La protección del comprador de pisos en construccion
| Autor | Antonio Botía Valverde |
| Cargo | Notario de Callosa de Segura. |
| Páginas | 15-38 |
PLANTEAMIENTO
El presente trabajo tiene como finalidad el estudio de la situación jurídica en la que se encuentra el comprador de un bien, una vez perfeccionado el contrato de transmisión pero antes de la adquisición efectiva del dominio por la «traditio», así como de los instrumentos jurídicos de que dispone para asegurar su derecho durante esa fase.
JUSTIFICACIÓN DE LA EXPOSICIÓN
La problemática es común para el que adquiere el dominio u otro derecho real de disfrute, y para el que lo hace mediante compraventa o por cualquier otro contrato o «título», para el adquirente de muebles o de inmuebles, y dentro de estos tanto para el que deviene propietario de fincas rústicas y urbanas, estén éstas últimas terminadas o se encuentren en construcción.
No obstante, para simplificar la exposición hemos preferido tomar como paradigma el caso del comprador de un piso (o local) en construcción, tal vez por ser el caso en el que la necesidad de protección se siente con mayor fuerza, no ya porque conforme a la actual legislación protectora de los consumidores la empresa vendedora sea un «empresario» y el adquirente un «consumidor», lo que invita siguiendo el mandato de nuestra Constitución a buscar con más ahínco mecanismos satisfactorios de protección del comprador, sino por que prescindiendo de cualquier consideración a esa normativa, es el caso que socialmente puede plantear y plantea problemas de mayor gravedad por dos motivos: el primero es que no debe olvidarse que la vivienda es uno de los bienes de primera necesidad del ser humano, y que gran parte de los ingresos de muchas familias van destinados a la adquisición de la vivienda familiar; el segundo motivo es que mientras que en el caso de bien o de inmueble ya existente la mejor protección a la que puede acceder el adquirente es a la transmisión inmediata del dominio mediante la «traditio» física o instrumental, ello, en principio, no parece posible en el caso de finca en construcción, ya que el vendedor es al mismo tiempo quien está construyendo la finca objeto del contrato, que aún no existe plenamente, por lo que la posesión debe continuar en manos de dicho transmitente, no cabiendo la entrega física del inmueble, no realizándose la «traditio» instrumental ex Art. 1.462 CC porque el comprador es consciente de que no va a adquirir como propietario un objeto que aún no existe plenamente y que para su existencia precisa la actividad de la empresa constructora y vendedora que requiere para su desarrollo varios meses cuando no años.
EXPOSICIÓN DE LA PROBLEMÁTICA FACTICA A SOLUCIONAR
Los problemas ante los que se puede encontrar el comprador del piso en construcción desde que compra hasta que recibe el piso y adquiere la propiedad son fundamentalmente dos, como en su día señalara Cámara Álvarez: en primer lugar que el promotor destine el dinero a menesteres distintos de la construcción, y en segundo lugar que pueda realizar actos dispositivos sobre la finca (vgr. una nueva venta, la constitución de un derecho real, etc..) o que sufra la agresión de un acreedor que trabe embargo sobre la finca. A la primera de las cuestiones se ha tratado de dar respuesta a través de fórmulas como la imposición al promotor de la obligación de celebrar un contrato de seguro que garantice la restitución de dichas sumas al comprador, la prestación de aval solidario por entidad de crédito, o la obligación de depositar las sumas recibidas de los compradores en una cuenta especial en entidad financiera de la que sólo puede disponer el promotor para atender las necesidades derivadas de la construcción, fórmulas que han ido recogiendo diversas disposiciones a través de los años (vgr. Decreto de 3 de enero de 1963 en materia de viviendas de protección oficial, Ley 27 de julio de 1968, Art. 22 de la Ley Catalana de 13 de noviembre de 1991 de «L'Habitatge», etc...)/ normas que cabe valorar de bien intencionadas pero de escasos resultados, y ello fundamentalmente por dos razones: la primera de naturaleza económica y está constituida por el incremento del coste de la vivienda, en tanto las primas de los seguros o de los avales que son satisfechas por el promotor van a ser repercutidas en el precio a satisfacer por el adquirente, y en segundo lugar por que la sanción que recoge la diversa normativa sobre la materia no pasa de una multa al incumplidor y de hecho en la práctica no impide que el promotor pueda disponer del dinero para la finalidad que desee, sin que la posibilidad de aplicación de la figura penal de la apropiación indebida parezca un freno sólido.
Mayor preocupación, a nuestro juicio, suscita la necesidad de buscar fórmulas jurídicas que otorguen una protección efectiva al adquirente no propietario frente a posibles nuevos actos dispositivos del vendedor, pero sobre todo frente a la posible agresión de que sea objeto éste por acreedores que traben embargo sobre la finca de su propiedad ya vendida. Y decimos que éste último caso tal vez sea el más preocupante, no ya por que sea infrecuente que el promotor disponga dos veces de la misma finca, lo que por otra parte puede acarrearle una clara responsabilidad penal, sino sobre todo por que las estadísticas demuestran que los casos más frecuentes se suelen plantear por supuestos de embargos trabados por terceros, actos por otra parte en los que no tiene participación directa el promotor, que si acaso puede tener una responsabilidad indirecta.
POSTURA JURISPRUDENCIAL
Tal vez la gravedad del problema se pueda apreciar en toda su intensidad contemplando un caso concreto, reciente, y que ha sido objeto de resolución por nuestro Tribunal Supremo en fecha 9 de marzo de 1994 (Ponente el Sr. Ortega Torres). El supuesto de hecho es claro: el promotor vende un piso en construcción en documento privado, y antes de la «traditio», bien instrumental, bien física, un acreedor del vendedor traba embargo sobe la finca. Nuestro más alto tribunal, frente a la demanda de tercería de dominio planteada por el comprador afirma rotundo con cita de varias sentencias más que en el momento de trabarse el embargo el adquirente no era dueño de la vivienda objeto de la tercería, por lo que no puede prosperar su pretensión.
ENFOQUE DE NUESTRA EXPOSICIÓN
El presente trabajo tiene por finalidad, como se dijo al principio, no sólo exponer la problemática, sino sobre todo y ante todo intentar buscar una solución al problema, y para ello creemos que nuestro Ordenamiento ofrece material más que suficiente, sin necesidad de tener que acudir a fórmulas que supongan una quiebra de nuestro sistema jurídico.
Como señalara en su día Von Hippel, todo Ordenamiento jurídico no hace otra cosa que dar una respuesta a una serie de conflictos y como acertadamente ha señalado Diez Picazo «cuando un conjunto de problemas que son, como hemos dicho, sustancialmente típicos, aparecen establemente regulados por normas jurídicas, la realidad socioeconómica se institucionaliza. La institución, en cuanto realidad social típica establemente regulada por normas jurídicas, se convierte entonces en lo que podríamos llamar un instrumento de dinamización de la vida jurídica y de apertura de nuevas posibilidades»
Así entendido el Ordenamiento jurídico, éste aparece como un todo diverso pero a su vez compacto, en el que las diversas instituciones jurídicas no aparecen como compartimentos estancos e independientes unos de otros, sino como muros o pilares todos de un mismo edificio, el de la seguridad jurídica y la justicia, construcción que a semejanza de las fortalezas antiguas es la mejor garantía de la paz social y el progreso. Por todo ello, resulta extremadamente peligroso cualquier innovación que se pretenda efectuar con ligereza y sin una visión de conjunto de todo el Ordenamiento.
Es por eso que consideramos que las soluciones posibles al problema objeto de estas líneas no deben venir de fórmulas construidas de espalda al Ordenamiento, aunque sus valedores las pretendan defender argumentando que suponen una innovación que mejoran fórmulas anteriores, sino que por el contrario opinamos que en la mayoría de las ocasiones el Ordenamiento ofrece instituciones, mecanismos o figuras jurídicas que correctamente aplicadas pueden dar soluciones más que acertadas a los problemas planteados. Y como muestra o prueba de lo anterior podemos citar la Ley 2/1994 de subrogación de préstamos hipotecarios que no ha hecho sino desarrollar y completar, que no modificar y suprimir, el artículo 1.211 CC, Ley por cierto cuya iniciativa correspondió a un grupo político, el de Izquierda Unida, que en vez de optar por una vía legisladora «rupturista», presumiblemente progresista, lanzándose a la aventura de una regulación «ex novo», utilizó con indudable acierto y beneficio para el ciudadano una institución tan añeja como la subrogación acreedora.
PILARES DE NUESTRA CONSTRUCCIÓN
Conforme con lo anterior, las instituciones que nos va a servir de paredes maestras en nuestra construcción son las cuatro siguientes:
- El principio de autonomía de la voluntad.
- La diferencia entre derechos reales y personales.
- La teoría del título y el modo.
- El sistema de «numerus apertus» en la configuración de los derechos reales.
a) El principio de autonomía de la voluntad
Lo consagra con carácter general en materia de contratos el Art. 1.255 CC, y tal vez por manido en las exposiciones doctrinales y jurisprudenciales no se llega a apreciar frecuentemente su hondo significado jurídico. Para...
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