de los habitáculos ocupados por los demandados; que el Ayuntamiento de Santa Susanna tramitó el oportuno expediente en el que, tras los oportunos informes, se dictó el Decreto de la Alcaldía de 11 de junio de 1.999 declarando la ruina inminente de los habitáculos de autos, ordenando el derribo de los restos de la cubierta, previo el desalojo de los ocupantes; que no puede ordenarse a la propiedad que reconstruya la cubierta y deje en condiciones de habitabilidad las dependencias de autos puesto que han sido declaradas en estado de ruina por resolución firme del Ayuntamiento de Santa Susanna y existiendo resolución firme de ruina se está en la causa de resolución del contrato de arrendamiento del artículo 114-10 del TRLAU; y además por mandato del artículo 23 del Reglamento de Disciplina Urbanística, aprobado por Real Decreto 2187/78 de 23 de junio, la declaración del estado de ruina comporta la demolición de aquello que ha sido declarado ruinoso y por lo tanto, mal puede exigirse su reconstrucción.
En base a lo anterior, el codemandado DON Gabino formula demanda reconvencional interesando sedeclaren resueltos y extinguidos los contratos de arrendamiento de las viviendas de autos en aplicación de los artículos 118 y 114-10 del TRLAU.
En primer término, alega que la reconstrucción de las viviendas precisaría obras cuyo importe sería muy superior al 50% de su valor sin tener en cuenta el valor del suelo, quedando los arrendamientos resueltos por aplicación del artículo 118 del TRLAU; en segundo lugar, por concurrir la causa de resolución del artículo 114-10 del TRLAU, esto es, la declaración de ruina acordada por resolución que no de lugar a recurso dictado en el oportuno expediente tramitado por la autoridad municipal.
Los demandantes contestan a la demanda reconvencional en el sentido de oponerse a la misma por no concurrir ni la causa del artículo 118 del TRLAU ni la causa de resolución del artículo 114- 10 del TRLAU; alegan que la eventual ruina afecta a toda la finca y la valoración debe computarse respecto a la totalidad del inmueble y no respecto a la parte arrendada, y el coste de su reparación no asciende al 50% de su valor real atendiendo a la finca en su conjunto; que la masía constituye un todo unitario y la presunta ruina afecta sólo a la cubierta pero no solo a la parte arrendada y la reparación de la total cubierta no excede del 50% del valor del edificio.
La sentencia de primera instancia estima la...
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