Nulidad de asientos en el Derecho Registral peruano: aspectos generales
| Autor | Doctor Luis Alberto Aliaga Huaripata |
| Cargo | Vocal (e) del Tribunal Registral.Oficina Registral de Lima y Callao |
| Páginas | 1503-1518 |
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El concepto de Publicidad Registral ha venido siendo estudiado en nuestro sistema registral desde una «perspectiva positiva», es decir, a partir de sus efectos jurídico-sustantivos en el desarrollo del tráfico jurídico, al presentarse aquella publicidad como «proclamación oficial de situaciones jurídicas» 1, amparada por una presunción de exactitud de su contenido (principio de legitimación); presunción que históricamente ha sido «consagrada en favor del tercero» (Núñez Lagos) 2.
En esta ocasión analizaremos el otro aspecto de la publicidad, aquél referido a los supuestos «anómalos» o «patológicos» que hacen que la presunción de exactitud -propio de los Registros de Segundad Jurídica- se vea afectada, debido a la existencia de «inexactitudes regístrales», sea por causa de nulidad del título o del asiento registral; situaciones que teóricamente pueden presentarse, pero que en la práctica resultan una «rara avis», dada la rigurosidad de la calificación registral en nuestro sistema; en ese sentido, al no ser la inscripción -en principio- de carácter constitutivo, no podrían convalidarse las nulidades existentes, por lo que parafraseando a Núñez, «el título no es válido porque se inscribe, sino que se inscribe porque es válido», en esa medida se justifica tal presunción de exactitud en favor del asiento.
De la revisión de los trabajos académicos publicados en el medio de quienes nos precedieron en el estudio del derecho registral, sólo existen breves referencias al tema de las nulidades, encontrándose pendiente entonces el desarrollo de una teoría general sobre el mismo, para lo cual resulta imprescindible recurrir a las diferentes fuentes que nos provee el derecho, en especial el dere-Page 1504cho comparado; por otro lado, debe advertirse que nuestra legislación en cuanto al tema de la legitimación registral -hasta antes del Código Civil de 1984- se amparó básicamente en el artículo VII del Título Preliminar y en los artículos 172 y 182 (en cuanto a las nulidades) del Reglamento General de los Registros Públicos -aprobado por acuerdo de Sala Plena de la Corte Suprema de Justicia de la República, el 16 de mayo de 1968 3-, por lo que es claro que después de varias décadas y habiéndose producido grandes cambios en el entorno económico-social nacional, urge su pronta renovación.
Las siguientes líneas intentarán abordar de manera inicial y general los principales aspectos del tema de la «extinción de los asientos registrales» o «cese de la vigencia de los asientos» por causas de nulidad en el derecho registral peruano, naturalmente desde un enfoque sustancialmente registral, considerando la amplitud y complejidad del mismo; no obstante, que la nulidad es un asunto cuya determinación compete exclusivamente al poder judicial -como señalan algunos-, este tema reviste indudablemente importancia para todos los operadores del derecho, en especial para los Registradores y el Tribunal Registral, debido a los efectos que pudieren derivarse de la declaración de nulidad en términos de publicidad registral, inexactitud registral y responsabilidad.
La eficacia de todo Registro de Seguridad Jurídica 4 se basa principalmente en su oponibilidad («publicidad efecto»), la legitimación o presunción de exactitud de su contenido y la fe pública registral.
En cuanto a la legitimación del contenido del Registro, nuestro ordenamiento jurídico -en concordancia con la doctrina moderna- la consagró Page 1505 como principio en el artículo 2.013 del Código Civil, al establecer textualmente que: «El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez»; intervención judicial que se justifica al encontrarse los asientos «bajo la salvaguardia de los tribunales» (art. 1 de la Ley Hipotecaria); constituye antecedente inmediato el artículo VII del Título Preliminar del «Reglamento General de los Registros Públicos» que en términos similares señala «El contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique en. la forma que establecen las leyes y reglamentos o no se declare judicialmente su invalidez»; el correlato a nivel del Sistema Nacional Registral de este principio podemos encontrarlo en el artículo 3 de la Ley N.° 26366, «Ley de Creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos», que indica: «Son. garantías del sistema nacional de los registros públicos: b) la intangibilidad del contenido de los asientos regístrales, salvo título modificatorio o sentencia judicial firme».
A nivel del derecho comparado y como antecedente inmediato de nuestro Reglamento General de los Registros Públicos, podemos citar el artículo 38 de la Ley Hipotecaria -referido al Registro de la Propiedad- el mismo que en su párrafo 1.º señala: «A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos»; esta presunción se extiende entonces a la existencia, titularidad y extensión de los derechos reales, y tratándose de asientos de cancelación, a su inexistencia.
El fundamento del principio de legitimación es esencialmente «fa cit.itar la vida jurídica mediante la presunción de que toda apariencia de derecho conlleva a la existencia del mismo» 5.
Para intentar englobar la totalidad de las consecuencias que la presunción de exactitud produce en el orden jurídico, se ha acuñado el término principio de legitimación; la legitimación en sentido técnico, según Ladaria, es «el reconocimiento que el ordenamiento jurídico otorga a una persona de la posibilidad de realizar con eficacia un acto jurídico respecto de un bien, derivando dicha posibilidad de una determinada relación entre el sujeto que actúa y el bien» 6.
Page 1506Desde un punto de vista operativo-funcional, al titular registral le será suficiente, «a todos los efectos legales», la presentación de la respectiva certificación registral que acredite la existencia y vigencia del mismo; el principio de legitimación «hace posible que los efectos materiales y formales del asiento adquieran autonomía propia, bajo la tutela judicial efectiva de los tribunales» 7.
Debe precisarse, sin embargo, que el principio de legitimación o de exactitud del contenido registral sólo establece una simple presunción iuris tantum, por lo que «no se hace coincidir ni se superponen el Registro y la realidad extrarregistral. Tampoco se configura una inatacabilidad absoluta de la situación proclamada por el Registro» 8, al ser posible la inexactitud registral 9 10, entendiéndose este último como «todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral» (art. 39 de la Ley Hipotecaria), consecuentemente, tal presunción podrá ser enervada; la «inexactitud registral» no debe confundirse con las «irregularidades del asiento», que se refiere a la cualidad del asiento en sí mismo considerado, independiente de su concordancia con las titularidades materiales; quien niegue la exactitud del Registro deberá asumir la carga de la prueba, siendo que el titular registral goza de protección general liberándosele del onus probandi. La presunción de exactitud y validez del asiento registral está amparada también legalmente en el sistema español de manera expresa por el artículo 1 del tercer párrafo de la Ley Hipotecaria que señala, «Los asientos del Registro (...) están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en. los términos establecidos en. la ley»; es decir, el impugnante no sólo debe soportar la carga de la prueba, sino también la carga del ejercicio de la correspondiente acción de rectificación en sede judicial, bajo cuya tutela se encuentran los asientos, proceso jurisdiccional que deberá provocar una «resolución judicial contradictoria de las declaraciones registrales y una recti-Page 1507ficación clara del Registro» 11 -que afecte la eficacia «señalativa» del asiento (Corrado)-, debidamente inscrita.
La «inexactitud registral originaria» en un sistema como el nuestro -no obstante, la rigurosidad de la calificación- resulta teóricamente posible; sin embargo, la «inexactitud registral sobrevenida», sí resulta «normal» en la medida que el Registro es de carácter declarativo, por ejemplo, en materia de derechos reales, siendo que civilmente la transferencia de la propiedad de los bienes inmuebles se perfecciona por el «solo consenso» (sistema espiritualista) 12, prescindiendo se del Registro (lo que no resulta recomendable); a lo anterior debe agregarse el hecho de que el Registro, dada su naturaleza jurídica, es esencialmente «estático» -considerando que el procedimiento registral se inicia a instancia de parte (principio de rogación)-, no podría reflejar automáticamente «de oficio», los cambios producidos fuera de él, sino sólo cuando los interesados soliciten su acceso mediante su anotación o inscripción.
En nuestro sistema legal las causas de la inexactitud registral -entendida como la falta de adecuación entre la realidad jurídica con el contenido del asiento registral- pueden derivar de errores materiales, errores de concepto y (declaración judicial de) invalidez de la inscripción 13.
En relación a la falta de eficacia convalidante de las inscripciones, concepto que resulta complementario al principio de legitimación esbozado anteriormente, debe decirse...
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