La notificación al deudor de la cesión del crédito hipotecario
| Autor | Lourdes Blanco Pérez-Rubio |
| Cargo | Profesora Titular de Derecho civil Universidad Carlos III de Madrid |
| Páginas | 630-657 |
INTRODUCCIÓN
La cesión de un crédito hipotecario es perfectamente posible realizarla siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos en el párrafo primero del artículo 149 de la Ley hipotecaria (en adelante LH), que son los siguientes: 1.º que la cesión se haga en escritura pública; 2.º que de la cesión se de conocimiento al deudor y, 3.º que dicha transmisión se inscriba en el Registro de la Propiedad.
La problemática en torno a la transmisión de créditos hipotecarios se centra, fundamentalmente, en estas exigencias legales que se acaban de enumerar, pues no queda claro si se trata de requisitos que sean necesarios para la validez de la cesión, o para su eficacia, o solamente para la producción de determinados efectos. Como punto de partida deben diferenciarse los requisitos que son necesarios para que pueda tener lugar la cesión del crédito hipotecario de cedente a cesionario, de aquellos que se precisan para la eficacia de la cesión frente al deudor y frente a terceros.
Habiéndome ocupado anteriormente en otro trabajo tanto de la eficacia de la cesión inter partes, cuanto de la oponibilidad de la cesión del crédito hipotecario frente a los terceros mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad 1, voy a tratar aquí el complejo asunto de la eficacia de la transmisión de un crédito garantizado con hipoteca frente al deudor cedido. Partiendo de la consideración de que el deudor es un tercero en el contrato de cesión, la Ley hipotecaria establece —como ya he dicho— que de la cesión «se de conocimiento al deudor», a menos que éste hubiera renunciado en escritura pública a ser notificado, de acuerdo con lo establecido en el artículo 242 del Reglamento hipotecario (en adelante RH), o bien que se trate de hipotecas constituidas para garantizar obligaciones transferibles por endoso o títulos al portador, en cuyo caso no es necesario, por disposición expresa del artículo 150 de la Ley hipotecaria, que la transmisión de los créditos garantizados con dichas hipotecas se ponga en conocimiento del deudor 2.
Y digo que se trata de un tema complejo porque son numerosas las cuestiones que se plantean en la práctica en relación con él y que son las que se pretenden resolver a lo largo de este estudio. Así, destacan las siguientes: qué debe entenderse exactamente por «conocimiento» de la cesión; quién debe realmente notificar al deudor: ¿debe hacerlo el cedente, o el cesionario, o pueden realizarla ambos indistintamente?; cuáles son los efectos que desencadena la falta de notificación; cómo se produce la liberación del deudor por el pago que realice según que haya sido o no notificado; y si la cesión debe ponerse en conocimiento del tercer poseedor de la finca hipotecada.
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EL CONOCIMIENTO DE LA CESIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS POR EL DEUDOR CEDIDO
El conocimiento de la cesión de créditos hipotecarios por parte del deudor cedido, es uno de los requisitos que el artículo 149 LH establece como necesarios para poder realizar la transmisión de un crédito garantizado con hipoteca. El deudor debe conocer la cesión del crédito hipotecario a los efectos del artículo 1527 del Código Civil (en adelante CC), según el cual, «el deudor, que antes de tener conocimiento de la cesión satisfaga al acreedor, quedará libre de la obligación». Pero no se trata de un requisito necesario para la validez de la cesión 3, y aunque por algunos autores se haya sostenido que la cesión no es eficaz frente al deudor si no tiene conocimiento de ella 4, debe entenderse, como lo hace la mayor parte parte de la doctrina y la jurisprudencia, que solamente es una exigencia que es precisa para que la cesión sea oponible al deudor, de tal forma que el conocimiento de la cesión tan sólo excluye la legitimidad de pago hecha al cedente, pero respecto de él, la cesión es eficaz desde la perfección del contrato 5.
Lo dicho significa que el artículo 1527 CC protege al deudor que no tenga conocimiento de la cesión, en el sentido de que si paga al cedente, podrá hacer valer frente al cesionario dicho pago (o cualquier otro hecho extintivo o modificativo del crédito)6, no porque la cesión sea ineficaz, sino porque ha pagado a un acreedor aparente, apariencia que no se ha destruido por falta de notificación. Ello es así, porque, como señalaba DE COSSIO 7, el artículo 1527 CC no es sino una aplicación concreta de la doctrina del acreedor aparente —art. 1164 CC—, aunque, como dice PANTALEÓN 8, se trata de una aplicación adaptada a las circunstancias del caso en relación a la carga de la prueba, pues considera que «en la hipótesis del artículo 1164 CC es el deudor quien tiene que probar, prima facie, su buena fe, mediante la prueba de la situación objetiva de apariencia de titularidad de accipiens, en la que pudo legítimamente confiar; en la hipótesis del artículo 1527 CC, en cambio, corresponde al cesionario comenzar probando que el deudor tuvo conocimiento de la cesión con anterioridad al pago al cedente, pues la demostración prima facie de la buena fe del deudor cedido (…), viene ya dada por el hecho de que no ha pagado a un “extraño” a la relación obligatoria, sino a la persona a quie, en principio, tenía perfecto derecho a seguir considerando su acreedor».
En consecuencia, la cesión no conocida por el deudor es eficaz, incluso eficaz para él, pero le es inoponible, debiendo soportar el cesionario la carga de probar que el deudor tuvo conocimiento de la cesión con anterioridad al pago que realizó al cedente, el cual sigue siendo para el deudor el titular del crédito 9.
Así entendido lo dispuesto en el artículo 1527 CC, puede afirmarse que aunque de la letra del artículo 149 LH parezca que el conocimiento del deudor es requisito esencial para que tenga lugar la cesión de un crédito hipotecario, lo único que pretende dicho artículo es vincular al deudor con el cesionario. Por ello, ha señalado JORDANO que la finalidad práctica primordial de la notificación de la cesión del crédito hipotecario al deudor cedido, ex artículo 149 LH, es, desde la perspectiva del cesionario, evitar la pérdida del crédito hipotecario cuando la cesión ya consta inscrita en el Registro a causa de hechos extintivos del crédito cedido realizados por el deudor no notificado y de buena fe con el cedente 10.
Ahora bien, el hecho de que el artículo 1527 CC establezca el carácter liberatorio del pago realizado por el deudor al cedente, cuando aquél no tiene conocimiento de la cesión, pone de manifiesto que al deudor no le corresponde indagar sobre la titularidad del crédito, aunque la cesión conste inscrita, ya que el deudor no tiene obligación de consultar el Registro 11. La información que éste publica no le afecta si por no tener conocimiento de la cesión paga al cedente, a menos que haya renunciado a tener conocimiento de la cesión (art. 242 RH). Por eso, el deudor cedido que no ha sido notificado, también puede —ex art. 1198 CC— oponer en compensación al cesionario los créditos que haya adquirido contra el cedente después de la perfección del contrato de cesión y hasta el momento de la notificación.
La cuestión que se plantea entonces es quién tiene que poner la transmisión del crédito hipotecario en conocimiento del deudor, cuando éste no ha intervenido en el negocio de cesión. La respuesta nos viene dada por el artículo 151 LH al establecer la responsabilidad del cedente por los perjuicios que pueda sufrir el cesionario como consecuencia de esta falta. De esto se deduce que es al cedente al que le corresponde poner la cesión en conocimiento del deudor 12. Pero no debe entenderse que sobre aquél pesa una obligación de notificar al deudor, sino que se trata de una carga 13, ya que la consecuencia de no hacerlo no es la no transmisión del crédito hipotecario al cesionario, ni su ineficacia, sino, como he señalado anteriormente, su inoponibilidad al deudor, con las consecuencias adicionales establecidas en el citado artículo 151 LH. No obstante, a pesar de que la carga de notificar recae sobre el cedente, como el cesionario tiene interés en que el deudor cedido conozca la cesión para evitar correr el riesgo de que, o bien le niegue el pago cuando le reclame como acreedor del crédito, o bien de perder el crédito ya adquirido por ser liberatorio el pago hecho por el deudor al cedente, debe entenderse que también el cesionario puede poner en conocimiento del deudor la cesión 14, pero sin que ello constituya una carga para él.
Obviamente, la notificación que el cedente haga al deudor destruirá su apariencia de titularidad. Sin embargo, cuando sea el cesionario el que notifique, deberá, para destruir esa apariencia, presentarle un documento relativo a la cesión expedido por el cedente, pues si así no lo hiciera, el deudor podría seguir teniendo la creencia de que el cedente sigue siendo su acreedor 15. Y si el deudor conoce la cesión, bien por notificación del cedente, bien por notificación que le haga el cesionario acompañando la correspondiente documentación que le acredite como nuevo acreedor, y pagara al cedente, lo hará asumiendo el riesgo de que la cesión que le ha sido hecha saber se ha producido, con la consecuencia de tener que volver a pagar al cesionario, que es el verdadero acreedor, recayendo sobre él la carga de probar la ineficacia de la cesión.
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MEDIOS PARA PONER EN CONOCIMIENTO LA CESIÓN AL DEUDOR CEDIDO
Que el deudor haya de tener conocimiento de la transmisión de un crédito hipotecario no significa, como dice DÍEZ-PICAZO 16, recibir o tener cualquier noticia de que se ha producido una cesión, sino que se requiere un conocimiento efectivo de la misma. Este conocimiento puede obtenerse de dos maneras: de una forma directa, bien a través de la notificación al deudor del negocio de cesión, o bien mediante la intervención de aquél en dicho negocio; o indirectamente, mediante una noticia que sea fiable y que garantice un conocimiento efectivo de la cesión por el deudor (obviamente no es aceptable un mero rumor, pues en este caso no quedaría vinculado con el...
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