La prescripción extintiva del Crédito Hipotecario
| Autor | Santiago Rubio Liniers |
| Cargo | Registrador de la Propiedad.Notario |
| Páginas | 947-962 |
En el Derecho romano la regulación del plazo prescriptivo del crédito hipotecario se halla presidida por la distinción entre deudor hipotecario y tercer poseedor 1. Distinción que, sin perjuicio de las alteraciones producidas en relación con dicho plazo, se mantiene en toda su evolución posterior.
Page 948Desde que se recibe en Roma la longi temporis praescriptio 2, el tercer poseedor puede, alegando ésta, repeler el ejercicio de la actio hypothecaria siempre que, junto a la inactividad del acreedor, haya poseído la cosa hipotecada durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes con buena fe y justo título 3. Dirigida contra el deudor hipotecario o sus herederos, la actio hypothecaria es imprescriptible, y lo mismo ocurre con la acción personal 4.
La Constitución de Teodosio II del año 424, al establecer con carácter general como plazo máximo de prescripción de las acciones los treinta años, permite al tercer poseedor, que continuamente lo haya sido durante ese tiempo, sin necesidad de justo título 5, oponer al acreedor hipotecario la longissimi temporis praescriptio 6. La Constitución de Teodosio II nada prevé, sin embargo, para el supuesto de que el acreedor ejercite la actio hypotecaria contra el deudor hipotecario o sus herederos, por lo que cabe pensar que en este caso continúa siendo imprescriptible 7.
Page 949Es con posterioridad, a partir de una ley de Justino, cuando se señala un doble plazo de prescripción para la actio hypothecaria según que se ejercite contra el deudor hipotecario o sus herederos o contra el tercer poseedor. Treinta años en este caso y cuarenta en aquél 8. Distinto plazo prescriptivo que, al ser recogido por el Codex, parece encontrarse en contradicción con otras disposiciones insertas en el mismo 9.
De otra parte, transformada por Justiniano la vieja usucapio en usucapio libertatis, seguramente se utiliza con preferencia a los otros medios prescriptivos 10.
En nuestro Derecho histórico, las Leyes de Partidas, sin distinguir con claridad la prescripción extintiva de la usucapión liberatoria, siguen el criterio romano plasmado en el Codex y fijan el plazo prescriptivo de la acción hipotecaria en cuarenta años cuando el acreedor la ejercita contra el deudor hipotecario o sus herederos 11.
Page 950La Ley 63 de Toro supone una doble innovación: la desaparición del distinto plazo de prescripción para el deudor hipotecario y el tercer poseedor y la prescripción de la «deuda» a los treinta años, «donde en la obligación es hipoteca» 12.
La comprensión de esta Ley da lugar a una animada polémica que no deja de recordar a la hoy suscitada por la redacción del artículo 1.964 del Código Civil 13.
Con intención de superar la legislación posterior sigue otro camino. Así como en la Ley 63 de Toro la hipoteca constituida en garantía de un crédito provoca un plazo prescriptivo especial para la «deuda», el Proyecto de 1851 inicia la tendencia, al partir del carácter accesorio de la hipoteca, de someter al plazo prescriptivo del crédito el de la hipoteca que lo garantiza 14. Tendencia que recibe su consagración legislativa en la Ley Hipotecaria de 1861 al disponer su artículo 134: «La acción Page 951 hipotecaria prescribirá a los veinte años, contados desde que pueda ejercitarse con arreglo al título inscrito»; sin que su Exposición de Motivos deje lugar a dudas sobre la intención del legislador 15. Criterio de unidad del plazo prescriptivo del crédito hipotecario que parece abandonarse y, como habrá ocasión de razonar, se abandona con la publicación del Código Civil.
Conforme a lo dispuesto en los artículos 128 de la Ley Hipotecaria y 1.964 del Código Civil, la acción hipotecaria prescribe a los veinte años 16. El que nuestro Código haya establecido para la acción hipotecaria este plazo de prescripción, superior en cinco años al correspondiente a las acciones personales que no tengan otro especial, ha sido criticado desfavorablemente por nuestra doctrina, que, partiendo del carácter accesorio del derecho de hipoteca, estima imposible pueda subsistir la acción hipotecaria una vez prescrita la acción personal, al pensar que extinguida ésta se extingue el crédito y con él la hipoteca.
Incluso cuando se reconoce que la redacción del artículo 1.964 del Código Civil impone tener que admitir un plazo superior de prescripción para la acción hipotecaria, se afirma: «con esta solución se destruye la coincidencia lograda por la Ley Hipotecaria de 1861 y sólo un error histórico y una falta de coordinación al redactarse el Código Civil han podido dar lugar al actual 1.964» 17.
Esta autorizada y casi unánime 18 crítica no puede, sin embargo, Page 952 evitar que, al repasar los artículos 105 de la Ley Hipotecaria y 1.861 del Código Civil y recordar la existencia de obligaciones no sujetas al plazo prescriptivo del artículo 1.964, surja la duda de si es tan deseable la vuelta a la «armoniosa» solución de la Ley Hipotecaria de 1861 como poco afortunada la actual redacción del artículo 1.964 del Código Civil. Al disponer los artículos 105 de la Ley Hipotecaria y 1.861 del Código Civil que cabe asegurar con hipoteca cualquier clase de obligaciones, no cabe negar la posibilidad de su constitución en garantía de obligaciones (por ejemplo, las de los artículos 1.966 y 1.967 del Código Civil o 957 y siguientes del Código de Comercio), en las que el plazo de prescripción de sus respectivas acciones personales es mucho más corto que el quincenal del artículo 1.964 19.
Admitida esta posibilidad, en la hipótesis de que nuestro Código Civil, siguiendo el criterio de la Ley Hipotecaria de 1861, hubiera fijado el plazo de prescripción de la acción hipotecaria en quince años, ¿cuál sería el plazo de prescripción de esta acción en los créditos hipotecarios en los que el de su acción personal no fuese el quincenal?
Cabria pensar en dos posibles soluciones: entender que el Código había querido fijar como plazo general de prescripción los quince años y aplicar éste a todos los créditos hipotecarios (cualquiera que fuese el plazo de prescripción de sus respectivas acciones personales), o estimar que, si para los créditos hipotecarios comprendidos en el artículo 1.964 coincidía el plazo de prescripción de las acciones hipotecaria y personal, esta misma coincidencia debería producirse en todos los demás, prescribiendo la acción hipotecaria al mismo tiempo que sus respectivas acciones personales. Con la primera solución sólo se habría conseguido armonizar el plazo prescriptivo de las acciones hipotecarias y personal en aquellos créditos en los que el tiempo de prescripción de esta última Page 953 fuera de quince años, con la segunda podría pensarse que se había logrado la correlación deseada y sería la más defendible 20.
Pero ¿con establecer un mismo plazo de prescripción para las acciones-personal y real-derivadas del crédito hipotecario se impide que, en ciertos casos, la acción hipotecaria pueda subsistir aun después de haber prescrito la personal?
Responder afirmativamente a esta interrogante creo que supone mantener: o que todo acto interruptivo de una cualquiera de las acciones -personal o real-provoca necesariamente la interrupción de la otra, o que cualquier intento de interrumpir exclusivamente la acción hipotecaria resulta inútil, sobre todo si se sostiene que prescrita la acción personal se extingue el crédito y con él la acción hipotecaria, y esto aunque la acción personal haya de ejercitarse contra el deudor y la hipotecaria contra el tercer poseedor. Estas afirmaciones difícilmente pueden compartirse.
Para concluir el examen crítico del artículo 1.964 parece conveniente poner de relieve que no ha sido solamente el Código Civil el que no ha logrado armonizar el plazo de prescripción de las acciones hipotecaria y personal. La Ley de Hipoteca Naval de 1893, en su artículo 49, al fijar el plazo de prescripción de su acción hipotecaria en diez años 21, poco o nada parece haber tenido en cuenta el de las acciones personales de las obligaciones que pueden garantizarse con ella.
No, ni una solución análoga a la de la Ley Hipotecaria de 1861 habría logrado la deseada armonización prescriptiva del crédito hipotecario, ni la redacción del artículo 1.964 es tan desafortunada como impen-, sada. El convencimiento de la dificultad, por no decir imposibilidad, de armonizar prescriptivamente la acción personal y la hipotecaria y el deseo de contrarrestar situaciones usurarias, favoreciendo al crédito hipotecario con un mayor plazo prescriptivo para la acción hipotecaria, pueden haber sido razones más que suficientes para llegar a la actual redacción del artículo 1.964 del Código Civil
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Aunque los criterios interpretativos del artículo 1.964 han sido numerosos 22, pueden reducirse a dos los que principalmente dividen a nuestra doctrina. Partiendo del carácter accesorio de la hipoteca, un autorizado sector estima imposible que la acción hipotecaria subsista una vez extinguida la acción personal, prescrita ésta se extingue el crédito y con él la hipoteca. Por ello se sostiene que lo que el artículo 1.964 del Código Civil ha querido expresar es que el «crédito hipotecario» prescribe a los veinte años. El «crédito garantizado con hipoteca» resultaría ser un crédito privilegiado en su prescripción 23.
Frente a esta tesis, que cuenta con el apoyo de sentencia del Tribunal Supremo de 8 de noviembre de 1960, se ha opuesto el argumento de que no se acierta a ver cuál puede ser la razón para...
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