Aspectes pràctics de les propietats horitzontals complexes en la nova regulació del Codi Civil de Catalunya
| Autor | Emilio González Bou |
| Cargo | Notari de Castelló d'Empúries |
| Páginas | 107-124 |
Page 107
Les propietats horitzontals complexes constitueixen una institució jurídica d'una indubtable importància en la pràctica ja que formen part de la nostra vida quotidiana: edificis amb diferents escales o blocs, places d'aparcament, amarratges, centres comercials i, fins i tot, cementiris privats s'han vingut organitzant en la pràctica aplicant les normes de la propietat horitzontal degudament adaptades, constituint formes de propietat horitzontal complexa.
El Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya relatiu als drets reals, aprovat per Llei del Parlament de Catalunya de 10 de maig de 2006 les regula, de manera que el que faré serà comentar els articles que estableixen el seu règim jurídic posant de relleu aquells aspectes pràctics, especialment notarials i registrals, més destacats.
D'altra banda, i abans d'entrar en l'estudi jurídic de la institució, és convenient reflexionar sobre si era necessari o convenient que el Parlament de Catalunya legislés sobre aquesta institució.
És cert que la regulació en el Codi Civil català no era imprescindible ja que s'hagués pogut regular per la legislació estatal, que avui ve donada per la llei de propietat horitzontal de 21 de juliol de 1960 amb la modificació de la Llei 8/1999, de 6 d'abril, reguladora, precisament, dels complexes immobiliaris privats, però el cert és que a Catalunya aquesta institució ha tingut una gran implantació, que comença en els anys seixanta i setanta i es desenvolupa dins del fenomen de creixement urbanístic de les ciutats i en l'àmbit turístic, per estendre's progressivament a unes altres situacions com mercats o centres comercials. Es tracta, doncs, d'una institució que va lligada al desenvolupament econòmic del país i que, com dèiem al principi, té una presència constant en la nostra vida, raó per la qual, des d'una perspectiva estrictament política, resultava evident la conveniència de regular-la, al igual que la propietat horitzontal simple, per la senzilla raó de que són, segurament, dues de les institucions jurídiques amb més presència a la vida dels ciutadans, la qual cosa suposarà la major difusió de l'existència del Codi Civil català.
No obstant, i deixant de banda l'argumentació estrictament política, és precís reconèixer també que en la regulació jurídica de les propietats horitzontals complexes hi ha hagut tradicionalment a Catalunya una línia d'actuació marcada per notaris i registradors consistent en aplicar la llei de propietat horitzontal degudament adaptada a les especialitats de les mateixes. Aquesta pràctica constant, unida a l'extensió de les dife-Page 108rents manifestacions de propietats horitzontal complexes a la que fèiem esment, ha creat una manera de regular-les prou estesa i constant en el nostre país que justifica que el legislador català les reguli en el Codi civil sota la denominació de propietat horitzontal complexa.
Els preceptes del Codi civil que regulen la propietat horitzontal complexa tenen com a objecte els anomenats conjunts immobiliaris, definits per ROCA SASTRE com «una forma d'organització de la propietat immobiliària en la que coexisteixen una sèrie de propietats individuals sobre finques o parcel·les i una comunitat inherent a aquestes propietats individuals, l'objecte de la qual (de la comunitat) són finques o drets immobiliaris independents o externs»1 és a dir, amb aquesta denominació fem referència a situacions en les que la titularitat d'unes finques o immobles comporta necessàriament la pertinença a una comunitat que té per objecte uns elements comuns o drets immobiliaris que estan destinats al gaudi i utilitat comuns.
Dins d'aquest concepte general podem incloure diferents situacions, algunes de les quals esmenta l'article 553-2 quan, en regular les disposicions generals de la propietat horitzontal, diu que aquest règim, a més de sobre un edifici, també es pot constituir «... en els casos de ports esportius amb relació als punts d'amarratge, de mercats amb relació a les parades, d'urbanitzacions amb relació a les parcel·les i de cementiris amb relació a les sepultures i en altres de semblants, que es regeixen per les normes generals d'aquest capítol adaptades a la naturalesa específica de cada cas i per la normativa administrativa que els és aplicable».
Pot sorprendre que aquest precepte no esmenti les formes de propietat horitzontal complexa més habituals, juntament amb les urbanitzacions privades: la que resulta de la existència de varis edificis amb uns elements comuns o d'un edifici amb varis portals o escales i la que té per objecte els garatges i trasters. Crec que la raó està en que el legislador no ha cregut necessari especificar-los donat que es tracta de situacions que es poden integrar en el paràgraf primer del mateix article quan es refereix a la propietat horitzontal sobre un edifici en general, ja que sempre tenen per objecte un o varis edificis o una part del mateix.
D'altra banda, també s'ha de destacar que els complexes immobiliaris que regula específicament el Codi son les urbanitzacions privades sota la denominació de «propietat horitzontal estesa» en la secció quarta del capítol III, que seran objecte d'estudi posteriorment, i els conjunts de varis edificis, els edificis amb varis portals o escales i els garatges i trasters en la secció tercera del mateix capítol, que seran els que seran objecte d'estudi en aquesta exposició.
Page 109
Precisat així el concepte de propietat horitzontal complexa que regula el Codi, cal partir de la base de que la mateixa sistemàtica d'aquest ja ens anticipa la configuració jurídica, ja que el títol cinquè engloba les anomenades situacions de comunitat, regulant en el capítol primer les disposicions generals, en el segon la comunitat ordinària indivisa, en el tercer el règim jurídic de la propietat horitzontal, en el quart la comunitat especial per torns i en el cinquè la comunitat especial per raó de mitgeria. I, a la vegada, el capítol tercer, que és el que aquí en interessa, es divideix en quatre seccions, la primera dedicada a les disposicions generals, la segona a la propietat horitzontal simple, la tercera a la propietat horitzontal complexa i la quarta a la propietat horitzontal per parcel·les, de manera que el legislador ja ens està dient clarament que les propietats horitzontals complexes constitueixen una forma de propietat horitzontal o, millor dit, un règim jurídic que es configura com una especialitat del general de la propietat horitzontal, la qual cosa confirma l'article 553-48 quan diu que «1. La situació de comunitat horitzontal complexa permet la coexistència de subcomunitats integrades en un edifici o en un conjunt immobiliari format per diverses escales o portals o per una pluralitat d'edificis independents i separats que es connecten entre ells i comparteixen zones enjardinades i d'esbarjo, piscines o altres elements comuns semblants. 2. Cada escala, portal o edifici, en el règim de propietat horitzontal complexa, constitueix una subcomunitat que es regeix per les normes de la secció primera», precisant en el tercer apartat que també «es poden configurar com a subcomunitat una o diverses naus destinades a places d'aparcament o a trasters i altres elements privatius d'un edifici o de més d'un connectats entre ells i dotats d'unitat i independència funcional o econòmica».
Per tant, la propietat horitzontal complexa tindrà els següents elements:
-
Es necessària l'existència de diferents edificis, d'un edifici amb més d'una escala o portal o un o varis locals destinats a places d'aparcament o trasters o altres elements privatius, sempre que siguin independents funcional o econòmicament.
-
Que, no obstant aquesta independència, han d'estar connectats entre ells i dotats d'unitat per l'existència d'uns elements i serveis comuns, de manera que és essencial que la propietat dels elements privatius de cada edifici, escala o garatge comporti necessàriament la pertinença a la comunitat sobre els elements comuns destinats al servei i utilitat del complexa, sent aquesta vinculació de caràcter real ja que a cada element privatiu li correspondrà una quota en l'edifici, escala o garatge dels que formi part i un altre en la comunitat del complexa, com veurem després que estableix l'article 553-49.
-
Una organització que permeti l'administració i conservació dels elements comuns i l'exercici ordenat dels drets i obligacions de tots els propietaris, que aquest precepte no regula i que es regirà per el que disposin els estatuts i, en defecte de regulació, per les disposicions generals de la propietat horitzontal de la subsecció tercera de la secció 1ª del capítol tercer amb les adaptacions que siguin necessàries.
-
L'existència de subcomunitats ja que cada edifici, portal, escala o local destinat a garatge i/o trasters constituirà una comunitat integrada en la general formada per tots els edificis o pel conjunt de l'edifici amb diferents escales o portals i/o amb planta d'aparcaments, de manera que existiran vàries comunitats que estan vinculades en relació dePage 110 subordinació respecte de la comunitat general de tot el complexa, tenint en compte que, com diu l'article 553.-48.2, «cada escala, portal o edifici, en el règim de propietat horitzontal complexa, constitueix una subcomunitat que es regeix per les normes de la secció primera», és a dir, per les normes generals sobre la propietat horitzontal.
Aquests elements permeten considerar al conjunt immobiliari descrit de manera unitària i configurar-lo com un règim jurídic propi.
Es podria plantejar la qüestió de si l'aplicació a les situacions descrites de la normativa sobre la propietat horitzontal simple sobre un edifici aïllat és del...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba