Propiedad horizontal. Inscripción de edificación como elemento independiente sin previa desafectación del terreno común ocupado
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | 6-7 |
Resumen: La construcción de un nuevo elemento privativo sobre el terreno común de la propiedad horizontal no exige la desafectación del terreno ocupado.
Hechos: Una finca inscrita consta dividida en régimen de propiedad horizontal que consiste en tres viviendas integradas en un edificio, que son elementos independientes, y un número de terrenos destinados a prados y arbolados, que constituyen el elemento común. Los propietarios de los elementos independientes ceden a uno de ellos el derecho a construir una edificación sobre una parte determinada del terreno común; simultáneamente a la cesión se declara la obra nueva terminada que constituye un nuevo elemento independiente, lo que comporta la modificación de la propiedad horizontal y la atribución de nuevas cuotas a los cuatro elementos independientes resultantes.
Registradora: Suspende la inscripción porque (i) considera que es preceptiva la previa desafectación del terreno sobre el que se lleva a cabo la construcción y (ii) porque no se especifican las cuotas que son objeto de cesión.
Recurrentes: Entienden que no se precisa la desafectación del terreno sobre el que se ha constituido el nuevo elemento independiente.
Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.
Doctrina:
1 La Resolución considera que estamos en presencia de una genuina propiedad horizontal y no de un conjunto inmobiliario. Consecuentemente con esta calificación entiende que “la configuración del terreno como elemento común no impide en absoluto la atribución a la edificación ya construida, o a la que se va a construir, del carácter de elemento independiente del régimen de propiedad horizontal, pues a tal esquema obedece la regulación legal, lo que excluye la necesidad de proceder a su previa desafectación”.
2 Es más, si se desafectara el terreno construido y se le atribuyera el carácter de propiedad independiente y separada del resto, se estaría produciendo una transformación de la propiedad horizontal preexistente, que exigiría una parcelación y la correspondiente licencia, lo que transformaría la finca en conjunto inmobiliario constituido por dos fincas o entidades: la originaria, dividida a su vez en régimen de propiedad horizontal y la segunda, integrada por el suelo desafectado y lo que en él se edifique, y que compartiría con la anterior la titularidad «ob rem» sobre servicios comunes. Una modificación semejante del régimen jurídico preexistente es perfectamente posible (vid. Resolución de 15 de febrero de...
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