Los principios hipotecarios en las leyes agrarias.
| Autor | Francisco Corral Dueñas |
| Páginas | 473-488 |
Por ser una idea conocida, no es preciso insistir demasiado en que el Registro de la Propiedad constituye una pieza indispensable para orientar las acciones concretas de una política agraria congruente con el tinte social de nuestra época, así como para conservar, una vez realizadas, las mejoras obtenidas 1.
En el amplio campo de la legislación social agraria, la multiplicidad y dispersión de sus disposiciones, casi siempre con finalidades concretas y de tono coyuntural, hace que no resulte fácil centrar el tema de sus relaciones con las normas hipotecarias. Sin embargo, parece que hay un punto en el que coinciden casi todas las tendencias y es la consideración social de la propiedad y los derechos sobre la tierra.
Del título preliminar de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario (en adelante LRDA), se pueden extraer las figuras que interesan a nuestro estudio, resultantes del doble aspecto en que se contempla la función social de la propiedad de las fincas rústicas:
- El subjetivo, referido al contenido del dominio y que obliga al dueño, incluso de modo positivo, a cultivar y mejorar sus tierras, con las consecuencias marcadas para las comarcas y fincas que se declaran mejorables, las posibilidades de acceder a la propiedad, consorcios forestales forzosos, etc.
- Y el objetivo, en el que el propio Estado orienta la debida estructuración de las exportaciones, mejoras, transformación en regadío y demás obras y actuaciones, de acuerdo con una previa planificación.
Aquí tenemos la concentración parcelaría, la llamada colonización, los incentivos para la creación y mejora de las explotaciones, la permuta forzosa de fincas y, ya fuera del ámbito de la LRDA, la protección a la naturaleza, concretada en la defensa de la riqueza forestal y los recursos hidráulicos, entre otras medidas.
Frente a la cambiante legislación agraria, la registral ha permanecido casi intacta desde la primitiva Ley Hipotecaria de 1881 hasta nuestros días, y ello ha permitido que sus normas hayan cristalizado en una serie sistemática y científica de bases fundamentales que todos conocemos con el nombre de principios hipotecarios. Fue don JERÓNIMO GONZÁLEZ quien primero sistematizó esta materia en sus trabajos publicados en la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario; hoy se considera una aportación generalmente aceptada 2.
Gracias a dichos principios, la Ley Hipotecaria, que tiene atribuida fama de árida, ha ganado comprensión y puede ser mejor estudiada y aplicada por los profesionales del Derecho, alcanzando una madurez y altura científica indiscutibles.
ROCA SASTRE enumera y estudia los principios de inscripción, presunción de exactitud registral (en sus dos aspectos de legitimación y fe pública); de especialidad, de tracto sucesivo, de legalidad o calificación, de prioridad y el de rogación o instancia 3.
En las actuaciones agrarias antes enumeradas y partiendo del dominio supeditado a una planificación, el papel a jugar por el Registro se ha revalorizado de modo bien patente, ya que puede constituir un medio de la máxima eficacia para que se consigan mejor los fines propuestos. Aunque las nuevas tendencias sean tan distintas de las existentes a mediados del pasado siglo, cuando se redactó la Ley Hipotecaría, la finalidad inicial que atribuyeron al Registro sus creadores permanece firme y vigente: la propiedad y el crédito están más seguros en sus inscripciones. Pero, además, con el cariz social de nuestra época, son aún más válidas estas bases, pues no sólo el propietario, sino también el tercero y la comunidad en general sabrán de modo cierto cuáles son los límites sociales que el dominio lleva consigo y con arreglo a esas normas comportarán su conducta.
Así pues, el Registro con esta nueva faceta justifica aún más su existencia y razón de ser, ya que junto a su indiscutible protección a la seguridad del tráfico jurídico, contribuye de modo decisivo a la realización de estas obras de indudable interés general.
Por ello, aunque puedan parecer dispares ambos sistemas en una primera visión superficial, hemos de ver el grado de adaptación de las normas hipotecarias con las especiales de la materia social-agraria, contemplando después los resultados obtenidos en esta colaboración para concluir con alguna nota crítica en la que se apuntan algunos retoques que serían deseables para obtener una mayor efectividad en el empeño.
Para ver cómo se conjuga nuestro sistema registral con las leyes especiales agrarias, aspirando a una mayor efectividad y la obtención de los consiguientes mejores resultados, intentaremos hacer una escueta síntesis, siguiendo la clásica lista de los principios hipotecarios que han sido admitidos por la mayoría de la doctrina.
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Empezando por el principio de inscripción, o sea, el valor que tiene ésta en los actos o contratos respectivos, las leyes agrarias otorgan un variado trato según los diferentes supuestos:
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Es constitutiva únicamente en la figura de los llamados Patrimonios Familiares en cuanto a su constitución y transmisión por actos Ínter vivos (arts. 38 y 39 de la LRDA). Derogados estos preceptos por el Estatuto de la Explotación Familiar Agraria, carecen de aplicación.
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Es inexcusable la inscripción de las fincas y derechos resultantes de la concentración parcelaria, tanto en la originaria inmatriculación global de la nueva ordenación de la propiedad como en los posteriores actos y contratos de trascendencia real que tengan por objeto las llamadas fincas de reemplazo.
El artículo 235 de la LRDA, tras señalar, de entrada que las fincas y derechos reales resultantes de la nueva ordenación serán inexcusablemente inscritos, establece la siguiente normativa: 1. Los posteriores actos y contratos de trascendencia real que tengan por objeto fincas de reemplazo o derechos reales constituidos sobre las mismas se inscribirán de modo inexcusable en el Registro de la Propiedad.
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No podrán ser admitidos en los Juzgados, Tribunales y Organismos administrativos, los documentos en que consten dichos actos o contratos, si no hubiesen sido inscritos previamente, cuando el objeto de la presentación sea el ejercicio de derechos o la defensa del titular según los mismos.
Tampoco podrá realizarse alteración contributiva alguna si el documento en que conste el hecho, acto o negocio jurídico que deba producirla no ha sido previamente inscrito en el Registro de la Propiedad.
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Deber de los notarios que autoricen documentos referentes a actos sujetos a inscripción obligatoria de remitir las copias auténticas de un modo directo al Registrador competente para que éste proceda a practicar los asientos a que haya lugar.
A la vista de esta regulación que pasamos a estudiar, surge la primera cuestión en cuanto a los actos posteriores sobre fincas de reemplazo: La inscripción de las fincas concentradas ¿es constitutiva o simplemente obligatoria? En el sistema hipotecario español la inscripción es declarativa y voluntaria con carácter general; tan sólo en los supuestos conocidos de hipoteca, anotación preventiva de embargo, superficie urbana y determinadas adquisiciones realizadas por extranjeros, la legislación exige de modo expreso que se inscriban en el Registro para su eficaz constitución. En otros casos, la inscripción obliga, por disposición de la Ley, sin que esto signifique que el derecho no exista por sí solo; pero si no se inscribe voluntariamente, pueden venir determinadas consecuencias, como la inscripción de oficio o la inadmisibilidad de oficio igualmente si se trata de ejercitar el derecho ante Tribunales u Organismos. Se distingue, pues, claramente, entre inscripción constitutiva y obligatoria.
Contemplando la LRDA en sus disposiciones sobre la concentración, no existe duda alguna de que, por muy deseable que parezca, la inscripción de los actos y contratos referentes al dominio y derechos reales sobre fincas de reemplazo no es constitutiva. Tanto en la inscripción inicial del acta de reorganización como en la de los actos o contratos posteriores, la terminología legal («inexcusablemente», «de modo inexcusable») y las consecuencias de la no inscripción (inadmisibilidad ante Tribunales, inscripción de oficio) nos llevan claramente a concluir que el sistema adoptado es el de la inscripción obligatoria, pero no constitutiva.
Siendo esta inscripción tan sólo inexcusable u obligatoria, ¿cuáles serán los efectos de su omisión? No han faltado quienes creen que tales actos deben considerarse nulos, en virtud de lo dispuesto en el artículo 6.°-3 del Código Civil. Pero esta opinión es exagerada y viene contradicha por la propia Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, que marca expresamente las consecuencias de la falta de inscripción: 1.ª Inadmisibilidad de los documentos no inscritos cuando se pretenda el ejercicio de derechos ante los Juzgados, Tribunales u Organismos. La regla segunda del artículo 235 de la LRDA es casi idéntica al artículo 313 de la Ley Hipotecaria y todos sabemos la escasa efectividad que tiene en la práctica.
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No poderse llevar a cabo alteraciones contributivas si el documento que las motivase no está inscrito. Nuestras noticias tampoco son muy consoladoras en este punto, pues las alteraciones de titularidad se realizan en las oficinas catastrales, casi siempre con los datos que reciben de las oficinas municipales simplemente, sin comprobación documental alguna, ni mucho menos de carácter registral.
Respecto a los Impuestos de Transmisiones o Sucesiones, tampoco se puede hacer demasiado mientras subsista vigente el artículo 2 del Reglamento, que impone la obligación de liquidar sin tener en...
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