Opción de compra. Pacto comisorio

Resumen.- La prohibición del pacto comisorio también es aplicable a toda suerte de negocios jurídicos, indirectos, simulados o fiduciarios, simples o complejos, que persigan fines de garantía. Siempre que bajo estos esquemas contractuales se detecte una «causa garantiae», se aplicará igualmente la norma prohibitiva del artículo 1859 CC.

Hechos.- La sociedad P.P SL, confesó recibida en escritura determinada cantidad de la sociedad B.R.SL, en concepto de préstamo cuyo pago debería realizarse en una única cuota, acordaron que el 80% del precio de venta de cada una de las fincas objeto de la escritura, sería destinado por la prestataria, a la amortización del préstamo, intereses y gastos que se originen con motivo de la formalización de la escritura. En la misma escritura, la entidad P.P.SL constituyó a favor de la Sociedad B.R.SL, un derecho de opción de compra gratuito sobre las fincas registrales que se ejercitaría por la prestamista únicamente en el supuesto que se produzca impago del préstamo y sus intereses por la parte prestataria, una vez transcurridos los 24 meses de plazo, respecto de las fincas que no hayan sido previamente vendidas y hasta el límite de la cuantía adeudada del préstamo.

La opción se concedió por el plazo de seis meses, a contar desde la finalización del plazo de duración (24 meses) del préstamo. Para el caso de su ejercicio, se pactó un precio por cada una de las fincas cuyo importe se vería reducido en el saldo pendiente de amortizar del préstamo, a modo de dación en pago, y gastos e impuestos que se devenguen al comprador optante en dicha operación. En la escritura se preveía el trámite, requerimiento y plazo para formalizar la escritura de compraventa; para el caso no ser atendido requerimiento, la concedente confería poder para que el optante, por sí solo, pudiera otorgar la escritura de compraventa en ejercicio de la opción, poder irrevocable del cedente del derecho de opción a favor del cesionario, con libertad para consignar las circunstancias de la venta. El optante quedaba facultado por la concedente para ceder la opción a la persona física o jurídica que determine, una vez haya vencido el plazo de 24 meses de duración del préstamo y por las cantidades que se adeuden.

Registradora: La opción de compra, vulnera la prohibición del pacto comisorio prohibido por los artículos 1859 y 1884 del CC, ya que la opción se concede en garantía de la deuda con la que tiene una conexión directa. El impago del préstamo determina el nacimiento del derecho de opción, su plazo, precio y la facultad de cederlo a un tercero, lo que evidencia que la finalidad exclusiva de aquel derecho es la de posibilitar al acreedor insatisfecho la apropiación del bien en cuestión en pago de su crédito (Resoluciones 10 de junio de 1986, 5 de mayo de 1992, 29 de septiembre de 1987, 30 de septiembre de 1998 y 26 de noviembre de 2008, entre otras).

Recurrente: El acuerdo no contraviene la prohibición del pacto comisorio por no concurrir los elementos constitutivos de éste y por ser la concesión de un...

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