Problemas que plantea la llamada -cancelación- de asientos posteriores a la nota marginal de reparcelación o compensación
| Autor | José Manuel García García |
| Cargo | Registrador de la Propiedad de Barcelona |
| Páginas | 1545-1560 |
El número 4 del artículo 310 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana, recogiendo el precepto correspondiente de la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, establece lo siguiente:
-4. Tomada la nota a la que se refiere el número 1 (se refiere a la nota marginal de iniciación del expediente de reparcelación o compensación en las fincas originarias), se producirán los siguientes efectos:
a) Si el título adjudicare la finca resultante al titular registral de la finca originaria, la inscripción se practicará a favor de éste.
b) Si el título atribuyere la finca resultante al titular registral de la finca originaria según el contenido de la certificación que motivó la práctica de la nota, la inscripción se practicará a favor de dicho titular y se cancelarán simultáneamente las inscripciones de dominio o de derechos reales sobre la finca originaria que se hubieren practicado con posterioridad a la fecha de la nota.
c) En el caso al que se refiere la letra anterior, se hará constar al margen de la inscripción o inscripciones de las fincas de resultado la existencia de los asientos posteriores que han sido objeto de cancelación, el título que los motivó y su respectiva fecha.
d) Para la práctica de la inscripción de la finca o fincas de resultado a favor de los adquirentes de la finca originaria bastará la presentación del título que motivó la práctica de asientos cancelados posteriores a la nota, con la rectificación que corresponda y en la que se hagan constar las circunstancias y descripción de la finca oPage 1545 fincas resultantes del proyecto, así como el consentimiento para tal rectificación del titular registrado y de los titulares de los derechos cancelados conforme al apartado b). Mientras no se lleve a cabo la expresada rectificación, no podrá practicarse ningún asiento sobre las fincas objeto de la nota marginal a que se refiere la letra c)-.
Este precepto plantea varios problemas que se observan cuando se tiene a la vista un supuesto de la práctica registral, que es el que ha movido a redactar estas breves notas.
I.El problema de la naturaleza especial de esta cancelación
El primer problema que se plantea es si estamos ante un supuesto de cancelación de asientos como el que prevé la legislación hipotecaria, con efecto totalmente extintivo de tales asientos y de los derechos en ellos comprendidos, o si se trata de una cancelación de efectos especiales, diferentes de la extinción de derechos.
Si nos atuviéramos exclusivamente a la letra del precepto que habla de -cancelación- de inscripciones y nos limitáramos a relacionarlo con el concepto de cancelación que resulta de la Ley Hipotecaria, llegaríamos a las dos siguientes conclusiones, que de antemano considero absurdas:
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a La cancelación de asientos posteriores de dominio y derechos reales, posteriores a la nota de iniciación de la reparcelación y compensación, extingue no sólo tales asientos, sino los derechos comprendidos en ellos, que quedarían así sin prioridad ni efectos.
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a La ulterior inscripción del dominio o de los derechos reales sobre la finca de resultado en base a la rectificación a que se refiere el apartado d) del número 4 del citado artículo 310 del Texto Refundido sería una inscripción completamente nueva, con efectos a partir de la nueva presentación en el Registro de la rectificación.
No compartimos ninguna de esas conclusiones.
Otra posibilidad más coherente con la naturaleza de la reparcelación y de la compensación, aunque ofrezca algunas dificultades interpretativas, es considerar que no se produce la cancelación del derecho, sino una cancelación de la hoja registral con conversión en una reserva de rango a favor de los derechos cuyos asientos -se cancelan-.
En concreto, llegaríamos a estas dos conclusiones:
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a La cancelación de tales asientos posteriores sería una cancelación de asientos sin extinción de los derechos, es decir, una cancelación dePage 1546 asientos en la finca originaria, para así facilitar el tracto sucesivo a efectos de obtener la inscripción de las adjudicaciones derivadas de la reparcelación o de la compensación.
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a Al quedar esos derechos sin asiento de inscripción en la finca originaria, se arbitra la fórmula de mantenerlos en estado latente de reserva de rango, a través de una nota marginal en la finca de resultado, mientras se produce la inscripción ulterior en dicha finca.
Se trataría, en definitiva, de una nueva figura: la cancelación de asiento sin extinción del derecho, con conversión en reserva de rango en estado latente.
En favor de esta segunda solución tendríamos los siguientes argumentos:
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El efecto de subrogación real que tienen tanto la reparcelación como la compensación, señalado imperativamente en el artículo 167.b) del Texto Refundido de la Ley del Suelo, que alude, siguiendo la pautas de la antigua legislación, a la -subrogación, con plena eficacia real de las antiguas por las nuevas parcelas, siempre que quede establecida su correspondencia-. Es así que -subrogación real- no implica -extinción-, sino mantenimiento de la misma situación jurídica sobre las fincas de resultado; luego la cancelación que se regula no puede ser la -cancelación extintiva de los derechos-, sino únicamente la -cancelación formal extintiva de los asientos-.
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La analogía con el sistema de -cancelación de hoja registral de las fincas originarias-, que establece el número 3 del propio artículo 310 del Texto Refundido. Ese sistema de cancelación de hoja registral de las fincas originarias implica únicamente la extinción material y formal de las citadas fincas, pero no la extinción jurídica de titularidades ni de derechos reales, que pasan de modo idéntico por subrogación real a las fincas de resultado. Por tanto, aunque se establece el concepto de -cancelación de hojas regístrales de las fincas originarias-, ello sólo significa la cancelación de los asientos de tales fincas, pero no la extinción de los derechos a que dichos asientos se refieren, que pasan por subrogación real a las fincas de resultado. Si la cancelación de hojas regístrales del número 3 del artículo 310 es una -cancelación especial- extintiva de asientos, pero no de derechos, la cancelación de -inscripciones de dominio o derechos reales- a que se refiere el número 4.b) del propio precepto es, por analogía e interpretación sistemática, otra cancelación de asientos sin producir extensión de derechos. La diferencia entre una y otra cancelación es que mientras la cancelación de hoja registral produce directamente la apertura de hoja registral por subrogación real, la cancelación que estamos comentando produce una conversión del derecho en situación latente, interina o transitoria, con reserva de rango, a través de una nota marginal.Page 1547
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En el propio apartado 4 del artículo 310 que estamos estudiando hay base para mantener tal interpretación, puesto que, en él no se regula exclusivamente una -cancelación-, sino que simultáneamente con ella se prevé la práctica de esa -nota marginal- a que venimos aludiendo, que ha de interpretarse conjuntamente con el asiento de cancelación, porque están íntimamente enlazados y coordinados entre sí.
Efectivamente, según el apartado c) del número 4 del artículo 310, al mismo tiempo que la cancelación de tales asientos posteriores se ha de extender una nota marginal con un contenido que no puede ser más significativo. En dicha nota marginal, que se extiende en la finca de resultado, es necesario expresar -los asientos posteriores que han sido objeto de cancelación, el título y su respectiva fecha-.
Obsérvese que no se ha de expresar que -han sido objeto de cancelación tales asientos-, sino que han de expresarse -los asientos que han sido objeto de cancelación-. Esto es sintomático de que no se trata sin más de una cancelación, sino que siguen expresándose tales asientos en las fincas de resultado. Si se hubiera tratado de una cancelación propiamente dicha, hubiera bastado decir que quedan cancelados los asientos posteriores y, sin embargo, no basta ello, sino que hay que expresarlos nominatin, hay que enumerarlos y concretarlos, señalando su título y su respectiva fecha. Esto demuestra que de algún modo se consideran vigentes. Ese -de algún modo- consiste en que se han extinguido los asientos...
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