Novación y ampliación de préstamo hipotecario. Posible hipoteca única. Responsabilidad por intereses y costas
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen.- Existe una sola hipoteca si se establece un régimen único y uniforme que exige que la totalidad de la responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios y de demora se fije por tipos y plazos homogéneos, y que no existan titulares de cargas o gravámenes intermedios. Las cifras de la responsabilidad hipotecaria señaladas para las costas y gastos garantizados tienen un carácter autónomo que posibilita su suma y confusión con la cantidad también abstracta fijada de acuerdo con otro porcentaje o de forma aleatoria.
Hechos.- La cuestión se centra en determinar si en una escritura de novación y ampliación de préstamo hipotecario, la cifra de responsabilidad hipotecaria por los conceptos correspondientes a intereses, intereses de demora y costas y gastos está correctamente fijada.
Se fija la responsabilidad por intereses ordinarios y de demora con referencia a la cantidad ampliada, por tipos máximos distintos a los de la hipoteca inicial, y a continuación se suman estas nuevas responsabilidades a las iniciales ya garantizadas. Asimismo, se fijan unas cifras de responsabilidad hipotecaria para costas judiciales y gastos extrajudiciales, en unos casos disociadas (hipoteca primitiva), y en otros casos unificadas (ampliación de la hipoteca y cifras totales).
La Registradora señala que no parece claro que la voluntad de las partes haya sido la constitución de una segunda hipoteca, sino más bien la modificación de la hipoteca existente. Y de ser esto así, no es posible trasladar tal situación al folio real de la finca gravada porque ello exigiría la solicitud expresa de los interesados, que la misma sea viable por la no existencia de terceros, y que exista un régimen uniforme en cuanto a los tipos de interés ordinarios y moratorios.
El notario recurrente señala que no es necesaria aclaración alguna porque debe entenderse pactada por acreedor y deudor, dos hipotecas con rangos distintos.
Dirección General: Desestima el recurso y confirma la calificación.
El artículo 144 de la LH contempla la posibilidad de hacer la novación del contrato primitivo, que modifique la eficacia de la obligación hipotecaria anterior, pero exigiendo esa constancia registral como requisito de su eficacia frente a terceros, con lo que claramente establece dos momentos temporales, el anterior al acceso registral de esa modificación, y el posterior, de modo que al tercero tan sólo le afectará la modificación si ha accedido al folio registral antes que su derecho. Por...
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