El principio de prioridad debe actuar al mismo tiempo que el principio de fe pública registral o inmediatamente
| Autor | Manuel Villares Picó |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 504-521 |
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Se observa en estos tiempos que hay necesidad de que actúe la prioridad registral inmediatamente después de obtener la información del estado de las fincas según el Registro, y a tal objeto escribió el ilustre Notario de Madrid, don Santiago Pklayo HorE en la Revista de Derecho Privado, en el número de abril de 1952, un artículo titulado oLa angustiosa prioridad», en el que dice: «La protección que dispensa el Registro es enérgica hasta la saciedad, está científicamente construida ; pero todo ese formidable aparato de muros, rejas y cerraduras se despliega solamente en favor del que primero llega, del que se da más prisa. Tener o no razón interesa ciertamente en el orden hipotecario, pero llegar al Registro lo antes posible, llegar el primero, esto sí que es trascendental. El Registro en la práctica es una cuestión de velocidad».
Para que no sea angustiosa la prioridad, ni sea cuestión de velocidad, propone dicho Notario que se expida una certificación del estado del Registro y se ponga nota de haber expedido la certificación que garantice la prioridad por lo menos de un plazo de unos diez días en el que se puede otorgar la escritura de la adquisición que se proyecta y presentara dentro del expresado plazo. Tiene razón dicho ilustre compañero. Nosotros queremos exponer en este trabajo la necesidad de que la prioridad actúe al mismo tiempo que la fe pública registral o inmediatamente. ¿Cómo? Para verlo esPage 505 preciso aclarar previamente, y por nuestra parte una vez más, lo que se entiende por fe pública registrada y lo que por prioridad.
Fe pública registral equiva. e a creer en lo que nos publican los libros del Registro, con el marchamo de la legitimación que confiere el principio de legalidad. Es tanto como creer que lo inscrito es válido y pertenece a su titular.
La fe pública registral, como consecuencia del principio de publicidad y del de legalidad, se desenvuelve en dos sentidos, proyectados hacia el subadquirente : 1.° Un sentido positivo, de tal manera que lo inscrito refleja pertenencia a favor de su titular, apoyándose en el principio de legalidad, resultante de la calificación. Publica el Registro a nombre de quién está inscrito el derecho, objeto de la adquisición proyectada. 2.° Un sentido negativo de fe pública, en tanto en cuanto el Registro publica que ei derecho no figura inscrito a nonibre de tercera persona que impida inscribirle a favor del transferente, si está pendiente su título de la inscripción previa, o que prive de la posibilidad de inmatricular la finca a nombre del nuevo adquirente. O sea que, en virtud del artículo 20 de la Ley, el subadquirente puede ver por el Registro la posibilidad de inscribir su adquisición, no sólo cuando figura el derecho inscrito a nombre del enajenante (párrafo 1.°), o de su causante, sino cuando tío aparece inscrito a nombre de persona alguna (párrafo 3.°). De una u otra manera el Registro le ofrece al subadquirente la posibilidad y la esperanza de adquirir con toda seguridad o de hacer efectivo el crédito. Por eso llamamos fe pública registral a esta proyección de seguridad.
El principio de fe pública registral actúa en función proyectiva, o sea que el subadquirente, después, de conocer el estado o situación jurídica del inmueble por medió del Registro 3 por los títulos que exhibe el transferente, cuando éste no tiene inscrito el derecho a su nombre, decide lo que va a hacer y cómo lo va a hacer; provecta la adquisición, siguiendo su ciclo hasta coronarla con la inscripción. El principio de prioridad registral centra su fuerza en la presentación del título en el Registro rpara que, una véz inscrito, confiera mejor derecho a su titular, dejando sin eficacia cualquier otro título no inscrito incompatible con aquél o reducir, su eficacia a segundo grado. Es decir que el principio de prioridad actúa en función ejecutiva o de consumación de lo proyectado ; pero para asegurar de antemano la ejecución de lo que se proyecta debe está:Page 506blecerse un precepto que permita se presente en el Registro un escrito solicitando se tome razón de la prioridad en ia adquisición proyectada o una reserva, de puesto en ti crédito.
Porque con el principio de fe pública registral por sí solo, no está el subadquirente protegido por la legislación hipotecaria hasta que inscriba o anote su derecho, mejor dicho, hasta que presente su título en el Registro, porque la fe pública registral tiene acceso a. todo interesado que vaya al Registro y que intente contratar con el titular que ostente la facultad de disponer y la posibilidad de la realización de valores, mientras siga a su nombre la finca o el derecho en cuestión ; y por lo mismo esa fe pública puede servir de fuente de seguridad a más de uno, toda vez que en nuestro Derecho existen modos de adquirir relativos y absolutos y así, no sólo puede darse el caso de la doble venta, a base de la fe pública registrada, sino que ésta puede ofrecer crédito incompatible a varios prestamistas. Por tanto cu nuestro régimen inmobiliario es muy necesario el principio de prioridad registral que determine la preferencia en las dobles transmisiones y en la colisión de créditos sobre una misma finca.
Por esto mismo le concedían los autores de la Ley del 61 tanta importancia al artículo 23 de la misma, que establecía y establece (hoy el 32) la prioridad material, dando eficacia a la inscripción en función de modo de adquirir, por virtud del principio de inscripción, derivado de aquella base 52 de don Claudio Amton de Luzuriaga, que estatuía el principio de inscripción como modo de adquirir, de tal manera que, para que se viera más claró, agregó a la base un, párrafo que preceptúa que, en caso de doble, venta será propietario el que inscriba. Y así dice el actual artículo 32 de la Ley : «Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bie; nes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudicarán a tercero.» Y hay. que entender, mirándolo jx>r el sentido contrario, que si están inscritos o anotados, perjudicarán al tercero no inscrito, al tercero a quese refería el artículo 27.derogado, al que no intervenía en el acto o contrato inscrito, qúeprecluíá al título no inscrito. Y así, concretando, en caso de doble venta, el título que no esté inscrito ó anotado, aunque su titular haya conseguido la posesión no perjudica al otro comprador que inscribió o anotó el suyo. Pongamos el ejemplo que suele andar en danza :A) Que tiene inscrita su finca,Page 507 la vende a B), que a lo mejor vive tranquilo por el hecho de estar inscrita a nombre del vendedor y se contentó con la simple entrega y no inscribe, 3 más tarde A vende la misma finca a C, que inscribe su compra. ¿Quién, es preferido? Es C, que cumpió con el requisito de la inscripción, que aquí actúa en función de modo de adquirir, como sucedánea preferida de la tradición romana. Y si la escritura de C, por algún defecto subsanable no fue inscrita sino anotada o simplemente presentada y dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación o de la anotación, fue presentada la escritura de compra de B, ¿qué sucede? Por de pronto el Registrador denegará la inscripción a nombre de B, y si luego el título de C es subsanado, el de B es definitivamente descartado de la posibilidad de inscripción.
Si C, antes de presentar su título a inscribir, vende a D y éste presenta su título en el Registro, donde suspenden la inscripción del mismo por falta de la previa inscripción a nombre de C, o también además por algún otro defecto subsanable 3 se toma anotación preventiva, ¿qué tiene que hacer el Registrador respecto del título de B, si es presentado dentrodel plazo de la vigencia del asiento de presentación, si no se anotó el de D o de anotarse dentro de la vigencia de la anotación preventiva a nombre de éste? Lo mismo tendrá que denegar la inscripción del título de B, y si luego es presentado el título de C para !a inscripción previa, se subsana también el defecto del título de D y se convierte la anotación en inscripción, será lo mismo excluida definitivamente la inscripción del título de B, porque no es admisible darle atribuciones al Registrador para declar de mejor derecho el título de B, considerando sin eficacia el títuo de D por el hecho de haber adquirido de C, que no tenía registrado su título y que por esto mismo la prioridad de D no vale, dicen, porque no podía ampararse en la legitimación.
¿Qué es la legitimación? La legitimación, en el sentido amplio del artículo 38 de la Ley, surge de toda inscripción como consecuencia de la calificación del título, sin necesidad de que tal legitimación en pro del adquirente se ancle en la inscripción del transferente. No es admisible, porquela declaración de un derecho, aunque ésta se revista de razón de cosa juzgada, no puede tener eficacia en perjuicio de quien no ha sido oído o emplazado en el procedimiento, y el Registrador además no puede prescindir del mandato del artículo 17 de la Ley que, como acertademente decía LópezPage 508 de Haro, es mandato de orden público.. Es decir, que el Registrador no puede prescindir del, efecto de una anotación preventiva precursora de inscripción, aunque crea que es nula, porqué lab anotaciones sólo qutdan para él sin efecto por la cancelación, por caducidad o por conversión en inscripción, según los artículos 77, 82, 83, 85 y 86 de la Ley, confirmados estos...
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