Los problemas de movilidad de los mayores en la propiedad horizontal

Uno de los problemas con que más personas mayores se encuentran hoy día, a la hora de tratar el tema de su vivienda, es la de la propia accesibilidad de la misma¹. Para personas con problemas de movilidad propios de la edad (o, incluso, en algún caso, agravados por enfermedades), no suele ser fácil, en muchos casos, acceder a su propia vivienda, sobre todo en edificios de cierta antigüedad, debido a los obstáculos o a las barreras arquitectónicas que dificultan dicho acceso. Esto se acrecienta en los edificios en régimen de propiedad horizontal, sobre todo, los más antiguos, donde los portales y escaleras suelen estar poco predispuestos para su correcto uso por personas mayores o con problemas de movilidad.

Casi no parece necesario recordar que la Constitución Española de 1978 establece en algunos preceptos la base para articular una protección de estas personas a la hora de disfrutar de su domicilio: así, el artículo 47 establece el derecho a una vivienda digna y adecuada², el artículo 49 garantiza la protección de los minusválidos³ y el artículo 50, la de los ancianos⁴.

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Como sabemos, la regulación de la propiedad horizontal se encuentra en la Ley de 21 de julio de 1960, y en dicho tipo de propiedad coexisten elementos privativos (viviendas o locales comerciales) con elementos comunes. Para garantizar ese correcto acceso del mayor o del minusválido a su piso puede ser necesario realizar las obras oportunas, y ello debe tener la cobertura legal necesaria. A la vista de la clasificación antes citada en el régimen de propiedad horizontal, se deben distinguir las obras en elementos privativos de las obras en elementos comunes, pues el procedimiento a seguir será diferente en cada caso. En el primero de ellos, conforme al artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, "el propietario de cada piso puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad". Si la vivienda estuviera arrendada, sería aplicable el artículo 24 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos⁵.

Las obras en elementos comunes ya siguen un cauce procedimental diferente, pues exigen la participación del resto de copropietarios, al ser decisión que afectará a todos ellos. La evolución histórica del tratamiento de esta cuestión cuenta con diversos hitos de interés⁶. El primero de ellos será el texto originario de la Ley de Propiedad Horizontal, Ley 49/1960, de 21 de julio⁷. En él la solución es clara y poco satisfactoria: cualquier alteración en las cosas comunes afecta al título constitutivo y, por tanto, debe someterse al régimen de modificación del mismo y a la unanimidad de todos los copropietarios que conlleva (artículos 11 y 16 originarios). La solución no era óptima y generó problemas, pero después de la Constitución de 1978 resultó ya, insostenible, y la jurisprudencia dulcificó tan rígido régimen reinterpretando la Ley de Propiedad Horizontal⁸: recurrió, para ello, a la prohibición del abuso del derecho⁹ o, incluso, aplicó directamente la Constitución española.

Pero la situación no era ideal, y era necesario dar nuevos pasos legislativos, pues la regulación se había convertido, ya, en anacrónica¹⁰: así, la Ley 3/1990, de 21 de junio modifica la Ley de Propiedad Horizontal con la intención de "facilitar la adopción de acuerdos que tengan por finalidad la adecuada Page 175 habitabilidad de minusválidos en el edificio de su vivienda"¹¹. Pese a mantener la citada unanimidad, rebaja a mayoría de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas de participación en el caso de que se pretendan suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso y movilidad de las personas con minusvalía. Era un primer paso, dicha rebaja, aunque se consideró insuficiente (e, incluso, se dudó de su constitucionalidad¹²).

Sin embargo, tampoco esta reforma supuso de hecho un gran avance, y se promulgó la Ley 15/1995, de 30 de mayo, de límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad¹³, que establecía un régimen alternativo donde no era necesario acuerdo de la junta de propietarios para realizar tales obras. El objeto de la Ley era, según establecía el artículo 1.1, "hacer efectivo a las personas minusválidas el derecho de los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada". Las obras de adecuación de fincas urbanas ocupadas por personas minusválidas que impliquen reformas en su interior, si están destinadas a usos distintos del de la vivienda, o modificación de elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesario entre la finca urbana y la vía pública, tales como escaleras, ascensores, pasillos, portales o cualquier otro elemento arquitectónico, o las necesarias para la instalación de dispositivos electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, se realizarán de acuerdo con lo prevenido en dicha Ley. Consagra un derecho a realizarlas por parte de ciertas personas (conforme a los artículos 1.3 y 2, minusválidos o mayores de setenta años), del modo en que se establece en dicho texto.

Por último, también es relevante la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal¹⁴, que reduce esa mayoría de tres quintos establecida en 1990 a mayoría simple de propietarios, en un artículo que pasa a ser el 17¹⁵.

Es el momento de estudiar claramente la cuestión conforme a Derecho vigente, y determinar cómo se encuentran protegidos los ancianos, si es que efectivamente lo están, conforme a la regulación vigente.

Antes de finalizar es el momento de recapitular las ideas de mayor interés respecto de los mayores y sus problemas de movilidad en el seno del régimen de propiedad horizontal, y cómo puede influir ello a la hora de realizar obras para mejorar dicha movilidad.

- El mayor, si se encuentra con problemas de movilidad dentro de su propio piso, como propietario del mismo, puede modificar sus elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios siempre que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudique los derechos de otro propietario. Debe dar cuenta de tales obras, previamente, a quien represente a la comunidad. Si no fuese propietario de la vivienda, sino arrendatario, debe acogerse al artículo 24 LAU para realizar tales obras. Sería conveniente que este último precepto mencionase expresamente no sólo al minusválido, sino también a la persona que, por razones de edad, no goce de plena movilidad, ya que de lo contrario no es claro que puedan incluirse dentro de la órbita de protección del mismo. Las obras deben ser soportadas económicamente por el propietario citado. El mayor estaría legitimado para realizar las obras en su condición de propietario, no por ser mayor.

- Para las obras en elementos comunes en el régimen de propiedad horizontal, se Page 179 cuenta con dos vías: la del artículo 17 LPH y la de la Ley 15/1995. Las dos vías no se excluyen entre sí²⁷, aunque hay que valorar cuál de ellas conviene más al interesado, en caso de que se pueda uno acoger a ambas. Por ejemplo, si el interesado sabe que cuenta con la mayoría necesaria, resulta más conveniente económicamente acudir a la LPH, ya que los gastos corren a cargo de la comunidad, y no de dicho interesado²⁸.

- Sin embargo, tampoco es tan claro que el mayor pueda aprovecharse de ambas regulaciones. De hecho, de la LPH no puede aprovecharse en cuanto mayor, sino en la medida en que padezca la minusvalía oportuna, ya que no es correcto realizar la interpretación extensiva que algún autor ha pretendido para incluir también a los mayores de setenta años. Y respecto de la Ley 19/1995, el anciano debe ser mayor de setenta años para no tener que demostrar minusvalía alguna, no sería posible que el anciano se acogiese a esta norma si no se ha cumplido esta edad.

- Consideramos positiva la existencia e intención de la Ley 19/1995, y de lege ferenda proponemos las siguientes medidas:

1. Reformar el artículo 17 LPH en la parte que estudiamos para armonizarlo con la Ley 19/1995. Es fundamental esta reforma, pues con ella logramos que la asunción de la obra sea comunitaria, y el mayor no deba sufragarla íntegramente. No es tan complicada dicha reforma: el artículo 17 es un artículo que se ha ido perfeccionando con el paso del tiempo, parece llegado el momento de una nueva reforma que lo perfeccione todavía más.

2. Reformar también la Ley 19/1995 y rebajar la edad de los setenta a los sesenta y cinco años, para ampliar el abanico de personas mayores que se pueden beneficiar de la Ley y fijar una edad mejor que los setenta años que hoy se citan, y que puede ser la histórica edad de la jubilación laboral, que marca un antes y un después en la vida de una persona.

BERCOVITZ ÁLVAREZ, G.: comentario al artículo 7.1, en BERCOVITZ RODRÍGUEZ-CANO, R. (Coord.): "Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal", Aranzadi, 1999, pp. 151-168.

CARRASCO PERERA, A.: comentario al artículo 17, en BERCOVITZ RODRÍGUEZ-CANO, R. (Coord.): "Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal", Aranzadi, 1999, pp. 485-554.

DURÁN Y LALAGUNA, P.: "Sobre la interpretación del derecho a la vivienda", RGD núm. 630, marzo 1997, pp. 1867-1889.

GALLEGO DOMÍNGUEZ, I.: "Las personas mayores y la propiedad horizontal", en GALLEGO DOMÍNGUEZ-GONZÁLEZ PORRAS (Coord.): "Actas de las Primeras Jornadas de Problemas legales sobre tutela, asistencia y protección de las personas mayores. Córdoba, 17-18 de noviembre de 2000", Publicaciones Obra Social y Cultural Cajasur, Córdoba, 2001, pp. 133-144.

LLAMAS POMBO, E.: comentario al artículo 17 en CUADRADO IGLESIAS, M. (Coord.): "Comentarios a la Ley de Reforma de la Propiedad Horizontal (Ley 8/1999, de 6 de abril)", Ed. Dykinson, 2000, pp. 517-590.

ORTEGA, L.: "Capítulo 14: Las personas mayores como grupo social de las políticas de vivienda", en MARTÍNEZ MAROTO, A. (Coord.): "Gerontología y Derecho. Aspectos jurídicos y personas mayores", Editorial Médica Panamericana, Madrid, 2001, pp. 375-390.

PASTOR ÁLVAREZ, M. C.: "La realización de obras por la comunidad en los elementos o servicios comunes del edificio", Tirant lo Blanch, Valencia, 2001.

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RODRÍGUEZ MORATA, F. A.: comentario al artículo 24, en BERCOVITZ RODRÍGUEZ-CANO, R. (Coord.): "Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos", Aranzadi, 2005, pp. 569-582.

ROMERO REY, C.: "Minusválidos y propiedad horizontal", Actualidad Jurídica Aranzadi, 27-11- 1997, núm. 319, pp. 1-6.

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[1] Sobre el tema, desde un punto de vista sociológico, vid. ORTEGA, L.: "Capítulo 14: Las personas mayores como grupo social de las políticas de vivienda", en MARTÍNEZ MAROTO, A. (Coord.): "Gerontología y Derecho. Aspectos jurídicos y personas mayores", Editorial Médica Panamericana, Madrid, 2001, págs. 375-390. Sobre el derecho a una vivienda digna en nuestro ordenamiento, y lo que eso significa, vid. DURÁN Y LALAGUNA, P.: "Sobre la interpretación del derecho a la vivienda", RGD núm. 630, marzo 1997, págs. 1879-1882.

[2] "Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos".

[3] "Los poderes públicos realizarán una política de previsión, tratamiento, rehabilitación e integración de los disminuidos físicos, sensoriales y psíquicos, a los que prestarán la atención especializada que requieran y los ampararán especialmente para el disfrute de los derechos que este Título otorga a todos los ciudadanos".

[4] "Los poderes públicos garantizarán, mediante pensiones adecuadas y periódicamente actualizadas, la suficiencia económica a los ciudadanos durante la tercera edad. Asimismo, y con independencia de las obligaciones familiares, promoverán su bienestar mediante un sistema de servicios sociales que atenderán sus problemas específicos de salud, vivienda, cultura y ocio".

[5] Bajo el epígrafe "arrendatarios con minusvalía", indica en su primer apartado que "El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de minusválido o a la de su cónyuge o de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o a la de los familiares que con él convivan". El segundo apartado, por su parte, añade que "El arrendatario estará obligado al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior si así lo exige el arrendador". Valórese que el precepto no menciona más que al minusválido.

[6] Sobre ello, con gran detalle, ROMERO REY, C.: "Minusválidos y propiedad horizontal", Actualidad Jurídica Aranzadi, 27-11-1997, núm. 319, págs. 3-5, LLAMAS POMBO, E.: comentario al artículo 17 en CUADRADO IGLE SIAS, M. (Coord.): "Comentarios a la Ley de Reforma de la Propiedad Horizontal (Ley 8/1999, de 6 de abril)", Ed. Dykinson, 2000, págs. 519-525 y GALLEGO DOMÍNGUEZ, I.: "Las personas mayores y la propiedad horizontal", en GALLEGO DOMÍNGUEZ-GONZÁLEZ PORRAS (Coord.): "Actas de las Primeras Jornadas de Problemas legales sobre tutela, asistencia y protección de las personas mayores. Córdoba, 17-18 de noviembre de 2000", Publicaciones Obra Social y Cultural Cajasur, Córdoba, 2001, págs. 134-138.

[7] BOE núm. 176, de 23 de julio (M. A. 1042).

[8] Caso de las SSTS 13-7-1994 (M. A. 6435) y 5-7- 1995 (M. A. 5463).

[9] Caso de las SSTS 14-7-1992 (M. A. 6293) y 13-7- 1994 (M. A. 6435).

[10] Calificativo de PASTOR ÁLVAREZ, M. C.: "La realización de obras por la comunidad en los elementos o servicios comunes del edificio", Tirant lo Blanch, Valencia, 2001, pág. 18.

[11] BOE núm. 149, de 22 de junio (M. A. 1275).

[12] Sobre ello, vid. PASTOR ÁLVAREZ, M. C.: "La realización de obras por la comunidad...", cit., nota 207, págs. 104-105.

[13] BOE núm. 129, de 31 de mayo (M. A. 1614).

[14] BOE núm. 84, de 8 de abril (M. A. 879).

[15] Algunos párrafos de la Exposición de Motivos resultan muy sugerentes para nuestra exposición: " (...) / Se considera así hoy en día que la regla de la unanimidad es en exceso rigurosa, en cuanto obstaculiza la realización de determinadas actuaciones que son convenientes para la comunidad de propietarios e incluso, por razones medioambientales o de otra índole, para el resto de la colectividad. Se ha considerado así conveniente flexibilizar el régimen de mayoría para el establecimiento de determinados servicios (porterías, ascensores, supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalías, servicios de telecomunicación, aprovechamiento de la energía solar, etc.). / (...) / (...) / Con ello la Ley de Propiedad Horizontal gana en flexibilidad y dinamismo, pero también en eficacia, y se acomoda a los nuevos requerimientos sociales, en el convencimiento de que seguirá siendo durante las décadas venideras una de las normas jurídicas de mayor trascendencia para nuestro país".

[16] Sobre el mismo, con detenimiento, vid. RODRÍ GUEZ MORATA, F. A.: comentario al artículo 24, en BERCO VITZ RODRÍGUEZ-CANO, R. (Coord.): "Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos", Aranzadi, 2005, págs. 569-582.

[17] Por ejemplo, no se puede unir dos espacios contiguos pertenecientes a inmuebles distintos (SSTS 23-5- 1989, M. A. 3879, y 12-11-1991, M. A. 8237).

[18] Sobre estos límites, con más detalle, vid. BERCO VITZ ÁLVAREZ, G.: comentario al artículo 7.1, en BERCOVITZ RODRÍGUEZ-CANO, R. (Coord.): "Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal", Aranzadi, 1999, págs. 155-159.

[19] Sobre ello, PASTOR ÁLVAREZ, M. C.: "La realización de obras por la comunidad...", cit., págs. 29-39.

[20] Sobre el tema, con detalle, LLAMAS POMBO, E.: comentario al artículo 17, cit., págs. 552-558.

[21] En este sentido, CARRASCO PERERA, A.: comentario al artículo 17, en BERCOVITZ RODRÍGUEZ-CANO, R. (Coord.): "Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal", Aranzadi, 1999, pág. 526.

[22] GALLEGO DOMÍNGUEZ, I.: "Las personas mayores y la propiedad horizontal", cit., pág. 144.

[23] CARRASCO PERERA, A.: comentario al artículo 17, cit., pág. 525.

[24] Sobre los problemas de coordinación de ambos sistemas, vid. CARRASCO PERERA, A.: comentario al artículo 17, cit., págs. 527-528.

[25] Artículo 3. "1. Los titulares y usuarios a los que se refiere el artículo anterior tendrán derecho a promover y llevar a cabo las obras de adecuación de la finca urbana y de los accesos a la misma desde la vía pública, siempre que concurran los siguientes requisitos: Ser el titular o el usuario de la vivienda minusválido con disminución permanente para andar, subir escaleras o salvar barreras arquitectónicas, se precise o no el uso de prótesis o de silla de ruedas. Ser necesarias las obras de reforma en el interior de la finca urbana o en los pasos de comunicación con la vía pública para salvar barreras arquitectónicas, de modo que se permita su adecuado y fácil uso por minusválidos, siempre que las obras no afecten a la estructura o fábrica del edificio, que no menoscaben la resistencia de los materiales empleados en la construcción y que sean razonablemente compatibles con las características arquitectónicas e históricas del edificio. / 2. El cumplimiento de los requisitos establecidos en el rior se acreditará mediante las correspondientes certificaciones oficiales del Registro Civil o de la autoridad administrativa competente. La certificación de la condición de minusválido será acreditada por la Administración competente". Artículo 4. "1. El titular o, en su caso, el usuario notificará por escrito al propietario, a la comunidad o a la mancomunidad de propietarios, la necesidad de ejecutar las obras de adecuación por causa de minusvalía. Se acompañará al escrito de notificación las certificaciones a que se refiere el artículo anterior, así como el proyecto técnico detallado de las obras a realizar. / 2. En el caso de que el usuario sea trabajador minusválido por cuenta ajena y las obras hayan de realizarse en el interior del centro de trabajo, la notificación a que se refiere el párrafo anterior se realizará, además, al empresario". Artículo 5. "En el plazo máximo de sesenta días el propietario, la comunidad o la mancomunidad de propietarios y, en su caso, el empresario comunicarán por escrito al solicitante su consentimiento o su oposición razonada a la ejecución de las obras; también podrán proponer las soluciones alternativas que estimen pertinentes. En este último supuesto, el solicitante deberá comunicar su conformidad o disconformidad con anterioridad al ejercicio de las acciones previstas en el artículo siguiente. / Transcurrido dicho plazo sin efectuar la expresada comunicación, se entenderá consentida la ejecución de las obras de adecuación, que podrán iniciarse una vez obtenidas las autorizaciones administrativas precisas. / La oposición comunicada fuera de plazo carecerá de eficacia y no impedirá la realización de las obras". Artículo 6. "1. Comunicada en el tiempo y forma señalados la oposición a la ejecución de las obras de adecuación, o no aceptadas las soluciones alternativas propuestas, el titular o usuario de la finca urbana podrá acudir en defensa de su derecho a la jurisdicción civil. / El procedimiento se sustanciará por los trámites del juicio verbal. / Acreditados los requisitos establecidos en la presente Ley, mediante las oportunas certificaciones, el juez dictará sentencia reconociendo el derecho a ejecutar las obras en beneficio de las personas discapacitadas, pudiendo, no obstante, declarar procedente alguna o parte de las alternativas propuestas por la parte demandada. / 2. Las sentencias dictadas en estos juicios verbales serán recurribles conforme al régimen establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil, con la única salvedad de que el recurso de apelación se interpondrá en un solo efecto".

[26] Sobre toda esta regulación, con detalle, vid. PAS TOR ÁLVAREZ, M. C.: "La realización de obras por la comunidad...", cit., págs. 104-108.

[27] Sobre ello, LLAMAS POMBO, E.: comentario al artículo 17, cit., pág. 558.

[28] En este sentido, ROMERO REY, C.: "Minusválidos y propiedad horizontal", cit., pág. 5.